Caso Práctico: Resolución del contrato de compraventa de una finca por no servir al fin convenido en el contrato

PLANTEAMIENTO

La entidades «A» y «B» firmaron un contrato de compraventa con las entidad «C», por la que transmitían una finca de 5000 m² con una edificabilidad de 1733 m² útiles que resultaría de la división horizontal que debían realizar las vendedoras, con carácter previo a la escritura de compraventa. Finalmente, la  segregación de la parcela no se ha podido llevar a cabo, por la existencia de una normativa urbanística que establece le necesidad de una parcela mínima de 7000 m². 

En juicio,  «A» y «B» demandan a las compradora para que cumplan con el contrato, a lo que esta reconviene instando la resolución del contrato por incumplimiento de las vendedoras. ¿Cuál es la solución al caso?

RESPUESTA

Tiene razón la parte compradora. El TS, en su STS n.º 77/2015, de 23 de febrero, ECLI:ES:TS:2015:1079, casa la Sentencia de la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Alicante, que estimó la demanda de la compradora, estimando la demanda reconvencional ejercitada por las vendedoras, al entender que se ha infringido en art. 1281 del Código Civil, que preconiza como prevalente el elemento literal de la interpretación de los contratos:

«Del propio contrato interpretado literalmente, no puede plantearse duda de que se compra una finca en la que la sociedad demandada constituirá un supermercado, no un derecho de vuelo, que se supone que será un derecho de superficie, que, por cierto, es esencialmente temporal. Unas sociedades que no son simples consumidores, sino tienen personas físicas jurídicamente especializadas no previeron la transmisión de un vuelo, sino la propiedad de una finca en la que se construiría el supermercado. Pero no sólo son los términos literales, sino que la única intención de la compradora que, acorde con las vendedoras, celebra el contrato es hacer suyo un terreno para montar un establecimiento comercial: 'uso conforme a los fines de la compradora...'dice el contrato».