Caso práctico: Si el arrendador necesita la vivienda para su hijo, ¿es posible resolver el contrato?

PLANTEAMIENTO

1.- Si un arrendador que ha suscrito un contrato de arrendamiento necesita la vivienda para su hijo, ¿es posible que resuelva el contrato?

2.- En el caso de aquellos propietarios de viviendas arrendadas cuyos contratos fueron suscritos con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y subsista y que estén vigentes después del 1 de enero de 1995, día de la entrada en vigor de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), ¿qué ocurre si el arrendatario ha ido prorrogando continuamente el contrato suscrito y el arrendador decide denegar dicha prórroga por necesitar la vivienda para que la ocupe uno de sus descendientes?

RESPUESTA

1.- Si un arrendador que ha suscrito un contrato de arrendamiento necesita la vivienda para su hijo, ¿es posible que resuelva el contrato?

Depende de la fecha de suscripción del contrato, ya que según la fecha de perfeccionamiento del contrato de alquiler de vivienda, se regirá por una norma u otra.

- Así pues, si el contrato se hubiera firmado con posterioridad al 6 de junio de 2013, el propietario podrá recuperar su vivienda vigente el contrato sin necesidad de pacto expreso a tal efecto –como se exigía antes de la reforma de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas–, siempre que haya transcurrido el primer año de duración del contrato (cf. Art. 9 ,Ley de Arrendamientos Urbanos). Para ello, será necesario que el arrendador comunique al arrendatario con al menos dos meses de antelación -salvo que las partes pacten otro plazo diferente-, que va a necesitar la vivienda permanente para él mismo, sus familiares de primer grado o su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad.

- Si por el contrario, el alquiler se hubiera celebrado antes del 6 de junio de 2013, pero con posterioridad al1 de enero de 1995, será necesario pacto expreso que contemple la posibilidad del uso por parte del arrendador. (Según la redacción antes de la reforma: "No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial")

2.- En el caso de aquellos propietarios de viviendas arrendadas cuyos contratos fueron suscritos con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y subsistan estando vigentes después del 1 de enero de 1995 (día de la entrada en vigor de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos), ¿qué ocurre si el arrendatario ha ido prorrogando continuamente el contrato suscrito y el arrendador decide denegar dicha prórroga por necesitar la vivienda para que la ocupe uno de sus descendientes?

- Hay que tener por lo tanto dos ideas bien claras: por un lado, que la LAU actual en su disposición transitoria segunda establece que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato, del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos) de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria. Y por otro, que las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la LAU de 1964 establecen en su artículo 57 una prórroga obligatoria para el propietario y voluntaria para el arrendatario de tal forma que si el inquilino, una vez llegado el vencimiento del plazo pactado en el contrato de arrendamiento, decide prorrogar el contrato, lo podrá prorrogar indefinidamente, obligando al arrendador a aceptar aquella decisión. Como excepciones a la prórroga obligatoria, siendo una de ellas la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda para sí o para sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales. Según el 62 ,Ley de A. Urbanos de 1964) el arrendador habrá de justificar la necesidad de ocupación. Por todo ello, nos debemos centrar en el estudio del concreto significado del término "necesidad" al que hace referencia dicho artículo y la obligación de "justificar" dicha necesidad.

Pues bien, la necesidad de ocupación alegada por el arrendador para lograr excepcionalmente rechazar la prórroga a cuyo derecho tenía el arrendatario puede hacer referencia a diversas causas y no tan sólo a las recogidas por el legislador en el 63 ,Ley de A. Urbanos de 1964. Una de ellas bien pudiera ser la de "deseo de vida independiente" de uno de los descendientes del arrendador, tal y como ha sido admitido por la jurisprudencia en reiteradas ocasiones, siempre y cuando dicho deseo sea demostrado por el propietario. La pretensión del arrendador estará supeditada a las pruebas de tal forma que, una vez alegada, deberá acreditarse la existencia de esa necesidad para que el órgano judicial acceda a lo solicitado. El concepto de necesidad desarrollado por nuestra jurisprudencia es un concepto eminentemente relativo, en el sentido de que no sólo ha de estimarse como tal en aquellos supuestos enumerados y recogidos por el legislador en el ya citado 63.2 ,Ley de A. Urbanos de 1964, sino añadiendo a los mismos todos aquellos en los que se demuestre su existencia. De manera que depende, en gran medida, de las circunstancias personales y objetivas de cada caso concreto.

Otro aspecto a tener en cuenta a la hora de acreditar la citada necesidad y pretender así el desalojo del inquilino es lo establecido por el artículo 63 ,Ley de A. Urbanos de 1964 en su apartado 3º, donde textualmente se puede leer: "Se presumirá, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de éste para quien se reclame." El legislador priva pues de la posibilidad de acogerse a la opción recogida en el 62.1 ,Ley de A. Urbanos de 1964 a aquel arrendador que siendo propietario de otra vivienda de semejantes características a la ocupada por el inquilino a quien pretende desalojar, hubiera vendido aquella dentro de los seis meses anteriores al ejercicio de la negativa de prórroga que ahora pretende ejercer.

Requisitos para que proceda la resolución

Por lo tanto, son requisitos necesarios para que proceda la resolución del contrato de arrendamiento por causa de necesidad:

• la existencia de necesidad acreditada

• el requerimiento previo al arrendatario

• la situación en prórroga forzosa del arrendamiento

En cuanto al requerimiento previo del arrendatario, éste se debe realizarlo de forma fehaciente, y con un año de antelación al ejercicio de la acción y presentación de la demanda, con la excepción que contempla el art. 65.3 ,Ley de A. Urbanos de 1964 que literalmente establece cómo "el inquilino deberá contestar de modo fehaciente al arrendador dentro del plazo de 30 días hábiles si acepta o no la denegación de prórroga. En el primer caso, podrá el arrendador instar el lanzamiento, en su día, ante juez competente, por los trámites de ejecución de sentencia en los juicios de desahucio. En el segundo, el inquilino deberá exponer las causas en que se funde su oposición, y si no lo hiciere dentro del referido plazo, podrá el arrendador anticipar el ejercicio de su acción y presentar su demanda transcurridos seis meses desde la fecha del requerimiento, entendiéndose, además reducida a la mitad la indemnización que pudiera corresponderle."

Por último, y no por ello menos importante, hay que recordar que si durante los tres meses siguientes de haber desalojado la vivienda no fuese ocupada por la persona para quien se reclamó, podrá el inquilino recuperarla dentro de otro plazo igual, reputándose a efectos subsistentes el contrato primitivo, y hasta transcurridos tres años, contados desde la fecha en que el inquilino volviese a la vivienda, no podrá el arrendador intentar su ocupación.

 BASE JURÍDICA

- Art. 9 ,Ley de Arrendamientos Urbanos

- 62 ,Ley de A. Urbanos de 1964