Caso práctico: Arrendamientos urbanos, consideración del desgaste o daños de la vivienda

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  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 26/06/2013
  • Origen: Iberley

PLANTEAMIENTO

Al término del plazo de un alquiler de vivienda, si un propietario se niega a devolver la fianza del alquiler ante los desperfectos que hay en su vivienda, ¿qué pasa si el inquilino alega que es mero desgaste por un uso ordinario de la vivienda?

RESPUESTA

Uno de los principales problemas que surgen entre los propietarios y los inquilinos cuando éstos se van, es el de los daños y desgaste ocasionado en la vivienda alquilada. Ante esta cuestión hay que tener claro cuál es la situación inicial de la vivienda y cuál es la situación final.

En los arrendamientos se entiende que la vivienda está en perfectas condiciones al inicio del mismo. El inquilino por tanto debería demostrar que los desperfectos son producto de un uso ordinario, o que los daños más graves ya estaban en la vivienda en el momento en el que entró a vivir en el mimo. Se suelen acompañar los contratos de alquiler con fotografías que demuestran el estado en el que estaba la vivienda, o con una cláusula con la que reconoce el inquilino la situación en la que se encuentra la vivienda.

El estado final de la vivienda debe ser el mismo en el que estaba al inicio del mismo, los únicos deterioros que puede presentar son los propios de un uso habitual de las cosas. El inquilino es el principal responsable de cualquier daño existente en la vivienda alquilada.

Los arrendamientos de viviendas se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el Art. 21 ,Ley de Arrendamientos Urbanos y siguientes se determinan los derechos y obligaciones de las partes. El arrendamiento de vivienda es un contrato, que como tal hace que surjan obligaciones para las dos partes.

En el Art. 21 ,Ley de Arrendamientos Urbanos se establece que el arrendador debe realizar todas las reparaciones necesarias para el mantenimiento de la vivienda en situación de habitabilidad y que, por su parte el arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador todas las reparaciones que sean necesarias para la conservación de la vivienda. También puede llevar a cabo sin conocimiento del arrendador las obras que sean urgentes para evitar un daño inminente en la vivienda.

También se prevé en el Art. 23 ,Ley de Arrendamientos Urbanos que el arrendatario no podrá realizar obras en la vivienda sin el consentimiento por escrito del arrendador, si esas obras modifican la configuración de la vivienda o de los accesorios de la misma. No podrá realizar el arrendatario obras que pongan en peligro la estabilidad o seguridad de la vivienda, en ningún caso. Si pone en peligro la estabilidad o seguridad de la vivienda, podrá el arrendador exigir inmediatamente la devolución de las cosas al estado anterior. El arrendador que no haya consentido las obras podrá exigir al arrendatario que al final del contrato restituya las cosas al estado anterior, o conservar la modificación efectuada, sin que pueda reclamar ninguna indemnización.

Como todo contrato de arrendamiento, su base es que se cede el uso y disfrute de un bien temporalmente a cambio de un precio, que es la renta. Al final de dicho contrato se deberá devolver el bien tal y como se entregó, salvando los deterioros propios por su uso (Art. 1543,Art. 1554,Art. 1555 ,Código Civil).

Si no se cumplen las obligaciones debidas se podrán tomar las medidas oportunas, ya que el Art. 1556 ,Código Civil así lo prevé, se podrá pedir la rescisión del contrato y la indemnización por daños y perjuicios. Para la reclamación de los daños se estará a lo previsto por la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto al juicio ordinario o verbal, dependiendo de la cantidad dineraria que supongan los daños.

En caso de que se llegue a los Tribunales para exigir la reparación de lo que se considera daños en la vivienda, éstos deben determinar en primer lugar si los desperfectos son daños o si son desgaste. Unos de los más típicos son los daños en la pintura o roturas del inmobiliario.

En cuanto a los daños en la pintura no serán de responsabilidad del arrendatario, ya que los daños en ella se consideran ordinarios, por el uso habitual. Sin embargo, casos como manchas de grasa en las paredes si se considera daño, ya que se entiende que es por un mal uso de la vivienda. Tampoco que haya algún agujero en la pared por cuadros o que se cambie el color de las paredes se puede considerar daño.

En cuanto a las roturas, sí se considera daños que el arrendatario debe pagar. Que estén rotas puertas, electrodomésticos, parqué, etc. Todo lo que no sea por un desgaste normal del uso o del paso del tiempo se imputará como daño y deberá indemnizarlo.

A la hora de reclamar una cantidad como indemnización por los daños causados, se deberá exigir la cantidad de dinero suficiente para poder arreglar la vivienda y que vuelva a su situación inicial al arrendamiento.

Ante los daños ocasionados en una vivienda arrendada, antes de poder reclamar se debe determinar si el daño ha sido ocasionado por negligencia del inquilino, o si es un daño causado por el uso habitual de la misma. En caso de que el arrendatario haya provocado los daños por un uso incorrecto de la vivienda, falta de diligencia y cuidado, se podrá reclamar para que se haga cargo de los daños, pudiendo también retener la fianza entregada al inicio del arrendamiento. Se puede acudir a los Tribunales para poder solucionar la controversia, basándose en el contrato, ya que como contrato de arrendamiento la vivienda, ésta se debe devolver en el mismo estado en el que se entregó.

En caso de que los daños se hayan producido por el mero uso o por el paso del tiempo, no se podrá reclamar indemnización ni retener la fianza, ya que esos perjuicios son propios del arrendamiento y se entienden ya incluidos en el valor de la renta.

BASE JURÍDICA

Art. 21 ,Ley de Arrendamientos Urbanos

Daños y perjuicios
Arrendatario
Arrendamientos urbanos
Arrendador
Arrendamiento de vivienda
Principal responsable
Reparaciones necesarias
Mantenimiento de la vivienda
Habitabilidad
Conservación de la vivienda
Contrato de arrendamiento
Indemnización de daños y perjuicios
Rescisión del contrato
Uso de la vivienda

LEY 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 7 Fecha de Publicación: 08/01/2000 Fecha de entrada en vigor: 08/01/2001 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

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