Caso práctico: ¿El cálculo de la ganancia patrimonial en IRPF tiene en cuenta el valor de mercado o el valor de referencia del inmueble?

PLANTEAMIENTO

Un contribuyente persona física enajena un inmueble por un precio convenido que resulta ser inferior al valor de referencia. A los efectos del cálculo de la ganancia patrimonial en IRPF, ¿qué valor se considerará como precio de venta?

RESPUESTA

En el caso de transmisiones a título oneroso como la planteada, el cálculo de la ganancia patrimonial debe efectuarse en los términos que señala el artículo 35 de la LIRPF:

«1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste».

Por lo tanto, el valor de transmisión a considerar a efectos de determinar la ganancia patrimonial en el IRPF será el valor de enajenación efectivamente satisfecho, siempre que no sea inferior al valor normal de mercado, pues en ese caso prevalecerá este último. Por valor de mercado se entiende el precio que estaría dispuesto a pagar un comprador en condiciones normales de mercado y el contribuyente podrá acreditarlo mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho (artículo 106 de la LGT).

En este sentido, cabe considerar lo indicado por la Dirección General de Tributos en su consulta vinculante (V0569-23), de 10 de marzo de 2023:

«De acuerdo con la dicción literal de este precepto, para la determinación del valor de adquisición hay que partir del importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado. De igual forma, para la determinar del valor de transmisión se parte del importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, tomándose como tal el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. Por lo tanto, será esta la forma de determinación de los valores de adquisición y transmisión del inmueble transmitido a los efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Y ello con independencia de la determinación de la base imponible que proceda en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD)».

Por otra parte, y de cara a una eventual comprobación por la Administración, el artículo 57.1 de la LGT establece los medios de comprobación de valores.