Caso práctico: calificación del arrendamiento de vivienda turística a efectos de IRPF e IVA

PLANTEAMIENTO

Pablo va a alquilar una vivienda como «vivienda turística» por periodos cortos de tiempo. No se va a prestar ningún tipo de servicio mientras la vivienda esté ocupada, salvo el de mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, etc., así como la limpieza y cambio de ropa de cama y toallas a la salida del arrendatario.

¿Cuál es la calificación del arrendamiento a efectos de IRPF e IVA?

RESPUESTA

• IRPF: Los rendimientos se calificarán como rendimientos del capital inmobiliario, no siendo de aplicación la reducción del rendimiento neto del artículo 23.2 de la LIRPF.
• IVA: El arrendamiento estaría sujeto, pero exento del Impuesto sobre el Valor Añadido.

1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

El artículo 22 de la LIRPF dispone:

«1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquellos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.

2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario».

Por su parte, el artículo 27.1 de la LIRPF dispone que:

«1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

(...)

2. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa».

Por tanto, los rendimientos obtenidos por Pablo han de considerarse como rendimientos del capital inmobiliario ya que no se cumplen los requisitos recogidos en el artículo 27.2 de la LIRPF.

Por su parte, el artículo 23.2 de la LIRPF que establece lo siguiente:

«2. En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 por ciento. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente».

Ahora bien, esto no será de aplicación debido a la eventualidad de las estancias de las personas que en la vivienda van a residir. En este sentido se ha manifestado la Dirección General de Tributos en diversas consultas, como por ejemplo en la Consulta Vinculante (V1374-20), de 12 de mayo de 2020, en la que establece lo siguiente:

«En consecuencia, en ningún caso resultará aplicable la reducción señalada cuando el arrendamiento del inmueble se celebre por temporada, sea ésta de verano, o cualquier otra. Por tanto, dado que el destino del alquiler no será el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios (...) no resultará aplicable la reducción prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF».

2. Impuesto sobre el Valor Añadido

El artículo 5.Uno.c) de la LIVA expresamente otorga la condición de empresario o profesional a quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo, añadiendo que, en particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.

Por su parte, el artículo 11.1 de la LIVA establece que

«Uno. A los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, se entenderá por prestación de servicios toda operación sujeta al citado tributo que, de acuerdo con esta Ley, no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes.

Dos. En particular, se considerarán prestaciones de servicios:

(...)

2.º Los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin opción de compra»

Por otro lado, el artículo 20 de la LIVA dispone que están exentas, entre otras, las siguientes operaciones:

«23º. Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes:

(...)

b) Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos.

La exención no comprenderá:

(…)

 e') Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos».

Por tanto, los arrendamientos de inmuebles vacacionales se considerarán exentos del IVA siempre y cuando la parte arrendadora no se obligue a prestar alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera.

En cuanto al concepto “servicios complementarios propios de la industria hotelera”, la Ley 37/1992 pone como ejemplos los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. 

Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:

• Servicio de limpieza y servicios de cambio de ropa del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
• Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
• Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

El arrendamiento realizado por Pablo no comprende la prestación de servicios propios de la industria hotelera, por lo que dicho arrendamiento estaría sujeto, pero exento del IVA.