Caso práctico: Calificación del arrendamiento de vivienda turística a efectos de IRPF e IVA

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  • Orden: Fiscal
  • Fecha última revisión: 27/04/2015
  • Origen: Iberley

PLANTEAMIENTO

Una persona va a alquilar una vivienda como "vivienda turística" por periodos cortos de tiempo (normalmente fines de semana). No se va a prestar ningún tipo de servicio mientras la vivienda esté ocupada, salvo el de mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, etc, así como la limpieza y cambio de ropa de cama y toallas a la salida del arrendatario.

¿Cuál es la calificación del arrendamiento a efectos de IRPF e IVA?

RESPUESTA

En relación con el IRPF: Si no se va a realizar ninguna prestación de servicios complementaria propia de la industria hotelera, sino que tan solo se alquila el apartamento con sus enseres, y no se cumplen los requisitos del citado Art. 27 ,LIRPF apartado 2, los rendimientos derivados del arrendamiento de la vivienda se calificarán como rendimientos del capital inmobiliario. En caso contrario, habría que calificarlos como rendimientos de actividades económicas.

En caso de calificarse como rendimientos del capital inmobiliario, al tratarse del arrendamiento de un inmueble cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, no resultará aplicable la reducción del rendimiento neto prevista en el apartado 2 del Art. 23 ,LIRPF.

En relación con el IVA: En el presente supuesto, el consultante manifiesta que el arrendamiento vacacional objeto de consulta no comprende la prestación de servicios propios de la industria hotelera. Siendo así, dicho arrendamiento estaría sujeto pero exento del Impuesto sobre el Valor Añadido

ANÁLISIS

En relación con el IRPF:

El Art. 22 ,LIRPF dispone lo siguiente:

“1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquellos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.

2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario.”

Por su parte, el Art. 27 ,LIRPF establece, en su apartado 1, que se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En particular tienen esta consideración los rendimientos de las actividades de prestación de servicios.

A continuación, en su apartado 2, se establece que se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

En consecuencia, si no se va a realizar ninguna prestación de servicios complementaria propia de la industria hotelera, sino que tan solo se alquila el apartamento con sus enseres, y no se cumplen los requisitos del citado Art. 27 ,LIRPF apartado 2, los rendimientos derivados del arrendamiento de la vivienda se calificarán como rendimientos del capital inmobiliario. En caso contrario, habría que calificarlos como rendimientos de actividades económicas.

En caso de calificarse como rendimientos del capital inmobiliario, al tratarse del arrendamiento de un inmueble cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, no resultará aplicable la reducción del rendimiento neto prevista en el apartado 2 del Art. 23 ,LIRPF.

En relación con el IVA:

El Art. 5 ,LIVA, apartado uno, letra c) expresamente otorga la condición de empresario o profesional a quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo, añadiendo que, en particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.

Finalmente, el Art. 11 ,LIVA, apartado uno de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido establece que, a los efectos de dicho Impuesto, se entenderá por prestación de servicios toda operación sujeta al citado tributo que, de acuerdo con dicha Ley, no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes.

El apartado dos, número 2º, del precepto citado dispone que, en particular, se consideraran prestaciones de servicios los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles con o sin opción de compra.

De acuerdo con el Art. 20 ,LIVA, apartado uno, número 23º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, están exentas, entre otras, las siguientes operaciones:

"23º. Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes:

(...)

b) Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos.

La exención no comprenderá:

(…)

 e') Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.

(…)”

Según se desprende del artículo anteriormente transcrito, la regulación que se contiene en este supuesto de exención no es una regulación de carácter objetivo que atienda al bien que se arrienda para determinar la procedencia o no de la misma, sino que se trata de una exención de carácter finalista que hace depender del uso de la edificación su posible aplicación, siendo ésta preceptiva cuando el destino efectivo del objeto del contrato de arrendamiento es el de vivienda, pero no en otro caso.

Por tanto, los arrendamientos de inmuebles vacacionales se considerarán exentos del Impuesto siempre y cuando la parte arrendadora no se obligue a prestar alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera.

En cuanto al concepto “servicios complementarios propios de la industria hotelera”, la Ley 37/1992 pone como ejemplos los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. En particular, se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los servicios de limpieza del interior del apartamento y servicios de cambio de ropa prestado con periodicidad semanal.

Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:

  • Servicio de limpieza y servicios de cambio de ropa del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
  • Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomést

En el presente supuesto, el consultante manifiesta que el arrendamiento vacacional objeto de consulta no comprende la prestación de servicios propios de la industria hotelera. Siendo así, dicho arrendamiento estaría sujeto pero exento del Impuesto sobre el Valor Añadido.

BASE JURÍDICA

- Consulta vinculante DGT nº V3319-13 (DGT V3319-13, de 12/11/2013);  Consulta vinculante DGT nº V1114-11 (DGT V1114-11, de 03/05/2011); Consulta vinculante DGT nº V2220-12 (DGT V2220-12, de 19/11/2012)

- Ley 37/1992, de 28 de diciembre (LIVA)

- Ley 35/2006, de 28 de noviembre (LIRPF)

Prestación de servicios
Impuesto sobre el Valor Añadido
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Rendimiento capital inmobiliario
Arrendamiento de vivienda
Arrendatario
Rendimientos íntegros
Rendimientos de actividades económicas
Reducciones del rendimiento neto
Electricidad
Arrendador
Bienes inmuebles
Derechos reales
Cesión de derechos
Cesionario
Subarrendatario
Impuesto general indirecto canario
Rendimientos íntegros de actividades económicas
Actividades económicas
Jornada completa
Arrendamiento de bienes inmuebles
Contrato de Trabajo
Empresario individual
Entrega de bienes
Opción de compra
Importaciones de bienes
Adquisiciones intracomunitarias
Establecimientos mercantiles
Derechos reales de goce y disfrute
Transmisión de derechos reales
Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas
Impuesto sobre sociedades
Contrato de arrendamiento
Objeto del contrato
Servicio de limpieza
Zonas comunes
Aceras
Asistencia técnica
Zona verde
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