Caso práctico: Las cláusulas suelo en el contrato de préstamo hipotecario tras la STS de 09/05/2013

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PLANTEAMIENTO

¿Cuándo se califican como abusivas las cláusulas suelo en un contrato de préstamo hipotecario?

RESPUESTA

Los préstamos concedidos por bancos y entidades financieras a consumidores, garantizados por hipoteca pueden definirse como préstamos retribuidos en los que el prestatario, además de obligarse a devolver al prestamista el capital prestado, se obliga a pagar unos intereses fijos o variables. En el supuesto de que se trate de intereses variables, el tipo de interés a pagar por el prestatario oscila a lo largo del tiempo y se fija mediante la adición de dos sumandos:

a) El tipo o índice de referencia, que es un tipo de interés, oficial o no, que fluctúa en el tiempo (el más frecuente el EURIBOR a un año).

b) El diferencial o porcentaje fijo que se adiciona al tipo de referencia.

En consecuencia, de forma simplificada, la fórmula para determinar el interés a pagar por el prestatario se corresponde con la siguiente: interés de referencia + diferencial = interés a pagar.

Con el fin de limitar los efectos de las eventuales oscilaciones del interés de referencia, es práctica habitual en las entidades financieras estipular limitaciones al alza (cláusulas techo) y a la baja (cláusulas suelo), que operan como topes máximo y mínimo de los intereses que deberá pagar el prestatario.

Las únicas cláusulas que vienen siendo objeto de litigio son las denominadas cláusulas suelo, cuyo objeto es impedir que cuando el índice de referencia o la suma del índice de referencia más el diferencial se sitúan por debajo del límite estipulado (suelo) esta bajada se refleje también en el prestatario.

Sin embargo, es reiterada Jurisprudencia del Tribunal Supremo determinar que las cláusulas analizadas superan el control de transparencia a los efectos de su inclusión como condición general en los contratos, sin embargo, no ocurre lo mismo con el de claridad exigible en las cláusulas, ya sean generales o particulares, de los suscritos con consumidores.

Lo elevado del suelo hacía previsible para el prestamista que las oscilaciones a la baja del índice de referencia no repercutirían de forma sensible en el coste del préstamo. En este sentido, el Banco de España se ha pronunciado diciendo que "estas cláusulas se calculaban para que no implicasen cambios significativos en dichas cuotas", de modo que el contrato de préstamo, teóricamente a interés variable, se convierte en un préstamo a interés fijo variable exclusivamente al alza.

Por consiguiente, puede concluirse que las cláusulas suelo insertadas en los contratos de préstamo hipotecario celebrados entre consumidores y entidades financieras no son transparentes, teniendo en cuenta que:

  1. Existe una ausencia de información suficientemente clara que mostrara al consumidor que la cláusula se trataba de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
  2. Se insertan de forma conjunta con las  cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas.
  3. No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.
  4. No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.

Como consecuencia del carácter abusivo que presentan estas cláusulas, las mismas han sido declaradas nulas por los Tribunales en numerosas ocasiones no obstante, la nulidad de las  cláusulas suelo no comporta la nulidad de los contratos en los que se insertan, ya que la declaración de nulidad de alguna de sus  cláusulas no supone la imposibilidad de su subsistencia. Sin embargo, cabe señalar que el hecho de que se declare la nulidad de estas cláusulas por abusivas ordenando su eliminación por las entidades financieras no se basa en que éstas sean ilícitas, sino en la ausencia de transparencia y esta, es decir, la falta de transparencia no deriva de su opacidad interna, sino de la insuficiente información recibida por parte del consumidor al tiempo de la celebración del contrato.

BASE JURÍDICA

- STS Nº 241/2013, de 09/05/2013, Rec.Nº 485/2012. (ver TS, Sala de lo Civil, nº 241/2013, de 09/05/2013, Rec. 485/2012)

Cláusula suelo
Prestatario
Índice de referencia
Contrato de préstamo hipotecario
Entidades financieras
Tipos de interés
Prestamista
Variabilidad del interés
Hipoteca
Cláusula techo
Euribor
Contrato de préstamo
Banco de España
Préstamo hipotecario
Contrato de hipoteca
Contraprestación
Nulidad del contrato

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