Caso práctico: Pago de gastos de reparación y mantenimiento de ascensor en comunidad de propietarios (Cataluña)

PLANTEAMIENTO

Tengo un piso en propiedad en un edificio situado en Cataluña. Dicho edificio tiene ascensor desde que se construyó, pero no lo utilizo. La semana pasada se estropeó y la comunidad de propietarios se ha encargado de la reparación que (supuestamente) todos los propietarios deben pagar. ¿Estoy obligado a pagar los gastos de mantenimiento y reparación del ascensor a pesar de no utilizarlo?

RESPUESTA

Sí, conforme a la ley todos los propietarios deben contribuir al sostenimiento de los gastos comunes sin que la falta de uso exima del pago.

En un régimen de propiedad horizontal se establece una cuota de participación que sirve de módulo para establecer la participación en las cargas de todos los propietarios. El importe de la contribución de cada propietario a los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios será el que se determine en el acuerdo de la junta y de la liquidación de la deuda según la cuota que corresponda.

Tenemos que partir del hecho de que el ascensor es un elemento común del edificio conforme establece el artículo 553-41 del CCCat, por tanto, el mantenimiento del mismo corresponde a todos los propietarios pues así lo dispone el artículo 553-44.1 del CCCat «La comunidad tiene que conservar los elementos comunes del inmueble, de manera que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanquidad, de seguridad y de eficiencia energética o hídrica, según la normativa vigente y tiene que mantener en funcionamiento correcto los servicios y las instalaciones. Los propietarios tienen que asumir las obras de conservación y reparación necesarias».

La falta de uso del ascensor no resulta determinante en cuanto a la obligación de pago de los gastos comunes, por cuanto el artículo 553-45.2 del CCCat establece «La falta de uso y disfrute de elementos comunes concretos no exime de la obligación de sufragar los gastos que derivan de su mantenimiento, salvo que una disposición de los estatutos, que solo puede referirse a servicios o elementos especificados de forma concreta, establezca lo contrario y sin perjuicio de lo establecido por el artículo 553-30.2».

Deriva del anterior artículo que, por medio de los estatutos se puede excluir a determinados propietarios del pago de gastos comunes. En el mismo sentido se manifiesta el artículo 553-11.2 del CCCat que señala que son válidas las cláusulas estatutarias por «Las que exoneran a determinados propietarios de elementos privativos de la obligación de satisfacer los gastos de conservación de elementos comunes concretos, que pueden incluir las del portal, la escalera, los ascensores, los jardines, las zonas de recreo y demás espacios semejantes».

En este sentido se ha manifestado en múltiples sentencias la jurisprudencia menor. Así la SAP de Barcelona, n.º 199/2018, de 8 de mayo, ECLI:ES:APB:2018:3393:

«II. En el ámbito de la regulación del régimen de propiedad horizontal, el artículo 553-45.1 del Codi civil de Catalunya incorpora la regla general de que los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación, y agrega que la falta de uso y goce de elementos comunes concretos no exime de la obligación de sufragar los gastos que derivan de su mantenimiento.

El artículo 553-11.2 b), sin embargo, admite la validez, entre otras, de las cláusulas estatutarias que exoneran a determinados propietarios de elementos privativos de la obligación de satisfacer los gastos de conservación de elementos comunes concretos, que pueden incluir las del portal, la escalera, los ascensores, los jardines, las zonas de recreo y demás espacios semejantes».

En conclusión, salvo que una cláusula estatutaria disponga lo contrario, todos los propietarios están obligados al pago de los gastos de mantenimiento y reparación del ascensor, siendo irrelevante el hecho de que no se haga uso de este servicio.