Caso práctico: Consulta vinculante DGT V2575-13: Venta de inmueble a plazos. Imputación Temporal

PLANTEAMIENTO

Una persona va a vender en el año 2013 una vivienda que fue adquirida en el año 1996. El precio por la venta será percibido, una parte, en el momento de la firma de la escritura de compraventa y el resto, se aplazará en 20 años. Durante ese plazo, seguirá residiendo en régimen de arrendamiento.

¿Qué efectos tendrá esta operación con precio aplazado en relación con la regla de la imputación temporal en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)?

RESPUESTA

El ejercicio de la opción por medio de la regla especial de imputación temporal (opción posible al ser el aplazamiento pactado superior a un año) comportará que la ganancia patrimonial que pudiera derivarse de la venta de la vivienda se impute proporcionalmente a medida que sean exigibles los cobros en los que se ha estructurado el aplazamiento.

ANÁLISIS

La Dirección General de Tributos (DGT) en su consulta vinculante V2575-13, resuelve lo siguiente al respecto de la presente cuestión:

La transmisión de la vivienda generará en la transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del Art. 33 ,LIRPF.

El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los Art. 35 ,LIRPF y siguientes de la LIRPF. (1)

“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”

La ganancia o pérdida patrimonial resultante se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el Art. 49 ,LIRPF

De acuerdo con lo dispuesto en el Art. 14 ,LIRPF 1.c) de la Ley del Impuesto, “Las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial.”

Junto a esta regla general, el apartado dos de este Art. 14 ,LIRPF, recoge las reglas especiales de imputación, de las que procede reseñar aquí la incluida en su letra d), donde se dispone lo siguiente:

“En el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado, el contribuyente podrá optar por imputar proporcionalmente las rentas obtenidas en tales operaciones, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes. Se considerarán operaciones a plazos o con precio aplazado aquellas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año.

Cuando el pago de una operación a plazos o con precio aplazado se hubiese instrumentado, en todo o en parte, mediante la emisión de efectos cambiarios y éstos fuesen transmitidos en firme antes de su vencimiento, la renta se imputará al período impositivo de su transmisión.

En ningún caso tendrán este tratamiento, para el transmitente, las operaciones derivadas de contratos de rentas vitalicias o temporales. Cuando se transmitan bienes y derechos a cambio de una renta vitalicia o temporal, la ganancia o pérdida patrimonial para el rentista se imputará al período impositivo en que se constituya la renta.”

Conforme con esta regulación legal, el ejercicio de la opción por esta regla especial de imputación temporal (opción posible al ser el aplazamiento pactado superior a un año) comportará que la ganancia patrimonial que pudiera derivarse de la venta de la vivienda se impute proporcionalmente a medida que sean exigibles los cobros en los que se ha estructurado el aplazamiento.

BASE JURÍDICA

- Consulta vinculante DGT nº V2575-13

- Art. 14 ,LIRPF

- Art. 33 ,LIRPF

- Art. 35 ,LIRPF

- Art. 49 ,LIRPF

(1) Artículo 35 modificado por la Ley 26/2014 de 27 de noviembre, con efectos a partir del 01/01/2015, quedando redactado de la siguiente manera: 

"1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste."