Caso práctico: Diferencias entre el régimen de propiedad horizontal catalán y estatal

PLANTEAMIENTO

Diferencias entre el régimen de propiedad horizontal de Cataluña y el régimen general estatal

RESPUESTA

Con la entrada en vigor de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código civil de Cataluña, relativo a derechos reales el régimen jurídico sobre propiedad horizontal aplicable en Cataluña es distinto al estatal, pues ya no se aplica en dicha Comunidad Autónoma la Ley de Propiedad Horizontal. Entre las principales diferencias podemos destacar:

•  El CCCat amplía la figura del régimen de propiedad horizontal, contemplando que pueda pudiendo establecerse el mismo sobre edificios en construcción y conforme el art 553-2.2 del CCCat:

«Puede constituirse un régimen de propiedad horizontal en los casos de coexistencia en suelo, vuelo o subsuelo de edificaciones o usos privados y dominio público, de puertos deportivos con relación a los puntos de amarre, de mercados con relación a las paradas, de cementerios con relación a las sepulturas y en otros semejantes (...)».

• Para modificar el título constitutivo o los estatutos, el Código Civil de Cataluña exige en su artículo 553-26.2 el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación. Sin embargo, la LPH en el artículo 17.6 requiere, por norma general, unanimidad.

• El fondo de reserva en el Código Civil de Cataluña se establece que no puede ser inferior al 5 % de los gastos comunes —artículo 553-6 del CCCat—, mientras que la LPH señala que el mismo no puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario —artículo 9.1 de la LPH—.

• En el CCCat se regula con mayor concreción el modo de gestión del fondo de reserva, así el artículo 553-6 del CCCat establece:

«2. La titularidad del fondo de reserva es de todos los propietarios y el fondo queda afectado a la comunidad sin que ningún propietario tenga derecho a reclamar su devolución en el momento de la enajenación del elemento privativo.

3. El fondo de reserva debe figurar en contabilidad separada y debe depositarse en una cuenta bancaria especial a nombre de la comunidad. Los administradores solo pueden disponer de él, con la autorización de la presidencia, para atender gastos de la comunidad imprevistos de carácter urgente o, con la autorización de la junta de propietarios, para hacer frente a las obras extraordinarias de conservación, reparación, rehabilitación, instalación de nuevos servicios comunes y seguridad, así como para las que sean exigibles de acuerdo con las normativas especiales.

4. Los remanentes del fondo de reserva de cada año se acumulan en el fondo del año siguiente».

• El CCCat establece la posibilidad de recoger la reserva del derecho de sobreelevación, subedificación y edificación en el artículo 553-13 del CCCat.

• En cuanto a la extinción del régimen, el CCCat establece más supuestos que la LPH. Así el artículo 553-14 del CCCat determina: 

«1. El régimen de propiedad horizontal se extingue voluntariamente por acuerdo unánime de la junta de propietarios de conversión en otro tipo de comunidad o por decisión del propietario único. El acuerdo o decisión requiere el consentimiento de los titulares de derechos reales sobre los elementos privativos o comunes afectados. En cualquier caso, se presume otorgado el consentimiento si el titular del derecho real no ha manifestado su oposición al acuerdo o decisión en el plazo de un mes a contar de la fecha en que se le haya notificado.

2. El régimen de propiedad horizontal se extingue en los supuestos de destrucción, declaración de ruina y expropiación forzosa del inmueble. Sin embargo, en el título de constitución puede estipularse que el régimen no se extinga pese a la destrucción o la declaración de ruina para proceder a la rehabilitación o reconstrucción del inmueble a cargo de los propietarios». 

Sin embargo, la LPH se limita a señalar en el artículo 23:

«El régimen de propiedad horizontal se extingue:

Primero.- Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

Segundo.- Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias».

• El CCCat no establece ningún quorum mínimo para las reuniones de la junta de propietarios, mientras que, la LPH en el artículo 16.2 establece:

«(...) Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quorum" (...)».

• El CCCat recoge un sistema de mayorías diferente al regulado en la LPH. Así en el régimen catalán solo se contemplan tres posibles mayorías exigibles: mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que tiene que representar, al mismo tiempo, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación; unanimidad; y cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación.

• El CCCat no contempla el llamado juicio de equidad que se establece en el párrafo segundo del artículo 17.7 de la LPH para los casos en los que no se alcance la mayoría en la adopción de los acuerdos por darse una situación de bloqueo en la votación.

• En relación con el acta, el artículo 553-27.1 CCCat establece «El secretario debe redactar el acta, que debe autorizarse, con las firmas del secretario y del presidente, en el plazo de cinco días a contar desde el día después de la reunión». Por su parte el artículo 19.3 LPH señala «El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario».

• En relación con la custodia por el secretario de los libros de actas en el derecho catalán se establece un período de custodia, así el artículo 553-28.2 del CCCat señala «El secretario debe custodiar los libros de actas de la junta de propietarios, que deben conservarse durante treinta años mientras exista el régimen de propiedad horizontal o durante cinco años desde el momento en que se haya extinguido». Sin embargo, la LPH en el artículo 19.4 preceptúa «El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones», por lo tanto, no se establece el período durante el que debe custodiar los libros de actas.

• En relación con la legitimación para impugnar los acuerdos de la junta el CCCat señala que están legitimados para la impugnación de un acuerdo los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto. Sin embargo, la LPH no es tan precisa y señala estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta —concepto impreciso que genera diferentes interpretaciones por la doctrina— , los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto legitimando pues a los ausentes aunque no se hayan opuesto. 

• También en cuanto la legitimación para impugnar y el requisito de estar al corriente de pago la LPH es más imprecisa que el CCCat, ya que la primera no establece el momento en que se debe dar ese requisito, mientras que el artículo 553-31.3 del CCCat establece:

«Para ejercer la acción de impugnación es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe».

• De las mayores diferencias existentes entre el Código Civil de Cataluña y la LPH es la regulación de diferentes sistemas de régimen de propiedad horizontal. Mientras que la LPH tan solo distingue entre propiedad horizontal y régimen de complejos inmobiliarios privados, el CCCat distingue tres regímenes: propiedad horizontal simple, propiedad horizontal compleja y propiedad horizontal por parcelas.