Caso práctico: Inscripción del arrendamiento en caso de venta del inmueble

PLANTEAMIENTO

¿Es necesaria la inscripción del arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad, para que en caso de venta del inmueble, el comprador se subrogue en la posición del arrendador?

RESPUESTA

No. Con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, la pervivencia del contrato de arrendamiento en caso de venta del inmueble, dependía de que el arrendamiento hubiera sido inscrito en el Registro de la Propiedad, por supuesto, con anterioridad a la transmisión.

Sin embargo, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, ha modificado los artículos 7, 10 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, eliminando el requisito de la inscripción para que el arrendamiento de vivienda surta, con carácter general, efectos contra terceros, quedando redactado el art. 14 de la siguiente forma:

«El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica». 

Dicho esto, es necesario aclarar que los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, continuarán rigiéndose por el anterior régimen, tal y como establece la DT 1ª:

«Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley».

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