Caso práctico: La eficacia erga omnes del derecho de retracto

PLANTEAMIENTO

Con fecha 10 de enero de 2004, dos hermanos («A» y «B») compran conjuntamente una casa a partes iguales. Dicho contrato de compraventa fue posteriormente elevado a escritura pública, inscrita en el Registro de la Propiedad con fecha 20 de febrero de 2004.

«A» es titular de otra casa sita cerca de la que comparte con su hermano y que destina a su vivienda. Esta casa está gravada con un derecho real de hipoteca para garantizar un crédito de 90.000 €.

Transcurridos dos años desde la adquisición de la casa junto a su hermano, «A» comienza a tener problemas económicos, por lo que deja de pagar las cuotas de la hipoteca que recae sobre su propia vivienda y la casa es embargada por el banco. Además, como la parte de la casa que tiene junto a «B» constaba como aval bancario, la entidad procede también a ejecutar el embargo sobre la cuota de propiedad de «A», adjudicándose finalmente la cuota indivisa subastada al rematante. 

Contra esta adjudicación, el hermano no deudor interpone demanda de retracto de comuneros.

1.- ¿Quién o quiénes son los legitimados pasivos de la demanda de retracto presentada por «B»?

2.- ¿Qué plazo tendrá para interponer la demanda?

2.- ¿Sería oponible al rematante el ejercicio del derecho de retracto?

RESPUESTA

1.- En virtud del art. 12 de la LEC, cuando las acciones que se ejerciten provengan de un mismo título o causa de pedir, podrán comparecer en juicio varias personas como demandantes o como demandados. En este caso, se da la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario, por lo tanto «B» deberá demandar tanto a la entidad bancaria como al adquirente en subasta.

2.- El art. 1524 del CC establece que «no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta». Lo que, en un caso de adquisición en subasta pública como el que nos ocupa, plantea la cuestión de cuál es el dies a quo. El Tribunal Supremo, en su STS n.º 509/2013, de 22 de julio, rec. 687/2011, ECLI:ES:TS:2013:4083, recoge las distintas soluciones que han adoptado al respecto: 

«No se discute hoy la posibilidad de ejercicio del derecho de retracto legal en los casos de venta en pública subasta, pero sí se han suscitado ciertas dudas acerca de cuál habrá de entenderse en tal caso como «dies a quo» para el cómputo del plazo de ejercicio del derecho por el retrayente. En un principio se vino entendiendo consumada la venta sólo a partir del otorgamiento de la escritura pública ( SSTS 1 abril 1960 y 20 febrero 1975 ), pero más recientemente se ha entendido que la consumación se produce desde la plena aprobación judicial del resultado de la subasta, pues existiendo título (aprobación del remate) y modo (adjudicación al rematante) el otorgamiento de la escritura pública no se requiere a los efectos de tradición ( SSTS 1 julio 1991 , 11 julio 1992 , 25 mayo 2007 , 26 febrero 2009 ), y ni siquiera resulta ya necesaria a efectos de inscripción ( artículo 674 LEC )».

3.- No. Teniendo en cuenta que «B» no había inscrito su derecho de retracto en el Registro de la Propiedad, este no tendrá eficacia erga omnes y no será oponible frente al tercer adquirente.