Caso práctico: La eficacia erga omnes del derecho de retracto

PLANTEAMIENTO

Con fecha 10 de enero de 2004, dos hermanos compran conjuntamente una casa a partes iguales. Dicho contrato de compraventa fue posteriormente elevado a escritura pública, que fue inscrita en el Registro de la Propiedad con fecha 20 de febrero de 2004.

Uno de ellos es titular de otra casa sita cerca de la que comparte con su hermano y que destina a su vivienda. Esta casa está gravada con un derecho real de hipoteca para garantizar un crédito de 90.000 €.

Transcurridos dos años desde la adquisición de la casa junto a su hermano, el primero se sumerge en diversos problemas económicos, por lo que comienza a dejar de pagar las cuotas de la hipoteca que recae sobre su propia vivienda, por lo que la entidad bancaria termina por ejecutar el embargo de la misma. No obstante, la  parte de la casa que le pertenecía respecto de su hermano, constaba como aval bancario, por lo que proceden igualmente a ejecutar el embargo sobre esa cuota.

Así pues, se adjudica la cuota indivisa subastada al rematante. Contra esta adjudicación, el hermano no deudor, interpone demanda de retracto de comuneros.

1.- ¿Quién o quiénes son los legitimados pasivos de la demanda de retracto presentada por el hermano no deudor?

2.- ¿Sería oponible al rematante el ejercicio del derecho de retracto por parte de el hermano no deudor?

RESPUESTA

¿Quién o quienes son los legitimados pasivos de la demanda de retracto presentada por el hermano no deudor?

En la demanda de retracto de comuneros, están legitimados pasivamente tanto el vendedor del inmueble objeto del retracto como los sucesivos compradores o adquirentes, pues constituyen un litisconsorcio pasivo necesario. Por consiguiente, el hermano no deudor debe demandar tanto a la entidad bancaria vendedora como al adquirente comprador. Sin embargo, existe Jurisprudencia al respecto que desvirtúa la posibilidad de un litisconsorcio pasivo necesario.

¿Sería oponible al rematante el ejercicio del derecho de retracto por parte del hermano no deudor?

Teniendo en cuenta que el hermano no deudor no había inscrito su derecho de retracto en el Registro de la Propiedad, este no tendrá eficacia erga omnes y, por tanto, no será oponible frente a terceros.

BASE JURÍDICA

- Art. 1506 ,Código Civil y siguientes

- Sentencia del Tribunal Supremo, de 22 de julio de 2013, rec. 687/2011 (TS, Sala de lo Civil, nº 509/2013, de 22/07/2013, Rec. 687/2011 )

NOTA ACLARATORIA. La STS de 3 de marzo de 2004, rec. 1076/2004, relativa a un retracto de comuneros, afirma que en los juicios de retracto no ha de ser parte necesaria el vendedor, sino el comprador y solo a éste ha de demandar el retrayente, rompiéndose así la regla general (que establece que la legitimación pasiva incumbe al vendedor del inmueble, objeto del retracto y a los sucesivos compradores o adquirentes, quienes vendrían a constituir un litisconsorcio pasivo necesario).