Caso práctico: Expropiación de parte de un edificio en propiedad horizontal

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  • Orden: Administrativo
  • Fecha última revisión: 07/10/2021
  • Origen: Iberley

PLANTEAMIENTO

EXPROPIACIÓN DE PARTE DE UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

En un expediente se persigue la expropiación de un trozo de terreno de siete metros cuadrados que es elemento común de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Se plantea si es necesaria la notificación a todos y cada uno de los miembros de la comunidad o si basta la notificación al presidente de la comunidad.

RESPUESTA

Conforme al Art. 3 de la Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa (LEF), las actuaciones del expediente expropiatorio se tendrán con el propietario, considerándose como tal por la Administración a quien con ese carácter figure en los registros públicos que produzcan presunción de titularidad, que sólo puede ser destruida judicialmente.

Se entendería, por tanto, que la expropiación habría de notificarse a todos y cada uno de los titulares registrales de los elementos comunes, que lo son los de los elementos privativos en proporción a sus cuotas. Por otro parte, se requeriría unanimidad en caso de que se opte por el mutuo acuerdo para la determinación del justiprecio.

En ello abundaría el que la expropiación es un acto terminante de privación del dominio por el poder público, por lo que la falta de notificación a los titulares registrales de los elementos privativos puede afectar a la tutela judicial efectiva de los mismos, provocando indefensión. (Vulneración de un derecho constitucional. Art. 24 CE)

Finalmente, si no se exigiera la notificación a cada uno de los titulares registrales de la propiedad horizontal el derecho de reversión se atribuiría a todos y cada uno de los titulares registrales sin su consentimiento.

Sin embargo, se entiende que el pago puede realizarse a la Comunidad representada por su Presidente, aunque también será necesario el acuerdo de la junta autorizándolo. El presidente ostenta la representación de la junta pero lo hace dentro de sus competencias.

Ahora bien, la expropiación produce unos efectos privativos del dominio por virtud de la ley y de la ley deriva igualmente el derecho de reversión que se atribuye a sus beneficiarios como una consecuencia legal de la expropiación y sin perjuicio de la posibilidad de los interesados para renunciar tal derecho.

La transmisión del dominio se produce en caso de expropiación no de modo voluntario sino forzoso, por lo que se habrá de evitar las posibilidades de que se produzca indefensión, propiciando que los propietarios de los elementos privativos puedan participar en la defensa de los comunes. Ello se conseguirá si la notificación de la expropiación se realiza al Presidente, representante de la comunidad, el cual vendrá obligado a dar cuenta de la misma a los condueños para que aleguen lo que estimen pertinente a su derecho.

No se trata de consentir una enajenación sino de tener oportunidades de defensa frente a la privación del dominio de parte de los elementos comunes por la Administración, tal defensa parece lógico que se articule a través del aparato organizativo creado por la ley y no al margen de él, como si los elementos comunes pertenecieran en comunidad ordinaria a los dueños de los elementos privativos.

En ese sentido, el Tribunal Supremo considera que la Ley de Propiedad Horizontal, precisamente para evitar cuestiones de legitimación, arbitró la fórmula de otorgar al Presidente de tales Comunidades, carentes de personalidad jurídica, la representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva implícita la de todos los titulares.

Dicha representación, según la jurisprudencia, no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del Presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del mismo de responder de su gestión, lo que conduce a entender que notificado el Presidente de la expropiación deberá ponerlo en conocimiento de los condueños para que puedan participar, si lo consideran oportuno, en la defensa de los elementos comunes.

Propiedad horizontal
Titularidad registral
Elementos comunes
Elementos privativos
Derecho de reversión
Indefensión
Presidente junta propietarios
Expediente expropiatorio
Expropiación forzosa
Poderes públicos
Derecho a la tutela judicial efectiva
Falta de notificación
Transmisión del dominio
Copropietario
Personalidad jurídica
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