Caso práctico: Incumplimiento de las cargas en la donación modal

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  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 07/02/2013
  • Origen: Iberley

PLANTEAMIENTO

"A", propietario de una vivienda, y "B" firman un contrato de arrendamiento con opción de compra de una vivienda, ¿qué ocurriría si "A" vendiera a un tercero la vivienda?

 RESPUESTA

Si el concedente "A" transmite la vivienda a un tercero, el optante "B" no podría ejercer la opción, por lo que existiría un incumplimiento de la obligación asumida por el concedente frente al optante, que deberá resolverse con una indemnización de los daños y perjuicios causados, al no ser posible el cumplimiento en forma específica. La regla general es que el incumplimiento de la obligación de no vender por parte del concedente "A", sería sancionado con una indemnización de daños y perjuicios, ante la imposibilidad de aplicar el Art. 1098, por encontrarse la cosa en poder de un tercero que ha adquirido un derecho real sobre ella. Para que el contrato de compraventa con opción a compra, sea oponible a terceros, es necesario que se inscriba cumpliendo los requisitos del Art. 14 del Reglamento Hipotecario.

Hay que tener en cuenta que si el tercero todavía no es propietario porque no ha consumado su adquisición mediante la toma de posesión de la cosa, tendrá un derecho de crédito a que tal cosa le sea entregada y para poder consumar su adquisición. En este caso, la pugna no se produciría entre un derecho de crédito (el optante "B") y un derecho real (el del tercero propietario), sino entre dos derechos de carácter personal –el del optante "B" y el del adquirente-, el primero de los cuales debe prevalecer si se ha constituido con anterioridad, conforme a los principios del art. 1473 del Código Civil.

Si por el contrario, el tercero a quien el concedente "A", ha transmitido la cosa, ha adquirido la propiedad de la misma, el conflicto ya se produce entre un titular de un derecho real (el tercero propietario) y quien tiene un derecho personal, "B" (el derecho de opción personal no inscrito). Según las reglas generales, tal derecho personal no puede hacerse valer contra el titular de un derecho real; existe solamente un derecho de crédito y una correlativa obligación personal por parte del concedente que no sigue a la cosa y no tiene eficacia erga omnes. El concedente tiene la obligación de no enajenar, pero ante su incumplimiento no puede pretenderse en principio que el tercer adquirente resulte privado de esta adquisición.

BASE JURÍDICA

Art. 1098 ,Código Civil

- Art. 1473 ,Código Civil

 

Incumplimiento de las obligaciones
Derechos reales
Donación modal
Contrato de arrendamiento con opción de compra
Derecho de crédito
Indemnización del daño
Daños y perjuicios
Indemnización de daños y perjuicios
Contrato de compraventa
Derecho de opción