Caso práctico: IVA: deducción de las cuotas soportadas por un local comercial en expectativa de alquiler

PLANTEAMIENTO

«A», persona física, es propietaria de varios locales comerciales arrendados. Uno de ellos ha quedado libre y se encuentra en expectativa de nuevo alquiler. Mientras permanece vacío, dicho local sigue generando gastos de mantenimiento y conservación, sin producir ingresos.

Se plantea si las cuotas del IVA soportadas por esos gastos del local desocupado pueden deducirse de las cuotas repercutidas por el arrendamiento de los demás locales comerciales.

RESPUESTA

Sí. Las cuotas del IVA soportadas por los gastos de mantenimiento del local comercial vacío podrán deducirse, siempre que pueda acreditarse, mediante elementos objetivos, que el inmueble sigue destinado al desarrollo de una actividad de arrendamiento sujeta y no exenta del IVA, aunque temporalmente no esté alquilado y no genere ingresos.

Conforme a los artículos 92.Dos, 93.Cuatro y 99.Dos de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, el derecho a deducir exige que los bienes y servicios adquiridos se utilicen en operaciones que originen ese derecho, debiendo valorarse el destino previsible de tales bienes y servicios en el momento de su adquisición, sin perjuicio de la rectificación posterior si ese destino cambia.

Respecto del derecho a deducción de las cuotas soportadas, establece el artículo 92.Dos de la LIVA :

«Dos. El derecho a la deducción establecido en el apartado anterior sólo procederá en la medida en que los bienes y servicios adquiridos se utilicen en la realización de las operaciones comprendidas en el artículo 94, apartado uno, de esta Ley».

Por su parte, el artículo 93.Cuatro de la LIVA dispone, respecto de la posibilidad de deducción de las cuotas soportadas:

«Cuatro. No podrán ser objeto de deducción, en ninguna medida ni cuantía, las cuotas soportadas o satisfechas por las adquisiciones o importaciones de bienes o servicios efectuadas sin la intención de utilizarlos en la realización de actividades empresariales o profesionales, aunque ulteriormente dichos bienes o servicios se afecten total o parcialmente a las citadas actividades».

Cuestión matizada por el primer párrafo del artículo 99.Dos de la LIVA en el siguiente sentido:

«Dos. Las deducciones deberán efectuarse en función del destino previsible de los bienes y servicios adquiridos, sin perjuicio de su rectificación posterior si aquél fuese alterado».

En el ámbito del arrendamiento de inmuebles, la deducción depende de la naturaleza de la operación a la que se afecte el bien. Si se trata de un local comercial destinado a arrendamiento para uso distinto de vivienda, la operación está sujeta y no exenta del IVA, por lo que, en principio, las cuotas soportadas vinculadas a dicho arrendamiento originan derecho a deducción.

La doctrina administrativa más reciente aportada mantiene este criterio. Así, la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V1796-19), de 11 de julio de 2019, señala que, en el caso de inmuebles no ocupados, las cuotas soportadas por servicios de mantenimiento y suministros del inmueble vacío serían deducibles cuando pueda acreditarse la intención, confirmada por elementos objetivos, de destinar ese inmovilizado al desarrollo de una actividad sujeta y no exenta del impuesto, aunque después no llegue a utilizarse por circunstancias ajenas a la voluntad del titular.

La misma resolución diferencia expresamente este supuesto del arrendamiento de viviendas exento del impuesto, en el que no procede la deducción. Esa matización resulta relevante, porque confirma que la clave no es la mera desocupación temporal del inmueble, sino el tipo de actividad a la que está afecto.

Además, la propia resolución de Tributos se apoya en la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la exigencia de relación directa e inmediata entre el gasto soportado y las operaciones que generan derecho a deducción, así como sobre la subsistencia de ese derecho cuando la falta de utilización efectiva obedece a circunstancias ajenas a la voluntad del sujeto pasivo. En particular, cita la sentencia del Tribunal de Justicia de la Comunidad Europea n.º C-98/98, de 8 de junio de 2000, ECLI:EU:C:2000:300.

Aplicado al caso, si «A» puede acreditar que el local vacío continúa integrado en su actividad de arrendamiento de locales comerciales y que su intención real es volver a alquilarlo en una operación sujeta y no exenta del IVA, las cuotas soportadas por conservación, reparación o mantenimiento serán deducibles. A estos efectos, podrían operar como indicios, entre otros, la oferta efectiva del inmueble en alquiler, la continuidad de la afectación contable o patrimonial a la actividad, la existencia de gestiones de comercialización o la ausencia de un destino privado o exento incompatible con la deducción...

Por el contrario, no procederá la deducción si no puede acreditarse esa afectación a una actividad que genere derecho a deducir o si el destino previsible del inmueble hubiera pasado a ser una operación exenta o ajena a la actividad empresarial o profesional.

En definitiva, la desocupación temporal del local no elimina por sí sola el derecho a deducción. Lo determinante es que el inmueble siga destinado, de forma acreditada y objetiva, a un arrendamiento sujeto y no exento del IVA.