Caso práctico: Legitimación de la comunidad para reclamar cuotas impagadas a nuevo propietario (Cataluña)

PLANTEAMIENTO

Una persona tiene un piso en un edificio ubicado en Cataluña y en mayo de 2022 lo ha vendido. En la escritura de transmisión consta que existen cantidades pendientes de aportar a la comunidad. Las deudas se remontan a febrero de 2016. La comunidad quiere reclamar las cantidades adeudadas al nuevo propietario, ¿puede hacerlo?

RESPUESTA

Al nuevo propietario se le podrán reclamar las deudas pendientes que corresponden a los cuatro primeros meses de 2022 y las que corresponden a los años 2021, 2020, 2019 y 2018. Sin embargo, no se le puede exigir el pago de las deudas correspondientes a los años 2017 y 2016. 

En este caso debemos estar a lo establecido en el artículo 553-5.1 del CCCat que señala :

«Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, sin perjuicio, si procede, de la responsabilidad de quien transmite».

Aunque la titularidad de la deuda no se traslada por la venta del inmueble, por lo que el anterior propietario sigue siendo el deudor, la afección real del inmueble faculta a que la comunidad pueda reclamar la deuda al nuevo propietario con la limitación temporal que la ley establece. En este sentido se ha manifestado la SAP de Barcelona, n.º 745/2021, de 29 de diciembre, ECLI:ES:APB:2021:15966:

«Se establece expresamente en el mencionado 553.5.1 la responsabilidad del adquirente por las cantidades adeudadas por el anterior propietario, con el propio inmueble y con el límite señalado. Se trata de un supuesto de las denominadas obligaciones propter rem, aquellas relaciones obligatorias, cuyo sujeto pasivo es cualquier persona que se encuentra en una cierta posición jurídica respecto de una cosa y que se transmiten o extinguen con la transmisión o extinción del derecho real individual. La condición de propietario actual del piso conlleva la obligación de responder frente a la comunidad de las deudas anteriores con la limitación temporal establecida, sin perjuicio de su derecho de repetir contra el deudor personal, el propietario del piso cuando se generó la deuda. La obligación de pago deriva de la posición jurídica que tiene el propietario respecto del inmueble, y dicha responsabilidad puede hacerse efectiva por medio de demanda frente a quien aparece obligado al pago por obligación real (se ha hablado, incluso, de hipoteca legal tácita), quien tendría la legitimación pasiva para soportar la reclamación, si bien con el expresado límite temporal y respondería de la deuda con el propio inmueble. Implica que la finca responde de determinada deuda comunitaria cualquiera que sea su propietario.

Es decir, que en la relación interna entre transmitente y adquirente del inmueble, la titularidad de la deuda es de la persona propietaria civilmente del mismo y la fecha de trasmisión determinará el momento en que el adquirente asumirá la obligación de pago de los gastos comunitarios, tal y como se desprende del art 553- 4 del CCCat . Pero como consecuencia de la afección real sobre la finca, que establece el art 553-5, el adquirente podrá verse obligado a hacerse cargo de las cuotas impagadas anteriores a la adquisición del inmueble, devengadas en el periodo que el precepto dispone, sin perjuicio de repetir en su caso lo satisfecho, contra quien era titular cuando dichos gastos se generaron».