Caso práctico: Medidas para el reforzamiento de la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, contenidas en la Ley 1/2013, de 14 de mayo

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  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 16/05/2013
  • Origen: Iberley

PLANTEAMIENTO

1.- ¿Cuál es el fin de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social?

2.- ¿Durante cuánto tiempo suspende los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión?

3.- ¿Cuáles son las medidas de mejora del mercado hipotecario?

4.- ¿Qué modificaciones sufre el Código Civil?

RESPUESTA

1.- ¿Cuál es el fin de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social?

La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social” viene motivada por las circunstancias excepcionales que atraviesa el país, debido a la crisis económica y financiera, en las que numerosas personas que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual se encuentran en dificultades para hacer frente a sus obligaciones.

 La situación actual viene exigiendo la adopción de medidas que, en diferentes formas, contribuyan a aliviar la situación de los deudores hipotecarios, y que se estructuran en cuatro grandes bloques por esta Ley:

2.- ¿Durante cuánto tiempo suspende los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión?

El Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, añade un plazo adicional de dos años a la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables contenido en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, así como el colectivo que puede beneficiarse de esta medida, por lo que la moratoria se amplía hasta el 14 de mayo de 2017, con lo que las personas a quienes se les haya subastado la vivienda que cumplan con los requisitos económicos y sociales para acogerse a la moratoria mencionada, podrán solicitarla antes de que se haga efectivo el lanzamiento-desahucio.

Esta medida afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En estos casos, la Ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas.

La suspensión de los lanzamientos afectará a las personas que se encuentren dentro de una situación de especial vulnerabilidad, siendo de obligado cumplimiento dos tipos de requisitos:

1. PERSONALES: Los colectivos sociales que van a poder acogerse son las familias numerosas, las familias monoparentales con dos hijos a cargo, las que tienen un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales o, finalmente, las víctimas de violencia de género.

2. ECONÓMICOS: Asimismo, en las familias que se acojan a esta suspensión, los ingresos no podrán superar el límite de tres veces el IPREM (19.000 euros). Este límite se eleva respecto de unidades familiares en las que algún miembro sea persona con discapacidad o dependiente o que conviva con personas con discapacidad o dependientes. Además, es necesario que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.

Finalmente, la inclusión en el ámbito de aplicación pasa por el cumplimiento de otros requisitos, entre los que se pueden destacar que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, o que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

Para estos deudores especialmente vulnerables se prevé además que la deuda que no haya podido ser cubierta con la vivienda habitual no devengue más interés de demora que el resultante de sumar a los intereses remuneratorios un dos por cien sobre la deuda pendiente.

3.- ¿Cuáles son las medidas de mejora del mercado hipotecario?

Se producen mejoras en el mercado hipotecario a través de la modificación de la Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946; la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario; y la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. Especialmente relevante es el hecho de que, para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, se limitarán los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del dinero. Además, se prohíbe expresamente la capitalización de estos intereses y se establece que, en caso de que el resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de tal forma que se permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar interés. Adicionalmente se fortalece en la Ley Hipotecaria el régimen de venta extrajudicial de bienes hipotecados. Por otro lado, se refuerza la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito.

En la venta extrajudicial se introduce la posibilidad de que el Notario pueda suspender la misma cuando las partes acrediten que se ha solicitado al órgano judicial competente, en la forma prevista por el Art. 129 ,Ley Hipotecaria, que dicte resolución decretando la improcedencia de dicha venta, por existir cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, o su continuación sin la aplicación de las cláusulas abusivas. Además, se faculta expresamente al Notario para que advierta a las partes de que alguna cláusula del contrato puede ser abusiva. Dichas modificaciones se adoptan como consecuencia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, dictada en el asunto por el que se resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Barcelona respecto a la interpretación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.

4.- ¿Qué modificaciones sufre el Código Civil?

También la Ley de Enjuiciamiento Civil sufre modificaciones con el fin de garantizar que la ejecución hipotecaria se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada y, en su conjunto, se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución. En particular, como medida de gran relevancia, se establece la posibilidad de que si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago. Además, se permite que el deudor participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada. Por otro lado, se facilita el acceso de postores a las subastas y se rebajan los requisitos que se imponen a los licitadores, de modo que, por ejemplo, se disminuye el aval necesario para pujar del 20 al 5 por cien del valor de tasación de los bienes. Asimismo se duplica, en idéntico sentido, el plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación.

Se introducen determinadas mejoras en el procedimiento de subasta, estableciéndose que el valor de tasación a efectos de la misma no podrá ser inferior al 75 por cien del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo. Anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta. Además, en caso de que la subasta concluyera sin postor alguno, se incrementan los porcentajes de adjudicación del bien. En concreto, se elevaría del 60 por cien hasta un máximo del 70 por cien, siempre para los supuestos de vivienda habitual.

También se modifica el procedimiento ejecutivo a efectos de que, de oficio o a instancia de parte, el órgano judicial competente pueda apreciar la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo y, como consecuencia, decretar la improcedencia de la ejecución o, en su caso, su continuación sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas. Dicha modificación se adopta como consecuencia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, dictada en el asunto, por la que se resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Barcelona respecto a la interpretación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993.

5.- ¿Qué postura tiene sobre la dación en pago?

Finalmente, también se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, tanto en lo que afecta al ámbito de aplicación, como en lo relativo a las características de las medidas que pueden ser adoptadas. La dación en pago sólo se contempla en el marco del código de buenas prácticas bancarias, al se acogerán las entidades voluntariamente. Esta modalidad, que permite entregar la vivienda para saldar la deuda hipotecaria, sólo es viable para casos de especial vulnerabilidad.

Esta Ley incluye un mandato al Gobierno para que emprenda inmediatamente las medidas necesarias para impulsar la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario.

BASE JURÍDICA

Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social

Deudor hipotecario
Vivienda habitual
Ejecución hipotecaria
Desahucio
Unidad familiar
Préstamo hipotecario
Intereses de demora
Discapacidad
Contrato de hipoteca
Hipoteca
Cláusula abusiva
Entidades de crédito
Clausula contractual abusiva
Desalojo
Familia monoparental
Víctima de violencia de género
Desempleo
Capacidad económica
Discapacitados
Interés legal del dinero
Cuestiones prejudiciales
Seguro de dependencia
Contrato de préstamo hipotecario
Cláusula contractual
Dación en pago
Ejecución dineraria
Aval
Cesión de bienes pro solvendo
Título ejecutivo
Protección de deudores hipotecarios sin recursos
Buenas prácticas
Mandato
Deuda hipotecaria
Fondo social

Ley 1/2000 de 7 de Ene (Enjuiciamiento civil) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 7 Fecha de Publicación: 08/01/2000 Fecha de entrada en vigor: 08/01/2001 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

Ley 1/2013 de 14 de May (Medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 116 Fecha de Publicación: 15/05/2013 Fecha de entrada en vigor: 15/05/2013 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

RD-Ley 6/2012 de 9 de Mar (Medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 60 Fecha de Publicación: 10/03/2012 Fecha de entrada en vigor: 11/03/2012 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

Ley 41/2007 de 7 de Dic (Se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacion del Mercado Hipotecario y otras normas hipotecarias y financieras, regulacion de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 294 Fecha de Publicación: 08/12/2007 Fecha de entrada en vigor: 09/12/2007 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

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