Caso práctico: Preferencia registral en dobles transmisiones

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PLANTEAMIENTO

En caso de un supuesto de doble venta de una finca, en el que la propiedad de dicha finca se transmite a dos personas jurídicas distintas, siendo la primera transmisión en forma de dación en pago a una entidad prestamista que no inscribe el acto en el Registro de la Propiedad, y siendo la segunda y posterior, en forma de compraventa a una empresa que inscribe efectivamente, ¿cuál de las dos prevalece?

RESPUESTA

De entre los dos negocios jurídicos, la que se encontraría amparada por nuestro Ordenamiento jurídico sería la compraventa.

Esta solución jurídica tiene su fundamento en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ya que a pesar de ser una adquisición "a non domino" (hecha por quien no es su verdadero dueño, ya no es propietario). Este acto jurídico se vería protegido por el artículo 34 en el momento de cumplir con los requisitos establecidos: que la empresa adquirente actuara de buena fe, que pagara un precio y que inscribiera su adquisición.

Las personas que inscriben su derecho tienen preferencia sobre terceros aunque se pruebe que en la cadena de transmisiones hubo visicitudes estrarregistrales; este efecto protector es el llamado principio de "fe pública registral". Aunque alguien alegue hechos no recogidos en el Registro, no afectará a la empresa (tercero hipotecario), ya que se presume que el Registro es íntegro y exacto. También se parte de la inoponibilidad del derecho no inscrito (artículo 32 de la Ley Hipotecaria), sacrificando el derecho real del que no inscribió pudiendo hacerlo.

BASE JURÍDICA

- Art. 34 ,Ley Hipotecaria

Art. 32 ,Ley Hipotecaria

Doble venta
Persona jurídica
Cesión de bienes pro solvendo
Dación en pago
Prestamista
Registro de la Propiedad
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Buena fe
Principio de fe pública registral
Tercero hipotecario
Derechos reales