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Caso práctico: Préstamo garantizado con hipoteca. Título y modo. Tradición.
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PLANTEAMIENTO
"A" prestó dos millones de euros a "B", préstamo que fue garantizado mediante la constitución de un hipoteca, inscrita en el Registro de la Propiedad, sobre un solar propiedad del deudor. Por diversos motivos "A" y "B" convinieron la cancelación de dicha hipoteca, a pesar de que la deuda no había sido satisfecha.
Para pagar la deuda "B" vendió a "A" cuatro pisos, por el precio de cuatro millones de euros. En una de las cláusulas de ese documento privado se establecía que "B" autoriza "A" para que pueda vender los cuatro pisos a la persona, personas o entidades que estime oportuno, obligándose a otorgar las escrituras públicas de compraventa a nombre de quien "A" disponga. Dos meses más tarde "B" otorga las correspondientes escrituras públicas de venta de los cuatro pisos, a nombre de "C".
1.- ¿Cuando se ha producido la transmisión de la propiedad de los cuatro pisos a favor de "A"? ¿Y a favor de "C"?
2.- Si la venta de los pisos a "C" se anulase por dolo, ¿afectaría a la tradición y a la transmisión de la propiedad esa ineficacia?
RESPUESTA
1.- ¿Cuando se ha producido la transmisión de la propiedad de los cuatro pisos a favor de "A"? ¿Y a favor de "C"?
Podemos considerar que la transmisión de la propiedad de los edificios a "A" no se ha producido. Tenemos título, la venta de "B" a "A" de los cuatro pisos, pero no modo de entrega de la propiedad, no se nos dice nada sobre si hubo algún tipo de transmisión, real, instrumental, simbólica o cualesquiera de las contempladas por nuestro ordenamiento jurídico.
De las últimas líneas del supuesto práctico si que podemos deducir la transmisión de la propiedad a "C". Se nos dice que se le otorga escritura pública de la compraventa de los cuatro pisos. Desde el momento de otorgamiento de escritura pública "C" adquiere el dominio de los cuatro pisos.
2.- Si la venta de los pisos a "C" se anulase por dolo, ¿afectaría a la tradición y a la transmisión de la propiedad esa ineficacia?
Esto dependería de la posición de "C":
- Si "C" actúa como adquiriente, la invalidez del título provoca la invalidez de la transmisión, ya que sin título o sin modo no se transmite la propiedad.
- Si "C" actúa en el negocio jurídico como tercer adquiriente, donde "A" es el adquirente y "B" el vendedor, "C" no podría ser apartado de la propiedad de los pisos. La doctrina nos dice que el tercer adquirente es inatacable ya que se supone que actúa de buena fe al suponer la correcta titularidad del que le transmitió. Esta protección se fundamenta en los artículos Art. 34 ,Ley Hipotecaria y los artículos Art. 1124 ,Código Civil y Art. 1295 ,Código Civil.
BASE JURÍDICA