Caso práctico: Principales medidas adoptadas por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas

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  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 06/06/2013
  • Origen: Iberley

PLANTEAMIENTO

¿Cuáles son las principales medidas adoptadas por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas?

 RESPUESTA

La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, publicada el 5 de junio de 2013, tiene el objetivo fundamental de flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio. Tal objetivo se busca mediante la modificación de un conjunto de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que supone la actuación sobre los siguientes aspectos fundamentales:

– En relación al  régimen jurídico aplicable, se refuerza la libertad de pactos y se da prioridad a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley. (Art. 4 ,LAU)

– Para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad. (Art. 5 ,LAU)

– En cuanto a la duración del arrendamiento, se reduce de 5 a 3 años la prórroga obligatoria (9.1 ,LAU) y de 3 a 1 la prórroga tácita (10.1 ,LAU). De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales. También se reduce de 5 a 3 años el plazo para las subrogaciones en el caso de fallecimiento del arrendatario (Art. 16 ,LAU)

– Se permite la recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, una vez transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo. (9.3 ,LAU)

– La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización (de una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir) para el caso de desistimiento. (Art. 11 ,LAU)

– En relación a la enajenación de la vivienda arrendada, el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito con anterioridad a la transmisión de la finca. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del Art. 1571 ,Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen. (Art. 14 ,LAU)

- En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato. (Art. 15 ,LAU)

- En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento. (Art. 17 ,LAU).

- Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el IPC. (Art. 18 ,LAU)

- El derecho a elevar la renta por obras de mejora se podrá ejercitar transcurridos tres años de duración del contrato, frente a los 5 establecidos anteriormente. (Art. 19 ,LAU).

- El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad. (Art. 24 ,LAU).

- Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. (Art. 25 ,LAU).

- Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

- Durante los tres primeros años de duración del contrato (frente a los 5 de antes), la fianza no estará sujeta a actualización. En el período en el que plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes.

- Se vincula el desahucio a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento.

BASE JURÍDICA

Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

 

 

Arrendatario
Arrendador
Registro de la Propiedad
Plazo de contrato
Fincas Urbanas
Arrendamientos urbanos
Libertad de pactos
Voluntad de las partes
Duración del arrendamiento
Muerte del arrendatario
Vigencia del contrato
Obligaciones del arrendador
Finca inscrita
Divorcio
Daños y perjuicios
Separación judicial del matrimonio
Nulidad matrimonial
Pago de rentas
Contrato de arrendamiento
Uso de la vivienda
Resolución del arrendamiento
Discapacidad
Obras de mejora
Adquisición preferente
Impago de rentas
Contrato de compraventa
Desahucio
Días hábiles
Requerimiento para el pago

Ley 4/2013 de 4 de Jun (Medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 134 Fecha de Publicación: 05/06/2013 Fecha de entrada en vigor: 06/06/2013 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

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