Caso práctico: Reclamación cláusula suelo para compra de local ¿Es viable?

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  • Orden: Mercantil
  • Fecha última revisión: 14/03/2018
  • Origen: Iberley

PLANTEAMIENTO

Una S.L. a la que la AEAT le revocó el C.I.F.  en el año 2014 y también tiene el cierre provisional en el Registro Mercantil debido a que no tiene actividad desde el año 2007.

El administrador no ha presentado ningún impuesto ni cuentas anuales desde ese año.

El problema radica en que la S.L. tiene en su activo bienes inmuebles valorados en más de 90.000,00€, por lo que surgen las siguientes dudas:

  • ¿Podría vender esos bienes inmuebles a nombre de la sociedad?
  • ¿Quién tributaría por la Ganancia Patrimonial generada? La sociedad o el socio.
  • ¿Se puede reactivar el CIF de esta sociedad (la AEAT me dice que es muy complicado al no justificar actividad)?

RESPUESTA

Lo determinante para la consideración de consumidor es determinar el destino que se le da al dinero objeto de préstamo hipotecario.

El concepto de “consumidor”, el cual ha dado mucho que hablar en términos de legislación comunitaria, estatal y autonómica. El art. 3 de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios (LGDCU), define consumidor a toda persona que al contratar actúa al margen de su actividad comercial, profesional o empresarial. Por su parte, se considera empresario a la persona física o jurídica que actúa con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión (art. 4 LGDCU). Es decir, en cuanto a las demandas por cláusula suelo se refieren, lo que hay que tener en cuenta no es tanto si el que lo reclama es una persona física o jurídica (que también), sino que lo verdaderamente importante es determinar la condición de consumidor, o no, que se la da a la persona.

No cabe duda que se le considera consumidor a toda persona (física o jurídica) cuyo importe del préstamo hipotecario sea destinado para la compra (o rehabilitación) de la vivienda habitual.

A sensu contrario, se le considera empresario al autónomo (o persona jurídica) que destina el dinero del préstamo (en dónde se hipoteca su vivienda habitual) para la actividad habitual del mismo.

Por otro lado, una persona física (o, incluso, un autónomo), destina el préstamo para, por ejemplo, comprar un local comercial (como es su caso), puede considerársele consumidor siempre que la compra del local comercial fuese una inversión (por ejemplo: que lo compre para arrendarlo), es decir, que este autónomo no tuviera intención o propósito de vincularlo a su actividad profesional, ni que lo haya realizado con posterioridad, ni que compre habitualmente locales comerciales. En este caso, es la entidad demandada la que tiene la carga de probar (ex. art. 217 LEC) la no condición de consumidor del actor si en la documental no se deriva el más mínimo indicio de vinculación del local adquirido a una actividad empresarial.

Es decir, en contestación a su pregunta debo decir que sí, sí es posible reclamar la cláusula suelo de un local. No obstante, hay que atender al caso concreto, en su caso si la entidad financiera demuestra que su cliente es peluquero o que explota el local en beneficio propio, no será considerado consumidor…

Un contrato de arrendamiento del local con un tercero puede ser clave para demostrar que su cliente es adquirente del local pero que lo utiliza para arrendar y que lo tiene como un bien de inversión, teniendo en cuenta que el alquiler del local NO CONLLEVA UNA ACTIVIDAD PROPIA Y ECONÓMICA, además que él tiene dos empresas (avalistas del contrato) que se dedican a X (todo menos la explotación e peluquerías).

Cosa distinta es que el cliente se dedicase a comprar locales con la única finalidad de destinarlos a su arrendamiento continuado, lo que, en el presente caso, debe demostrarlo la entidad bancaria.

Es clave la testifical en el juicio.

Puede echar un vistazo al siguiente blog dónde se analiza la condición de consumidor de una empresa o profesional para reclamar la cláusula suelo: https://www.iberley.es/revista/analisis-exhaustivo-condicion-consumidor-empresa-profesional-reclamar-clausula-suelo-29?materia=Mercantil&page_number=2&noIndex 

Persona física
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Entidades financieras
Contrato de arrendamiento
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