Caso práctico: Reclamación por problemas con ascensores en comunidad de propietarios

PLANTEAMIENTO

La pertenencia a una comunidad de propietarios conlleva necesariamente una convivencia que origina habitualmente diversidad de conflictos. En este caso realizaremos un análisis jurisprudencial de las respuestas que han ido dando nuestros tribunales a las discrepancias más comunes que suelen surgir entre la comunidad de propietarios y alguno de sus componentes, como el caso de los problemas que pueden ocasionar los ascensores.

RESPUESTA

Las obras necesarias para facilitar la accesibilidad y eliminar las barreras arquitectónicas en las comunidades de propietarios, tales como la instalación de rampas, salvaescaleras, elevadores, ascensores, que se dan sobre todo en edificios antiguos, son de las que más problemas suponen en la práctica debido al alto coste que suponen, y a la necesidad de modificar elementos privativos que se da en algunas ocasiones.

Hay que partir de la diferencia que existe legalmente en el tratamiento de esta situación cuando estamos en el caso de personas con discapacidad o personas mayores de 70 años, y cuando no.

El artículo 10.1.b) de la LPH establece que tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la junta de propietarios, entre otras:

«b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas».

Cuando el coste supera las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes pueden darse varias posibilidades. La primera sería que el solicitante asumiera el resto de su coste, en cuyo caso se mantendría la obligación de la comunidad de llevar a cabo las obras. La segunda que consistiría en someter la instalación a votación en la junta de propietarios y si se aprobase la obra, quedarían obligados todos los propietarios independientemente del importe. Y la tercera que se da cuando el solicitante no asume el exceso del coste, y la junta no lo aprueba, que conlleva que la obra no se lleve a cabo.

Si no nos encontramos en este supuesto, es decir, no estamos ante personas con discapacidad o personas mayores de 70 años, la LPH en los dos primeros párrafos de su artículo 17.2 establece que:

«2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes».

A TENER EN CUENTA. En cuanto a la contribución de los locales a los gastos del ascensor en primer lugar hay que atender a lo establecido en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, que en muchos casos recogen una exoneración del pago de determinados gastos relativos a elementos comunes que no usan, como pueden ser, por ejemplo, los gastos referidos a elementos comunes como las escaleras, o los ascensores. El Tribunal Supremo ha declarado que cuando estamos ante una exención genérica se entenderán incluidos tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, salvo que se trate de la instalación del mismo por primera vez, ya que en este supuesto sí que tendrían la obligación de colaborar.

Mayorías exigidas para los acuerdos asociados al acuerdo de instalación del ascensor

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2010, ECLI:ES:TS:2010:4859

a. Antecedentes de hecho

Se recurre la sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid que estima el recurso planteado y en consecuencia estima la demanda y declara nulos los acuerdos tomados por la comunidad de propietarios en los que se acordaba la permuta del espacio privativo propiedad de los dueños del local comercial por un espacio equivalente del portal perteneciente a la comunidad, además de exonerar al vecino que realiza la permuta de los gastos derivados de la instalación y mantenimiento del ascensor.

b. Fundamentos de derecho

Se plantea la cuestión de si para la aprobación de los acuerdos relacionados con la instalación del ascensor es necesaria la misma mayoría que la fijada para el acuerdo de instalación en el art. 17.2 de la LPH, a lo que la sala da respuesta mediante el análisis de la decisión adoptaba en supuestos asimilables:

«En la sentencia de 18 de diciembre de 2008, correspondiente al recurso 880/2004 , acreditada la presencia de vecinos minusválidos en la finca, en el marco de la instalación de un ascensor ex novo en la comunidad, se estableció que «a tenor del artículo 17 será suficiente la simple mayoría para la supresión de las "barreras arquitectónicas", que dificulten el acceso y la movilidad de las personas con minusvalía; esta regla permite a la Comunidad imponer esa servidumbre [ocupación de parte de un local privativo para la instalación del ascensor] para la creación de servicios de interés general y cuando el acuerdo de la Junta reúna los presupuestos legales, con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios» . Por tanto, en ella se exige el mismo régimen de mayorías previsto en el artículo 17 LPH para la adopción de aquellos acuerdos que se deriven necesariamente de la instalación del ascensor, incluido el resarcimiento del daño que la imposición de una servidumbre en un elemento privativo pueda acarrear a alguno de los propietarios.

En aplicación de la anterior doctrina, ha de entenderse que el acuerdo de fecha 15 de junio de 2004 por el cual la comunidad de propietarios recurrente establecía la permuta de una parte del portal comunitario de las mismas dimensiones que la porción de superficie de la que era privado el propietario del local comercial para favorecer la instalación del ascensor, ha de considerarse consecuencia lógica y directa del establecimiento de tal servicio común. Por tanto, no puede exigirse a tal acuerdo otra mayoría que la establecida en la Ley para la instalación del ascensor, o sea, la mayoría simple al haberse acreditado la presencia de vecinos minusválidos en la finca, al ser consecuencia directa del acuerdo y por constituir la permuta un negocio jurídico de resarcimiento del daño causado por la servidumbre impuesta. Que en este supuesto de hecho la comunidad hubiera preferido la permuta de espacio común en lugar de una indemnización a tanto alzado como en el supuesto previsto en la Sentencia de 18 de diciembre de 2008 , no impide que sea de aplicación el mismo razonamiento que ya se expusiera en tal resolución.

En cuanto al otro acuerdo cuya nulidad se solicitaba por los actores ahora recurridos, la Sentencia de 18 de diciembre de 2008 recaída en el Recurso 2469/2003 consideró, acogiendo el planteamiento de la sentencia de apelación al desestimar el recurso de casación contra ella interpuesto, que el acuerdo por el cual se había exonerado a un propietario del pago en el futuro de los gastos de reparación, sustitución y mantenimiento del ascensor "ha sido como contraprestación a la servidumbre impuesta a sus locales para la instalación del ascensor, que es necesaria para la creación de este servicio común de interés general y por el que tiene derecho a ser resarcido por los daños y perjuicios que se le ocasionen (artículo 9 c) de la Ley de Propiedad Horizontal). Si un propietario soporta una servidumbre para permitir el establecimiento de un servicio de interés general autorizada por la mayoría determinada en el artículo 17 de la Ley , la aprobación de la indemnización a percibir por este propietario ha de ser aceptada por idéntica mayoría, y carece de sentido la exigencia de la recurrente con relación a la unanimidad del acuerdo de la indemnización".

En vista de lo anterior, el acuerdo de 15 de junio de 2004 por el cual se exoneraba al propietario del local comercial del pago de los gastos de instalación del ascensor así como los futuros de mantenimiento, fue adoptado por la mayoría necesaria exigida para la instalación del servicio de ascensor, como consecuencia directa de este acuerdo, al ser, en definitiva, una parte de la indemnización por la servidumbre que tal propietario se ve obligado a soportar para la instalación del ascensor».

c. Resolución

Se estima el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios, casando y anulando la sentencia recurrida, y confirmando la dictada en primera instancia, por la cual se desestimaba la demanda de impugnación de los acuerdos adoptados por la junta de propietarios de la comunidad.

Además, se declara doctrina jurisprudencial que para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor.

Contribución de los locales en los gastos de instalación de plataforma elevadora

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 202/2014, de 23 de abril, ECLI:ES:TS:2014:2390

a. Antecedentes de hecho

Por la comunidad de propietarios se presenta recurso de casación e infracción procesal contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, que declaraba la nulidad del acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios relativo a la imputación a la propietaria del local, de los gastos derivados de la plataforma sobreelevadora.

b. Fundamentos de derecho

La cuestión de fondo que se plantea es si los propietarios de los locales deben de contribuir al pago de los gastos ocasionados por la instalación en el edificio de una plataforma salvaescaleras, para evitar las barreras arquitectónicas, cuando en los estatutos se prevé que están exentos de la contribución a los gastos de ascensor, a lo que la sala da respuesta de la siguiente manera:

«En efecto, como ha declarado esta Sala en su sentencia de 10 de febrero de 2014 , (núm. 38/2014 ), el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez; pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble.

La aplicación analógica de esta doctrina jurisprudencial no ofrece duda, conforme a las modificaciones introducidas por la Ley 51/2003, cuando la nueva instalación, y con ella la mejora del inmueble, tiene por objeto la supresión de las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas en situación de discapacidad. En el presente caso, la Comunidad de Propietarios adoptó el acuerdo de instalar la plataforma elevadora con tal fin y de imputar sus gastos a todos los propietarios, tanto de viviendas como de locales, de conformidad con las previsiones legales modificando incluso los estatutos de la comunidad, de forma que no cabe estimar la pretensión de la parte demandante respecto a la nulidad del acuerdo adoptado. Extremo que no puede escendirse, pues declarada la validez del mismo procede inevitablemente su aplicación o ejecución respecto del reparto proporcional del coste económico derivado».

c. Resolución

Se estima el recurso de casación interpuesto, y se fija como doctrina jurisprudencial que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta aplicable a aquellos supuestos en donde la instalación de la plataforma elevadora se realiza para garantizar la accesibilidad y mejora del inmueble con la finalidad de suprimir las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de las personas en situación de discapacidad; todo ello, conforme a la legalidad del acuerdo adoptado.

Contribución de los locales comerciales en los gastos de sustitución del ascensor

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 38/2014, de 10 de febrero, ECLI:ES:TS:2014:232

a. Antecedentes de hecho

Se interpone recurso de casación por el propietario del local contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Santander que confirmaba la sentencia de instancia y desestimaba la demanda interpuesta en la que se solicitaba que se dejara sin efecto y se declarase nulo el punto del acuerdo adoptado en la junta de propietarios que declaraba que los locales propiedad del demandante están exentos de contribuir a los gastos de sustitución de los ascensores de la comunidad.

b. Fundamentos de derecho

Se parte en la sentencia del análisis de la cláusula de los estatutos de la comunidad que establece que: «(...) 6ª 'los gastos de conservación y reparación de los ascensores y así como los de conservación, reparación y alumbrado del portal y escaleras serán sufragados por los propietarios de las viviendas e incluso las dependencias del entresuelo comercial con puerta de acceso a la escalera, no contribuyendo a los mismos por no usar de tales elementos, con excepción de los gastos del portal si abren puerta a él, los locales de la planta baja comercial'».

Tras analizar la doctrina del tribunal, concluye la sala que el acuerdo por el que se decidió la contribución del recurrente a los gastos de las obras de sustitución del ascensor es nulo:

«(...) El alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez. En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisiones adoptadas por esta Sala (STS de 20 de octubre de 2010, RC núm. 2218/2006 , entre otras) en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria (...)».

c. Resolución

Se estima el recurso de casación, dejando sin efecto la sentencia recurrida, así como la de instancia, y en consecuencia se declara que los locales propiedad del demandante están exentos de contribuir a los gastos de sustitución de los ascensores de la comunidad.

Contribución de los locales comerciales en gastos de reforma de ascensor

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 678/2016, de 17 de noviembre, ECLI:ES:TS:2016:5102

a. Antecedentes de hecho

Se recurre en casación la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de fecha 11 de noviembre de 2014, que desestimaba la demanda interpuesta por la propietaria de los locales, solicitando la nulidad del acuerdo de la junta general extraordinaria que le obligaba a contribuir en los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas a realizar en el ascensor y escalera.

Entiende el recurrente que se vulnera la literalidad de los estatutos en los que se dispone que: «1. Los Estatutos de la Comunidad expresamente señalan lo siguiente: a) artículo 1º, al final, «los dueños de la planta baja o primera de la casa no tienen participación en la escalera ni en el ascensor si llegara a establecerse; b) artículo 14»:«los gastos de conservación, reparación y reconstrucción de las escaleras serán costeados por todos los condueños, excepto los de planta baja o primera y patio posterior, y c) artículo 15: «los dueños de la planta baja estarán exentos de los gastos a que se refiere el artículo anterior y de los de funcionamiento, conservación y reconstrucción del ascensor si se estableciera. Los gastos de escalera y ascensor se dividirán entre los demás condueños en la siguiente proporción...».

b. Fundamentos de derecho

Consideran los recurrentes que además de vulnerarse los estatutos, se está vulnerando la doctrina del TS, entre otros puntos, al no aplicar el criterio de que: «(...) las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios».

La sala considera que en la sentencia recurrida «(...) Se confunde lo que es el quorum necesario para aprobar una obra, que se considera necesaria, con el régimen jurídico aplicable a su pago y que se concreta en este caso en el mantenimiento de las exenciones estatutarias, contra lo dispuesto en la sentencia recurrida. Y es que una cosa es la obligatoriedad de las obras y otra distinta el marco legal y estatutario que vincula a los comuneros para su contribución al pago las mismas».

También concluye la sentencia analizada que, en este caso, no estamos ante un servicio nuevo al que podría aplicarse la doctrina del Tribunal Supremo según la cual la exención por los estatutos del deber de contribuir a los gastos de conservación de portales y escaleras amparadas en el no uso, no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación del ascensor.

c. Resolución

Se estima el recurso de casación interpuesto por la propietaria de los locales anulando la sentencia de la audiencia y estimando la demanda formulada, declarando que el propietario del local no tiene participación ni obligación de pagar gasto alguno por las obras a realizar en la escalera ni en el ascensor, acordando la nulidad del punto del orden del día de la junta general de propietarios que establecía su obligación de participar en los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas con relación a los citados elementos ya existentes.

A TENER EN CUENTA. Las sentencias analizadas en el presente punto podrían contener referencias realizadas a legislación actualmente derogada.