Caso práctico: Renuncia a la exención del IVA en operaciones inmobiliarias
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Caso práctico: Renuncia a la exención del IVA en operaciones inmobiliarias

Tiempo de lectura: 6 min

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Orden: fiscal

Fecha última revisión: 23/06/2021

Origen: Iberley

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PLANTEAMIENTO

Una empresa dedicada al alquiler de vivienda se está planteando el adquirir otro inmueble mediante leasing para destinarlo a alquiler vacacional.

Si solicitase la exención del IVA de dicha operación, al encontrarse en una prorrata del 0 por ciento por no aplicar IVA en los alquileres, ¿tendría que realizar un ingreso del 100 por ciento del IVA soportado en Hacienda por la compra del inmueble?

RESPUESTA

Independientemente de que la empresa pueda aplicarse una u otra prorrata, la deducibilidad de estas está limitada por el porcentaje sobre el total del IVA soportado que, para el caso planteado, es de cero. Por tanto, no serán deducibles las cuotas de IVA soportado durante el período en cuestión lo que determinará la obligación de llevar a cabo su ingreso en Hacienda por ser consideradas como no deducibles.

 

Posibilidad de renuncia del IVA

Lo primero es establecer que para poder aplicar la renuncia a la exención del IVA, la sociedad debe operar como un empresario o profesional en el ámbito del Impuesto. Así, a efectos del IVA, tienen la consideración de empresarios o profesionales, tal y como recoge el artículo 5 de la LIVA:

a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo.

No obstante, no tendrán la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, sin perjuicio de lo establecido en la letra siguiente.

b) Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.

c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.

En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.

d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.

e) Quienes realicen a título ocasional las entregas de medios de transporte nuevos exentas del Impuesto en virtud de lo dispuesto en el artículo 25, apartados uno y dos de esta Ley.

El alquiler de locales constituye en todo caso una actividad económica encuadrada en el epígrafe 861.2, “Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p.”, que estará sujeta a IVA, independientemente de su uso, y obligara al contribuyente a realizar una declaración censal con el fin de indicar al menos la obligación de presentar el IVA Trimestralmente.

El artículo 20.2 de la LIVA recoge la posibilidad de que el sujeto pasivo (el transmitente) renuncie a la exención de IVA al disponer que:

«Dos. Las exenciones relativas a los números 20.º y 22.º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del Impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción».

Siendo el sujeto pasivo del IVA el transmitente del inmueble, es a él a quien corresponde optar por la renuncia a la exención, pero es necesario que concurran los requisitos ahora citados:

  • Que el transmitente sea sujeto pasivo de IVA.
  • Que el adquirente sea sujeto pasivo de IVA, y actúe, en la adquisición, como empresario o profesional.
  • Que el adquirente, bien tenga derecho a la deducción total -o parcial, desde el 1-1-2015- del IVA soportado, bien vaya a destinar la adquisición al ámbito de sus actividades empresariales o profesionales por las que soportará IVA deducible.
  • Que el transmitente que opta por la renuncia a la exención del IVA comunique dicha opción de forma fehaciente al adquirente, de forma previa o en el momento en que se produce la entrega de los bienes.

No es obligatorio que la escritura de transmisión diga expresamente que se ha optado por la renuncia a la exención, pues es suficiente con que se desprenda del documento que se ha repercutido IVA (STS Nº 1219/2016, Sala de lo Contencioso, Rec 448/2015 de 30 de mayo de 2016). No obstante, en todo caso se exige una declaración suscrita por el adquirente en la que acredite cumplir los requisitos de ser sujeto pasivo y tener derecho a la deducción total o parcial de las cuotas del IVA o bien, que el destino previsible para el que vayan a ser utilizados los inmuebles adquiridos le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción, total o parcialmente.

Deducción de las cuotas de IVA soportado

Respecto a la posibilidad de deducirse las cuotas de IVA soportado por aplicación de la renuncia a la exención del artículo 20.dos de la LIVA, dispone el artículo 102 de la LIVA respecto de la regla de la prorrata que:

«Uno. La regla de prorrata será de aplicación cuando el sujeto pasivo, en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional, efectúe conjuntamente entregas de bienes o prestaciones de servicios que originen el derecho a la deducción y otras operaciones de análoga naturaleza que no habiliten para el ejercicio del citado derecho».

Por su parte, el artículo 104 de la LIVA establece que:

«Uno. En los casos de aplicación de la regla de prorrata general, sólo será deducible el impuesto soportado en cada período de liquidación en el porcentaje que resulte de lo dispuesto en el apartado dos siguiente».

Independientemente de que la empresa pueda aplicarse una u otra prorrata, la deducibilidad de estas está limitada por el porcentaje sobre el total del IVA soportado que, para el caso planteado, es de cero. Por tanto, no serán deducibles las cuotas de IVA soportado durante el período en cuestión lo que determinará la obligación de llevar a cabo su ingreso en Hacienda por ser consideradas como no deducibles.

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