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Caso práctico: Tradición de vivienda embargada.
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PLANTEAMIENTO
Don “A” y Doña “B” eran dueños, con carácter ganancial, de una vivienda. A instancia de la Caja de Ahorros “Z”, se siguieron autos de juicio ejecutivo contra ellos, en reclamación de cierta suma principal de dinero y otra suma calculada para gastos, intereses y costas. Ambos cónyuges son citados personalmente de remate, ninguno formuló oposición a la ejecución despachada y se dictó sentencia de remate, que también fue notificada personalmente a los demandados.
Como la subasta quedó desierta, la Caja de Ahorros “Z” ejecutante solicitó la adjudicación de la vivienda, y así se decretó por el Juzgado en el Auto correspondiente que, una vez firme, causó la inscripción correspondiente en el Registro de la Propiedad, llevándose a cabo el acto de posesión a la adjudicataria Caja de Ahorros “Z”, en la persona de su representación procesal en autos, que la tomó para su representado en el mismo acto, en presencia de Don “A”, que no formuló reserva ni protesta alguna, respecto de tal formalidad legal.
El acto de lanzamiento de los demandados se aplazó debido a que Doña “B” presentó ante el propio Juzgado una demanda de amparo constitucional de derechos fundamentales contenidos en los Art. 18 ,Constitución Española y Art. 24 ,
Al poco tiempo, y sin que Doña “B” hubiera abandonado la vivienda, la Caja de Ahorros “Z” la vendió en escritura pública a Don “C” y Don “D”, para su sociedad conyugal. Los compradores inscribieron su derecho en el Registro de la Propiedad, y requirieron notarialmente a Don “A” y Doña “B” para que desocupasen la vivienda.
Don “A” y Doña “B” reaccionaron demandando a los consortes Don “C” y Don “D”, ejercitando una acción publiciana respecto de la vivienda.
1.- ¿Ha llegado a adquirir el dominio de la vivienda la Caja de Ahorros “Z”?
2.- ¿En qué momento adquiere la vivienda Don “C” y Don “D”?
3.- ¿En que consiste la acción publiciana ejercitada por Don “A” y Doña “B”?
4.- ¿Tienen Don “C” y Don “D” la protección de la Ley Hipotecaria?
RESPUESTA
1.- ¿Ha llegado a adquirir el dominio de la vivienda la Caja de Ahorros “Z”?
Sí. No se adquiere por subasta y la Caja de Ahorros “Z” la adquiere mediante Auto del Juzgado competente que causó la inscripción en el Registro de la Propiedad del bien inmueble a nombre de la caja de ahorros.
2.- ¿En qué momento adquiere la vivienda Don “C” y Don “D”?
En el momento que se produce la tradición del inmueble, cuando ambos la inscriben en el Registro de la Propiedad.
3.- ¿En que consiste la acción publiciana ejercitada por Don “A” y Doña “B”?
Es una figura no contenida en nuestro ordenamiento jurídico, pero si en la jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo, con sus corrientes a favor y en contra de esta acción, que consiste en una acción que permite al poseedor despojado, estando extinguida la acción interdictal y sin título para poseer, recuperar su posesión alegando mejor derecho a poseer que el demandado. Cierta jurisprudencia considera necesario para la admisibilidad de la acción publiciana que se trate de una posesión exclusiva, de buena fe, con justo título, en concepto de dueño y que sea ejercitado frente a un poseedor de inferior derecho.
4.- ¿Tienen Don “C” y Don “D” la protección de la Ley Hipotecaria?
Sí, adquirieron la propiedad de la citada vivienda al darse los dos requisitos necesarios para ello, de acuerdo con el Art. 609 ,Código Civil , es decir, el título constituido por el contrato de compraventa, y el modo, al haberse producido la tradición instrumental por virtud del otorgamiento de la escritura pública en que se documentó dicho contrato, a tenor del párrafo segundo del Art. 1462 ,Código Civil , ya que en esa escritura no se hizo constar ni de ella se deduce nada que contradiga esa entrega; de otra parte adquirida por los demandados de la finca litigiosa de quien en el Registro de la Propiedad aparecía con capacidad para ello, por un título oneroso y habiendo procedido a inscribir en el Registro su adquisición, es claro que gozan de la protección registral que otorga el Art. 34 ,Ley Hipotecaria. Este precepto nos dice que el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. La presunción posesoria del Art. 38 ,Ley Hipotecaria, no ha resultado destruida en los Autos del Tribunal competente.
BASE JURÍDICA