Caso práctico: Transmisión y gravamen del derecho de superficie

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  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 28/11/2012
  • Origen: Iberley

PLANTEAMIENTO

"A" constituye en beneficio de su hija "B", un derecho de superficie en una finca susceptible de urbanizar de su propiedad. En el contrato de constitución se pacta que el mismo tendrá una duración de 18 años, siendo la contraprestación del mismo un edificio de 4 plantas destinado a viviendas que "B" construiría en la finca cuya titular es su madre. El contrato de constitución fue elevado a escritura pública y posteriormente inscrito en el Registro de la Propiedad.

"B" lleva a cabo la edificación de las viviendas según lo estipulado en la correspondiente licencia municipal de obras y en el Plan General de Ordenación Urbanística. Asimismo, los plazos previstos para ejecutar las obras fueron igualmente cumplidos en su totalidad.

Una vez finalizado el edificio, "B" entrega una de las viviendas a su madre, "A", que constituye un derecho real de hipoteca sobre la misma. Por otra parte, el resto de las viviendas que formaban parte del edificio son destinadas a arrendamiento por parte de "B".

Transcurridos 15 años desde la constitución del derecho de superficie, "A", la madre de "B" fallece, adquiriendo "B" mediante título mortis causa, la finca objeto del derecho de superficie en su día constituido por ambas pretendiendo dar por finalizados todos cuantos derechos reales existían sobre la misma.

1.- ¿Es causa de extinción del derecho de superficie el fallecimiento de "A"?

2.- ¿Seguirán siendo válidos los contratos de arrendamiento y el derecho real de hipoteca sobre la vivienda?

3.- ¿Cuáles serían las consecuencias jurídicas si el derecho de superficie no hubiera sido inscrito en el Registro de la Propiedad?

RESPUESTA 

1.- ¿Es causa de extinción del derecho de superficie el fallecimiento de "A"?

No. El 41.5 ,Ley del Suelo establece que el derecho de superficie se extingue en el supuesto de no llevarse a cabo la edificación de acuerdo con la ordenación del territorio y urbanística en el plazo pactado y, en cualquier caso, se extinguirá una vez transcurrido el plazo de duración del derecho. Por otra parte, el 40.3 ,Ley del Suelo dice que este derecho podrá ser constituido tanto a título oneroso como gratuito, por consiguiente, teniendo en cuenta que la sucesión testamentaria constituye un título gratuito y que ésta no se encuentra dentro de las causas de extinción determinadas por la ley, el fallecimiento de "A" no tendrá repercusión alguna sobre el derecho de superficie del que "B" es titular.

2.- ¿Seguirán siendo válidos los contratos de arrendamiento y el derecho real de hipoteca sobre la vivienda?

Los arrendamientos y la hipoteca seguirá siendo válida, pues el superficiario puede transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas durante el plazo del derecho de superficie (41.2 ,Ley del Suelo).

3.- ¿Cuáles serían las consecuencias jurídicas si el derecho de superficie no hubiera sido inscrito en el Registro de la Propiedad?

En el supuesto de que el derecho de superficie no sea elevado a escritura pública y no se inscriba con posterioridad en el Registro de la Propiedad determina, de conformidad con el 40.2 ,Ley del Suelo, que no se constituiría válidamente.

BASE JURÍDICA

Art. 41 ,Ley del Suelo

Art. 40 ,Ley del Suelo

Art. 41 ,Ley del Suelo

 

 

Derecho de superficie
Registro de la Propiedad
Derecho real de hipoteca
Escritura pública
Extinción del derecho de superficie
Contraprestación
Plan general de ordenación
Ordenación urbanística
Licencias municipales
Constitución del derecho de superficie
Mortis causa
Derechos reales
Ordenación del territorio
Sucesión testamentaria
A título oneroso
Título gratuito
Hipoteca
Superficiario
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