Caso práctico: Tratamiento fiscal del arrendamiento por temporadas de una vivienda, comercializado a través de una página web

TIEMPO DE LECTURA:

  • Orden: Fiscal
  • Fecha última revisión: 09/01/2017
  • Origen: Iberley

PLANTEAMIENTO

Una persona arrienda una vivienda de su propiedad por temporadas, comercializándola a través de una página web, la cual cobra al arrendatario el importe del alquiler y lo transfiere a la cuenta del arrendador, percibiendo por su mediación una comisión. El arrendamiento no comprende servicios propios de la industria hotelera, limitándose a la limpieza y cambio de ropa entre cada estancia, y se presta siempre a personas físicas.

Se pregunta acerca de la posible exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido y calificación, en su caso, aplicación de la reducción del 60 por ciento en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

RESPUESTA

En relación con el IVA:

Los arrendamientos objeto de consulta estarán, en principio, exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre que se cumplan los requisitos analizados en el apartado siguiente. La exención se aplicará tanto si son los propietarios quienes suscriben el contrato de arrendamiento, como si lo hace una plataforma digital a través de una página web, siempre que los destinatarios de la operación sean personas físicas que destinen el inmueble a su uso como vivienda.

Sin embargo, en el caso de que los inmuebles se arrienden directamente por la plataforma digital, tal condición podría suponer a su vez que ésta actuase como arrendatario frente a los propietarios. En ese caso, debe tenerse en cuenta que un primer contrato de arrendamiento suscrito entre propietarios y plataforma digital no cumplirá el requisito de su utilización como vivienda por el destinatario de la operación (la plataforma digital), por lo que dicho arrendamiento constituiría una prestación de servicios sujeta y no exenta.

En relación con el IRPF:

Si no se va a realizar ninguna prestación de servicios complementaria propia de la industria hotelera, en los términos anteriormente expuestos, sino que tan solo se alquilan las viviendas con sus enseres, completas o por habitaciones, y no se cumplen los requisitos del citado artículo 27.2, los rendimientos derivados del arrendamiento se calificarán como rendimientos del capital inmobiliario.

En caso de calificarse como rendimientos del capital inmobiliario, al tratarse del arrendamiento de un inmueble cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, no resultará aplicable la reducción del rendimiento neto, del 60%.

ANÁLISIS

La DGT en su consulta vinculante, nº V3095-14 (DGT V3095-14, de 14/11/2014), establece lo siguiente:

En virtud de lo dispuesto en los artículos 4, 5 y 11 de la Ley 37/1992, el arrendamiento de una vivienda, ya sea como vivienda habitual o como vivienda de temporada, constituye en todo caso una operación sujeta al Impuesto.

Por otra parte, el Art. 20 ,LIVA, apartado uno, número 23º, establece que están exentas, entre otras, las siguientes operaciones:

"23º. Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes:

(...)

b) Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos.

La exención no comprenderá:

a') Los arrendamientos de terrenos para estacionamiento de vehículos.

b') Los arrendamientos de terrenos para depósito o almacenaje de bienes, mercancías o productos, o para instalar en ellos elementos de una actividad empresarial

c') Los arrendamientos de terrenos para exposiciones o para publicidad.

d') Los arrendamientos con opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al Impuesto.

e') Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.

f') Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos para ser subarrendados.

g') Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos asimilados a viviendas de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

h') La constitución o transmisión de derechos reales de goce o disfrute sobre los bienes a que se refieren las letras a'), b'), c'), e') y f') anteriores.

i') La constitución o transmisión de derechos reales de superficie.”

De acuerdo con el precepto anterior, el arrendamiento de un inmueble, cuando se destine para su uso exclusivo como vivienda, estará sujeto y exento del Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre y cuando no se trate de alguno de los supuestos excluidos de la exención establecidos en este mismo artículo.

En otro caso, el mencionado arrendamiento estará sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido.

En particular, será así cuando se alquile a personas jurídicas (dado que no los pueden destinar directamente a viviendas) o se presten por el arrendador los servicios propios de la industria hotelera, o las edificaciones o partes de las mismas sean utilizadas por el arrendatario para otros usos, tales como oficinas o despachos profesionales, etc.

En cuanto al concepto “servicios complementarios propios de la industria hotelera”, la Ley 37/1992 pone como ejemplos los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Por tanto, se trata de servicios que constituyen un complemento normal del servicio de hospedaje prestado a los clientes, por lo que no pierden su carácter de servicio de hostelería.

En este sentido, los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo. Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración.

En particular, se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera, además de los citados, los servicios de limpieza del interior del apartamento prestado con periodicidad, así como los servicios de cambio de ropa en el apartamento prestado con periodicidad.

Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:

  • Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
  • Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

Del escrito de consulta parece deducirse que no se van a prestar servicios propios de la industria hotelera tal y como se han descrito en el apartado anterior, limitándose la gestión realizada a la comprobación del estado de las viviendas y la entrega de llaves en el momento de la ocupación.

Por tanto, podemos concluir que los arrendamientos objeto de consulta estarán, en principio, exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre que se cumplan los requisitos analizados en puntos anteriores.

La exención se aplicará tanto si son los propietarios quienes suscriben el contrato de arrendamiento como si lo hace una plataforma digital a través de una página web, siempre que los destinatarios de la operación sean personas físicas que destinen el inmueble a su uso como vivienda.

Sin embargo, en el caso de que los inmuebles se arrienden directamente por la plataforma digital, tal condición podría suponer a su vez que ésta actuase como arrendatario frente a los propietarios. En ese caso, debe tenerse en cuenta que un primer contrato de arrendamiento suscrito entre propietarios y plataforma digital no cumplirá el requisito de su utilización como vivienda por el destinatario de la operación (la plataforma digital), por lo que dicho arrendamiento constituiría una prestación de servicios sujeta y no exenta.

En relación con el IRPF:

De acuerdo con lo establecido en el apartado 1 del Art. 21 ,Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.

Añade dicho precepto, en su apartado 2, que, en todo caso, se incluirán como rendimientos del capital los provenientes de los bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos, que no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente.

El Art. 22 ,Ley 35/2006, de 28 de noviembre dispone lo siguiente:

“1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquellos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.

2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario.“

Y el artículo 23.2 de la LIRPF establece lo siguiente:

“En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 por ciento. Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.

Por su parte, el Art. 27 ,Ley 35/2006, de 28 de noviembre establece, en su apartado 1, que se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En particular tienen esta consideración los rendimientos de las actividades de prestación de servicios.

A continuación, en su apartado 2, dicho precepto delimita cuando el arrendamiento de inmuebles constituye una actividad económica. Para ello ha de tener una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

En consecuencia, si no se va a realizar ninguna prestación de servicios complementaria propia de la industria hotelera, en los términos anteriormente expuestos, sino que tan solo se alquilan las viviendas con sus enseres, completas o por habitaciones, y no se cumplen los requisitos del citado artículo 27.2, los rendimientos derivados del arrendamiento se calificarán como rendimientos del capital inmobiliario.

En caso contrario, habría que calificarlos como rendimientos de actividades económicas.

En caso de calificarse como rendimientos del capital inmobiliario, al tratarse del arrendamiento de un inmueble cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, no resultará aplicable la reducción del rendimiento neto prevista en el apartado 2 del artículo 23 de la Ley del Impuesto.

BASE JURÍDICA

- Consulta vinculante DGT nº V3095-14 (DGT V3095-14, de 14/11/2014)

- Art. 20 ,LIVA

- Art. 21 ,Ley 35/2006, de 28 de noviembre, Art. 22 ,Ley 35/2006, de 28 de noviembre, Art. 27 ,Ley 35/2006, de 28 de noviembre

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Arrendatario
Impuesto sobre el Valor Añadido
Prestación de servicios
Contrato de arrendamiento
Persona física
Arrendador
Arrendamiento de terrenos y edificios
Transmisión de derechos reales
Rendimiento capital inmobiliario
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Estancia
Impuesto sobre sociedades
Reducciones del rendimiento neto
Vivienda habitual
Derechos reales de goce y disfrute
Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas
Estacionamiento de vehículos
Mercancías
Arrendamiento con opción de compra
Arrendamientos urbanos
Actividades económicas
Persona jurídica
Servicio de limpieza
Bienes inmuebles
Aceras
Asistencia técnica
Electricidad
Zona verde
Zonas comunes
Rendimientos íntegros
Rendimientos netos
Entrega de las llaves
Arrendamiento de bienes inmuebles
Rendimientos íntegros del capital
Contraprestación
Rentas sujetas al IRNR
Elementos patrimoniales
Derechos reales
Rendimientos del capital
Impuesto general indirecto canario

Ley 35/2006 de 28 de Nov (IRPF -Impuesto sobre la renta de las personas físicas-) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 285 Fecha de Publicación: 29/11/2006 Fecha de entrada en vigor: 01/01/2007 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

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