Caso práctico: tributación del contrato de arras: IRPF
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Caso práctico: tributación del contrato de arras: IRPF

Tiempo de lectura: 7 min

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Orden: fiscal

Fecha última revisión: 22/06/2021

Origen: Iberley

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PLANTEAMIENTO

Este caso práctica se plantea para desarrollar la tributación de los contratos de arras en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

RESPUESTA

En el caso de que el contrato de arras sea abonado entre particulares este tributará para el vendedor como una ganancia patrimonial en la base imponible general.

En el caso de que el contrato se formalice entre personas físicas siendo el vendedor una persona física que desarrolla una actividad económica, de compraventa de inmuebles, el importe del contrato de arras se imputará como ingreso en el ejercicio económico que corresponda conforme a la normativa del Impuesto sobre Sociedades. Cuando se produzca la venta del inmueble serán deducibles de dicho importe las partidas que establezca la mencionada normativa (amortización acumulada, gastos deducibles en la venta y pagos anticipados -contrato de arras-).

 

Lo primero es dar una definición del contrato de arras. Así, el Tribunal Supremo en su sentencia 175/2012, de 21 de marzo de 2012 determina que:

«(...) las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato».

Por su parte, el artículo 1454 del Código Civil dispone que en caso de mediar arras el acuerdo de compraventa podrá rescindirse sin más efecto que el allanamiento del comprador respecto de la pérdida de las arras pactadas.

Bien, una vez que tenemos esto claro vemos como podemos asimilar el contrato de arras a un anticipo del pago que, posteriormente, se llevará a cabo respecto del total del precio de venta. Se constituyen como un mecanismo de desincentivo a la cancelación de la operación por parte del comprador y formarán, como decimos, parte del pago del total a abonar por la venta del bien o derecho correspondiente.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

A la hora de hablar de la tributación del contrato de arras en el IRPF debemos tener en cuenta quienes son los sujetos pasivos del Impuesto. Así, dispone el artículo 8 de la LIRPF que:

«1. Son contribuyentes por este impuesto:

a) Las personas físicas que tengan su residencia habitual en territorio español.

b) Las personas físicas que tuviesen su residencia habitual en el extranjero por alguna de las circunstancias previstas en el artículo 10 de esta Ley».

Además, dentro de esta consideración como contribuyentes a las personas físicas residentes se produce una distinción entre:

1. Personas físicas particulares

En este caso, la transmisión de un inmueble tendrá la consideración de alteración patrimonial y, por tanto, deberá imputarse la correspondiente ganancia o pérdida patrimonial conforme a lo establecido en el artículo 33 de la LIRPF:

«1. Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos».

Por tanto, el mero abono del contrato de arras no generará al vendedor alteración patrimonial alguna no debiendo tributar por su percepción hasta el momento en que se lleve a cabo la efectiva venta del inmueble o se lleve a cabo la renuncia del comprador a esta.

En este caso, el importe del contrato de arras sí generará una variación patrimonial del vendedor ya que en este momento ese dinero deja de tener la consideración de un pago a cuenta de la posterior venta del inmueble y se convierte, en palabras parcas, en su dinero.

Así, conforme a lo establecido en el artículo 46.b) de la LIRPF, las ganancias patrimoniales que deriven de transmisión de elementos patrimoniales se imputarán como base imponible del ahorro, determinando de forma expresa el artículo 45 de la LIRPF que el resto de ganancias y pérdidas patrimoniales se imputen a la base imponible general. En tanto el contrato no se formaliza, es decir, no se lleva a cabo la transmisión del elemento, la cantidad percibida del contrato de arras habrá de imputarse como ganancia patrimonial sin gasto alguno que resulte deducible de su importe.

RESOLUCIONES ADMINISTRATIVAS

Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos (V0397-20), de 20 de febrero de 2020

Asunto: tratamiento en el IRPF de las arras penitenciales.

«La firma del contrato de arras penitenciales por el consultante no da lugar a una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto como consecuencia de una alteración en la composición de aquel a efectos de su calificación como ganancia o pérdida patrimonial. Dicha ganancia o pérdida patrimonial se producirá cuando se efectúe, en su caso, la transmisión de la vivienda.

La cantidad percibida por el consultante en el momento de la firma del contrato de arras formará parte del importe real de enajenación del inmueble a efectos de la determinación del valor de transmisión en el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de venta del mismo».

2. Personas físicas que desarrollan una actividad económica

Ahora bien, en el caso de que la compraventa se produzca en el ámbito de una actividad económica (de compraventa de inmuebles), el precio de venta se imputará de manera plena al rendimiento neto de la actividad.

Esta imputación se realiza porque, tal y como recoge el artículo 28.1 de la LIRPF el rendimiento neto de las actividades económicas, en estimación directa, se realizará conforme a las reglas del Impuesto sobre Sociedades.

De este modo, el contrato de arras no generará renta gravable alguna en el momento de su percepción sino que, en el momento de producirse la posterior venta, será deducible del precio total la parte ya pagado, consignándose únicamente la parte correspondiente al importe final efectivamente pagado (precio de venta minorado por la amortización acumulada, gastos deducibles en la venta y el pago anticipado del contrato de arras que forme parte del precio final).

En caso de que posteriormente a la formalización del contrato este no llegue a hacerse firme, las cantidades percibidas tendrán la calificación de indemnización imputándose como ingreso de la actividad en el ejercicio que corresponda conforme a lo establecido en el artículo 11 de la LIS que dispone lo siguiente:

«1. Los ingresos y gastos derivados de las transacciones o hechos económicos se imputarán al período impositivo en que se produzca su devengo, con arreglo a la normativa contable, con independencia de la fecha de su pago o de su cobro, respetando la debida correlación entre unos y otros».

RESOLUCIONES ADMINISTRATIVAS

Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos (V0266-21), de 16 de febrero de 2021

Asunto: tributación de la ganancia patrimonial derivada de la venta de un bien inmueble. Calificación del contrato de arras a efectos del Impuesto.

«La firma del contrato de arras penitenciales por el consultante no da lugar a una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto como consecuencia de una alteración en la composición de aquel a efectos de su calificación como ganancia o pérdida patrimonial. Dicha ganancia o pérdida patrimonial se producirá cuando se efectúe, en su caso, la transmisión de la vivienda.

La cantidad percibida por el consultante en el momento de la firma del contrato de arras formará parte del importe real de enajenación del inmueble a efectos de la determinación del valor de transmisión en el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de venta del mismo.

De acuerdo con lo establecido en el artículo 14.1 c) de la LIRPF, la ganancia o la pérdida patrimonial derivada de la venta del inmueble se imputará al periodo impositivo en el que tenga lugar la alteración patrimonial, es decir, al correspondiente a la fecha de la transmisión.

De acuerdo con lo anteriormente expuesto, en el caso de que la transmisión no llegara a efectuarse por causa imputable al comprador, las cantidades percibidas por el vendedor en concepto de arras se calificarán como ganancia patrimonial y se imputarán al periodo impositivo en que éste pueda proceder a su ejecución, en los términos del contrato.

Esta ganancia patrimonial, al no derivar de una transmisión, formará parte de la renta general, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 45 de la Ley del Impuesto, y su integración se efectuará en la base imponible general, en la forma prevista en el artículo 48 de la misma Ley».

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