Caso práctico: Tributos a tener en cuenta a la hora de vender la vivienda habitual.

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  • Orden: Fiscal
  • Fecha última revisión: 13/02/2015
  • Origen: Iberley

PLANTEAMIENTO 

¿Cuáles son los impuestos a tener en cuenta a la hora de vender la vivienda habitual?

RESPUESTA

En relación con el IRPF:

La ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda en el año 2015, se debe declarar en el Impuesto de la Renta del correspondiente ejercicio fiscal, y se integrará en la base imponible del ahorro del IRPF.

Para calcular la ganancia patrimonial se resta el valor de transmisión del valor de adquisición.

Se aplicarán los siguientes tipos de gravamen sobre la ganancia patrimonial obtenida:

Importe de la ganancia patrimonial

Tipo de gravamen

Primeros 6000€

20%

De 6000 a 50.000€

22%

Resto (a partir de los 50.000€)

24%

 

No obstante, para los inmuebles adquiridos con anterioridad a la fecha del 31 de diciembre de 1994 el cálculo se realiza del siguiente modo:

  • A la parte proporcional de ganancia patrimonial para los días transcurridos desde la adquisición de la vivienda hasta el 19 de enero de 2006, se le aplica un coeficiente reductor según el año de adquisición.
  • A la cantidad resultante se le suma la ganancia patrimonial correspondiente a los días transcurridos desde el 20 de enero de 2006 hasta la fecha de venta.
  • El importe obtenido tras sumar todos los elementos patrimoniales, siempre que no exceda un máximo de 400.000 euros, tributará aplicando los tipos de gravamen mencionados anteriormente.

Con efectos a partir de  1/01/2015, se eliminan los coeficientes de corrección monetaria establecidos en el Art. 35 ,LIRPF.

Asimismo, se mantienen los coeficientes de abatimiento limitados a 400.000 euros para cada contribuyente (DT9 ,LIRPF). De este modo siguen siendo de aplicación para las ganancias a las que corresponda la aplicación de dicho régimen transitorio conforme a la normativa actual, en todos los bienes transmitidos desde el 1 de enero de 2015 hasta que la suma acumulada del valor de transmisión de los bienes (incluye por lo tanto inmuebles y resto de bienes) supere los 400.000 euros, sin que puedan reducirse las ganancias patrimoniales a partir de esta cifra.

Esta limitación de 400.000 euros se aplica, no a la venta de cada bien de forma individual, sino al conjunto de los mismos, con independencia de que la venta de cada uno de ellos se produzca en momentos distintos.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI):

El vendedor debe estar al corriente del pago de dicho impuesto antes de transmitir la vivienda.

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana:

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o Plusvalía Municipal es un tributo municipal que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de naturaleza urbana a efectos del IBI que se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título o con ocasión de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre aquéllos.

No está sujeto a este impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

El valor de los terrenos en las transmisiones de inmuebles, vendrá dado por el valor que tenga el mismo en el momento del devengo a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (valor catastral del terreno).

Sobre el valor del terreno en el momento del devengo se debe aplicar el porcentaje anual que determine cada Ayuntamiento. Cuando el terreno en el momento del devengo del impuesto, no tenga determinado valor catastral en dicho momento, el Ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando el referido valor catastral sea determinado, refiriendo dicho valor al momento del devengo.

El porcentaje se obtendrá de multiplicar el porcentaje anual aplicable a cada caso concreto por el número de años a lo largo de los cuales se haya puesto de manifiesto el incremento del valor. Para determinar el porcentaje anual aplicable a cada operación concreta y el número de años por los que se ha de multiplicar dicho porcentaje anual, sólo se considerarán los años completos que integren el periodo de puesta de manifiesto del incremento de valor, sin que a tales efectos puedan considerarse las fracciones de años de dicho periodo, (hasta un periodo máximo de 20 años). El Ayuntamiento fijará el tipo de gravamen, sin exceder del 30%.

Ventajas fiscales por la venta de viviendas

 Circunstancias en las que no tributa en el IRPF la venta de una vivienda habitual:

  • Cuando la venta de vivienda habitual se realice por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia (conforme a la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia).
  • En la transmisión de cualquier bien inmueble realizada por mayores de 65 años siempre que el importe total obtenido se destine en el plazo de 6 meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor. La cantidad máxima para contratar dicho seguro será de 240.000 euros.
  • Cuando el importe total obtenido por la venta de la vivienda habitual (realizada por cualquier persona sin límite de edad) se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de 2 años a contar desde la fecha en que se vende la vivienda hasta la fecha en que se compra la nueva.

La exención también se aplica cuando la nueva vivienda habitual se hubiese adquirido 2 años antes de la venta de la primera, pero siempre que el importe obtenido por esta transmisión se destine al pago de la nueva vivienda.

A estos efectos, se considera vivienda habitual aquélla que hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

  • Cuando las ganancias patrimoniales se obtengan con motivo de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor para la cancelación de la hipoteca de dicha vivienda, o debido a una ejecución hipotecaria.
  • En la transmisión de viviendas adquiridas entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, el contribuyente se beneficiará de una exención del 50% de las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos, salvo las que se hubiesen adquirido o al cónyuge o a cualquier persona unida a esta por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido (Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo).

BASE JURÍDICA

- Ley 35/2006, de 28 de noviembre.

 

Ganancia patrimonial
Vivienda habitual
Incremento de valor
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Tipos impositivos
Terrenos de naturaleza urbana
Valor de transmisión
Valor catastral
Ejercicio fiscal
Base imponible del ahorro
Valor de adquisición
Bienes inmuebles
Coeficiente reductor
Elementos patrimoniales
Coeficiente de abatimiento
Coeficiente de actualización monetaria
Plusvalía municipal
Transmisión de la propiedad
Derecho de goce
Situación de dependencia
Venta de la vivienda habitual
Valor del terreno
Devengo del Impuesto
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Renta vitalicia
Dación en pago de la vivienda habitual
Ejecución hipotecaria
Cancelación de la hipoteca
Consanguinidad
Transmisión de inmuebles
Parentesco