Caso práctico: Venta de un bien inmueble de naturaleza urbana por un precio inferior al de adquisición: sujeción al IIVTNU

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  • Fecha última revisión: 04/01/2017
  • Origen: Iberley

PLANTEAMIENTO

Se plantea la cuestión ante la Dirección General de Tributos (DGT),  de si se produce la sujeción al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), en caso de transmisión de bien inmueble de naturaleza urbana por un precio inferior al de adquisición.

RESPUESTA

Mediante consulta vinculante de 23/01/2014 (DGT V0153-14, de 23/01/2014), la DGT ha afirmado que, la transmisión onerosa de un bien inmueble de naturaleza urbana,  determina siempre el devengo del IIVTNU, calculándose la base imponible conforme al artículo 107 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), resultando indiferente que la transmisión causante del devengo,  lo haya sido por un precio inferior al de su adquisición.

ANÁLISIS

En este sentido, la DGT  resuelve la citada consulta, señalando lo siguiente:

“(…)

La regla de determinación de la base imponible del IIVTNU establecida por el TRLRHL no es una presunción ni una regla probatoria, sino una regla de valoración que permite cuantificar la base imponible a través de un método objetivo. El impuesto no somete a tributación una plusvalía real, sino una plusvalía cuantificada de forma objetiva. Así, el porcentaje de incremento máximo anual del 3% para los períodos de 15 a 20 años, es una regla objetiva disociada de la realidad, que puede ser inferior o superior al incremento real del terreno. Del mismo modo, la ley utiliza el valor catastral del suelo en el momento del devengo, con independencia de cuando fue determinado el mismo (salvo que resulte de aplicación la reducción regulada en el apartado 3 del artículo 107).

Por tanto, la base imponible determinada conforme a las reglas del artículo 107 del TRLRHL no admite prueba en contrario. Así, en los años del llamado “boom inmobiliario”, en los que el valor de mercado de los inmuebles se incrementaba muy por encima de los valores catastrales, si un ayuntamiento realizaba una comprobación tributaria, sólo podía comprobar que la cuota del impuesto ingresada se había determinado aplicando correctamente las normas reguladoras del TRLRHL, sin que pudiera atribuir un valor mayor fundamentado en que el incremento “real” del terreno era superior al derivado de las reglas del Art. 107 ,TRLRHL.

El legislador, pudiendo escoger entre diversas fórmulas para determinar el incremento de valor del terreno, ha optado por la establecida en el artículo 107 del TRLRHL, y ha configurado por ley todos los elementos del tributo en función de dicho método de cuantificación.

La Ley sólo toma en consideración el valor catastral en el momento del devengo, no teniendo en cuenta otros valores, como puede ser el precio de la transmisión, el valor de mercado en dicho momento, cuál fue el valor catastral cuando se adquirió el terreno o su valor de adquisición. Tampoco calcula el incremento de valor del terreno por diferencia entre un valor en el momento de la transmisión y un valor en el momento de la adquisición, pudiendo dicha diferencia ser la existente entre los valores catastrales en ambos momentos, o entre el valor de enajenación y el valor de adquisición, o cualquier otra.

Y ello es así porque el fundamento de este impuesto no es tanto gravar el incremento “real” provocado por el titular del terreno por diferencia entre unos precios de venta y compra, sino que trata de gravar el incremento de valor del terreno como consecuencia de la acción urbanística del propio municipio donde se encuentra (instalación o mejora de alumbrado público, aceras, mobiliario urbano, etc.). Con este impuesto, por tanto, se pretende que el sujeto pasivo devuelva a la colectividad parte del beneficio por él obtenido. La participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas tiene su apoyo en la propia Constitución Española. Su artículo 47 dispone que “la comunidad participará en las plusvalías que genera la acción urbanística de los entes públicos.”.

La capacidad económica que sirve de fundamento a este impuesto se inscribe en el campo de las plusvalías inmerecidas o no ganadas de naturaleza inmobiliaria, es decir, aquellas plusvalías de los terrenos no debidas a la actividad de los particulares, sino a causas extrañas a la misma, tales como el simple crecimiento de los núcleos urbanos.

Esta justificación ha sido tradicionalmente reconocida por la doctrina y la jurisprudencia (sirvan como ejemplo las sentencias de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2002 y de 5 de febrero de 2001).”

 BASE JURÍDICA

- Consulta vinculante DGT  nº V0153-14, de 23/01/2014. (DGT V0153-14, de 23/01/2014)

- Artículo 107 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales

- Caso práctico Análisis del informe de la Dirección General de Tributos sobre el cálculo de la base imponible del IIVTNU

Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
Bienes inmuebles
Valor catastral
Plusvalías
Valor del terreno
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Impuestos locales
Valor de mercado
Determinación de la base imponible
Valor de adquisición
Prueba en contrario
Acción urbanística
Aceras
Precio de venta
Capacidad económica
Entes públicos