Caso práctico: Venta de un bien inmueble de naturaleza urbana por un precio inferior al de adquisición: sujeción al IIVTNU

PLANTEAMIENTO

Se plantea la cuestión ante la Dirección General de Tributos (DGT),  de si se produce la sujeción al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), en caso de transmisión de bien inmueble de naturaleza urbana por un precio inferior al de adquisición.

RESPUESTA

La operación descrita en el planteamiento no se encuentra sujeta a obligación de contribuir por el IIVTNU. No obstante, sí se determina una serie de obligaciones formales para el contribuyente

Dispone el nuevo apartado quinto del artículo 104 del TRLHL, introducido por el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, lo siguiente respecto a este tipo de operaciones:

«5. No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.

Para ello, el interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición, entendiéndose por interesados, a estos efectos, las personas o entidades a que se refiere el artículo 106.

Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones: el que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.

Cuando se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción, se tomará como valor del suelo a estos efectos el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición.

Si la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas de los párrafos anteriores tomando, en su caso, por el primero de los dos valores a comparar señalados anteriormente, el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

En la posterior transmisión de los inmuebles a los que se refiere este apartado, para el cómputo del número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento de valor de los terrenos, no se tendrá en cuenta el periodo anterior a su adquisición. Lo dispuesto en este párrafo no será de aplicación en los supuestos de aportaciones o transmisiones de bienes inmuebles que resulten no sujetas en virtud de lo dispuesto en el apartado 3 de este artículo o en la disposición adicional segunda de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades».

De la redacción del precepto, cabe destacar la no sujeción al impuesto y la obligación de:

1. Presentar igualmente declaración por el impuesto.
2. Aportar la documentación acreditativa de la inexistencia de plusvalía:
   1. Título de compra del terreno.
   2. Título de venta del terreno.
   3. Liquidación practicada por la Administración tributaria en donde se haya comprobado el valor de las operaciones anteriores.