Caso práctico: venta de un inmueble: tributación por ITP o IVA
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Caso práctico: venta de u... ITP o IVA

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Caso práctico: venta de un inmueble: tributación por ITP o IVA

Tiempo de lectura: 6 min

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Orden: fiscal

Fecha última revisión: 10/02/2021

Origen: Iberley

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PLANTEAMIENTO

¿Cuándo tributa por IVA o por Transmisiones patrimoniales la venta de un inmueble?

RESPUESTA

La operación estará sujeta a IVA cuando sea realizada por un empresario o profesional que actúa en el ámbito de su actividad o con bienes que pertenecen a su patrimonio empresarial. De igual manera, cuando la transmisión se encuentre sujeta pero exenta de IVA, tributará por el ITP como hecho imponible de TPO.

En el resto de casos, cuando la figura del transmitente sea distinta de un empresario o profesional, se estará en el ámbito de aplicación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Lo primero que hay que tener en cuenta para determinar cuando en la transmisión de un inmueble hay que tributar por IVA o por ITP es la figura del transmitente.

En una primera aproximación diremos que la operación estará sujeta a IVA cuando sea realizada por un empresario o profesional que actúa en el ámbito de su actividad o con bienes que pertenecen a su patrimonio empresarial, conforme a lo establecido en:

Artículo 4 de la LIVA

"Uno. Estarán sujetas al impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.

(...)

Cuatro. Las operaciones sujetas a este impuesto no estarán sujetas al concepto «transmisiones patrimoniales onerosas» del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Se exceptúan de lo dispuesto en el párrafo anterior las entregas y arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución o transmisión de derechos reales de goce o disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando estén exentos del impuesto, salvo en los casos en que el sujeto pasivo renuncie a la exención en las circunstancias y con las condiciones recogidas en el artículo 20.Dos.

Artículo 5 de la LIVA

"Uno. A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales:

a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo.

No obstante, no tendrán la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, sin perjuicio de lo establecido en la letra siguiente.

b) Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.

c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.

En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.

d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.

e) Quienes realicen a título ocasional las entregas de medios de transporte nuevos exentas del Impuesto en virtud de lo dispuesto en el artículo 25, apartados uno y dos de esta Ley.

Los empresarios o profesionales a que se refiere esta letra sólo tendrán dicha condición a los efectos de las entregas de los medios de transporte que en ella se comprenden."

Así, en caso de que la venta no se produzca en el desarrollo de una actividad profesional o empresarial, esta siempre tributará por ITP. En caso de que sea un empresario o profesional el que la realiza cabe la posibilidad de que esta se encuentre sujeta al ITP cuando se encuentre sujeta y exenta del IVA conforme a lo establecido en el artículo 20 de la LIVA:

"Uno. Estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones:

(...)

22.ºA) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.

A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.

Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.

Las transmisiones no sujetas al Impuesto en virtud de lo establecido en el número 1.º del artículo 7 de esta Ley no tendrán, en su caso, la consideración de primera entrega a efectos de lo dispuesto en este número.

La exención prevista en este número no se aplicará:

a) A las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento, por empresas dedicadas habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero. A estos efectos, el compromiso de ejercitar la opción de compra frente al arrendador se asimilará al ejercicio de la opción de compra.

Los contratos de arrendamiento financiero a que se refiere el párrafo anterior tendrán una duración mínima de diez años.

b) A las entregas de edificaciones para su rehabilitación por el adquirente, siempre que se cumplan los requisitos que reglamentariamente se establezcan.

c) A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística."

En resumen, cuando la edificación, no habiendo sido transmitida antes y habiendo de tributar, por tanto, según la regla general, por IVA, ha sido utilizada:

  • Directamente por el promotor
  • Por titulares de derechos reales de goce o disfrute
  • En virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra

a) Durante menos de dos años: la transmisión será considerada primera entrega y tributará por IVA

Así, por ejemplo, el promotor de un local, puede haberlo utilizado para fines afectos a su actividad durante parte de dicho periodo (autoconsumo) y venderlo más tarde, antes de que hayan transcurrido los dos años.

Se trataría pues de una primera entrega y por eso tributaria por IVA.

b) Durante dos años o más: la transmisión será considerada segunda entrega y estará sujeta al ITP.

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