RESOLUCION de 17 de marzo de 2008, de la Direccion General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por «Rocamer, S. A.», contra la negativa del registrador de la propiedad de San Javier numero 2, a la cancelacion de un derecho de retroventa y de una anotacion preventiva de embargo. - Boletín Oficial del Estado, de 31 de Marzo de 2008

Hechos

I Se presenta en el Registro instancia presentada por la persona antedicha en la representación igualmente expresada por la que se expone que la entidad representada es dueña de una finca urbana sobre la cual recaen: Una inscripción de un derecho de retroventa con una duración de cinco años desde el 2 de febrero de 2001 y una anotación de embargo que recae sobre el derecho anterior, por lo que, habiéndose extinguido el derecho de retroventa procede su cancelación de conformidad con lo que establecen los artículos 79 y 82 de la Ley Hipotecaria, cancelación que debe arrastrar la de la anotación por haberse extinguido el derecho anotado, y de conformidad con el artículo 85 de la misma Ley.

II El Registrador denegó la cancelación mediante la siguiente nota de calificación: Por la presente se le notifica la calificación negativa del documento que Vd. presentó/autorizó, instancia para la cancelación de un derecho de retrovenda y de una anotación preventiva de embargo sobre la registral 19.143 de Pinatar, que ha causado en este Registro el asiento número 878 del Diario 43, por las siguientes causas: 1. No haber transcurrido los plazos que la ley establece para la cancelación por caducidad de los asientos que se solicita a) En cuanto al pacto de retrovenda, el de cinco años a contar desde la fecha que se fijó como límite para el ejercicio del derecho de retrovenda (artículo 177.1 del Reglamento Hipotecario). Que no debe confundirse con el supuesto de cancelación automática o sin consentimiento del titular registral, cuando en el título de constitución del derecho, en este caso de retroventa, se hubiese pactado su cancelación transcurrido un término, en cuyo caso se puede cancelar una vez cumplido. Que es el caso del párrafo 2 del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que no es de caducidad sino de cancelación, por haberse convenido así por las partes al constituir el derecho, y que en el presente caso no se convino B) Y en cuanto a la anotación del embargo trabado sobre el derecho de retroventa, en el de cuatro años que señala el artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Impide la inscripción. Contra este acuerdo de calificación puede recurrirse, potestativamente, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el plazo de un mes desde esta notificación, en la forma y por los trámites previstos en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, o ser impugnado directamente ante los Juzgados de Primera Instancia de Murcia Capital, por los trámites del Juicio Verbal, en el plazo de dos meses a contar desde la misma fecha. Igualmente puede el interesado solicitar calificación sustitutoria, conforme a lo previsto en los artículos 19 bis y 275 de la Ley Hipotecaria y Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto, en el plazo de quince días desde esta notificación. San Javier, veintinueve de agosto del año dos mil siete. El Registrador. Fdo.: Santiago Laborda Peñalver.

III El presentante anteriormente expresado, actuando en la misma representación, recurrió la anterior calificación alegando que el pacto de retroventa inscrito expresa que tendrá una duración de cinco años, por lo que procede su cancelación conforme al párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, procediendo igualmente la de la anotación de embargo, de conformidad con lo que establece el artículo 85 de la Ley Hipotecaria, por haberse extinguido el derecho anotado.

IV El Registrador mantuvo la calificación remitiendo el expediente a este centro directivo, el 19 de octubre de 2007.

V Este centro Directivo, como para deshacer cierta confusión de fechas en las alegaciones del recurrente, solicitó del Registro fotocopia de la inscripción del derecho.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 79, 82 y 85 de la ley Hipotecaria y 177, 1 de su Reglamento, así como las Resoluciones de esta Dirección General de 27 de marzo de 2000 y 23 de abril y 12 de diciembre de 2003 y 5 de enero de 2006.

1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si la inscripción de un pacto de retro que grava una finca puede ser cancelada por haber transcurrido el plazo para su ejercicio.

2. Como ha dicho anteriormente este centro directivo (cfr. la Resolución de 23 de abril de 2003), en principio, los limitados medios de que goza el Registrador en su calificación, le impiden saber si se ha ejercitado el derecho de retro inscrito. Ahora bien, la reforma del artículo 177 del Reglamento Hipotecario, aplicable a los casos como éste, en los que el ejercicio de un derecho tiene un plazo de vigencia pero no se han pactado los requisitos para su cancelación, ha establecido que, transcurridos cinco años desde el vencimiento del derecho, si no consta asiento alguno que indique haberse ejercitado el mismo, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento, se podrán cancelar por caducidad. Por ello, el derecho de retro podrá ser cancelado si han transcurrido cinco años desde que terminó su plazo de ejercicio y no resulta ninguna de las circunstancias expresadas anteriormente, bien como consecuencia del ejercicio del derecho por su titular, bien por sus acreedores en ejercicio de la acción subrogatoria (cfr. artículo 1.111 del Código Civil). En consecuencia, el derecho a retraer la finca se extinguirá por esta causa el 2 de febrero de 2011.

3. Respecto a la anotación de embargo, deberá ser cancelada, por esta causa, si se cancela el derecho sobre el que recae, según establece el artículo 79, 2.º, de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, de conformidad con lo que establecen los anteriores fundamentos.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 17 de marzo de 2008.–La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar BlancoMorales Limones.