Resolucion de 20 de febrero de 2009, de la Direccion General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña MariaIsabel Resa Medrano y otros, contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Alfaro, a la inscripcion de una escritura de segregacion, compraventa y agrupacion. - Boletín Oficial del Estado, de 25 de Marzo de 2009

Hechos

I Por escritura otorgada ante el Notario de Calahorra don Miguel Ángel Estébanez López don Jesús y doña María Sagrario R. M. y doña MaríaIsabel R. M. segregaron de varias fincas de su propiedad determinadas parcelas, las cuales vendieron a doña María-Luz R. M., quien agrupó las fincas segregadas con otra de su propiedad.

Presentada dicha escritura en el Registro, fue calificada con la nota siguiente: «…. Calificado el precedente documento que es una escritura autorizada por el Notario de Calahorra D. Miguel Ángel Estébanez López el veintitrés de abril con el n.º 870 de protocolo de 2.008 que fue presentada por vía telemática en este Registro el 25 de abril de los corrientes con el n.º 974 del Diario 34, y liquidada de esta oficina el 6 de mayo aportando copia en soporte papel, calificada con defecto y presentada nuevamente el 11 de septiembre con el n.º 1508 del Diario 34, previo examen del archivo a mi cargo, la Registradora que suscribe, en vista de los antecedentes y fundamentos de derecho siguientes:

Antecedentes de Hecho: Se presenta escritura de segregación, compraventa y agrupación autorizada por el mencionado Notario por la que los titulares de dos fincas inscritas que son las registrales 3.356 de Rincón de Soto que figura identificada en el Registro como corral en C/del Pozo, n.º 41 bis, constatando reflejada la referencia catastral en parte y la registral 9.319 sita en la C/Pozo, n.º 41, y también identificada como parte de la citada referencia catastral segregan 25,50 m2 de cada una, lo que arroja un total de 51 m 2 que coincide con los expresados en la licencia de segregación (que se refiere únicamente a la Calle del pozo, n.º 41, y no al n.º bis) y condiciona la licencia a la posterior agrupación de la porción segregada a la finca registral 6.776 sita en la calle del Pozo n.º 39 propiedad de doña M.ª Luz Resa Medrano lo que efectivamente se realiza en la citada escritura.

Fundamentos de Derecho

1. La presente nota de calificación se extiende por la Registradora interina de la oficina de Alfaro en el ámbito de sus facultades de calificación previstas por el Artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 99 y siguientes de su Reglamento y dentro del plazo de los quince días hábiles a que se refiere el precepto legal citado.

2. A la vista de los mencionados artículos la Registradora que suscribe entiende que la calificación del presente documento debe ir íntimamente ligada a la del acta autorizada por el mismo Notario el mismo día y con el n.º siguiente de protocolo ya que es requisito previo inscribir la presente segregación para poder inscribir la permuta subsiguiente y que se encuentra debidamente presentada y pendiente en este Registro y a la que se le extenderá también la oportuna nota, obviamente relacionada con la presente.

3. Puestos en antecedentes se observa que la presente segregación surge para dar cumplimiento a lo pactado en el documento privado de permuta que motiva el procedimiento judicial del documento antes referido que ha sido protocolizado notarialmente como así se expresa en éste para definir las fincas, o sea, que es requisito previo para el despacho del siguiente documento al afectar directamente al objeto permutado. En dicho contrato privado de 28 de junio del 1985 se hace referencia a un corral que mide en total 251 m 2 aproximadamente sito en la calle del Pozo, n.º 41 y 41 bis, del que dice que entregarán las hermanas Medrano Medrano 200 m 2 de superficie, 10 de ancho por 20 de fondo del total del inmueble señalado como calle del Pozo 41 y 41 bis que mide 251 m 2 comenzando a contarlos en la dirección de la calle del pozo n.º 43 a 39 de dicha calle de modo que el 41 bis se entregará completamente y el n.º 41 se entregará parcialmente donde además quedarán el resto de los metros.

En la escritura de segregación no resulta expresado claramente que en la segregación de 51 metros cuadrados se ha cumplido lo estipulado en dicho contrato sino que únicamente se pretende dejar libres 200 metros cuadrados a que hace referencia el citado contrato e intentando resolverlo expresando los linderos de las fincas restos y señalando en las nuevas descripciones los linderos correctos. Por ello la Registrador entiende que la segregación practicada debe reflejar que se ha dado cumplimiento a lo pactado en el mencionado contrato de permuta que ha motivado toda la actuación judicial pues, de despachar ahora la segregación, podría dejarse sin posible cumplimiento la ejecución judicial de la permuta si la otra parte que adquirirá la finca permutada no está conforme con las condiciones en que se ha realizado la segregación y que son determinantes para la entrega de la fina en condiciones de cumplir lo pactado en la reiterada permuta. Por ello, teniendo en cuenta que la segregación se ha realizado unilateralmente por los actuales titulares de las dos fincas registrales, se entiende que tal segregación debería ser aprobada judicialmente pues a la autoridad judicial corresponde comprobar el adecuado cumplimiento del requisito previo para poder ejecutar la subsiguiente permuta y se estima que, dados los términos en que aparece expresada, no queda acreditada la correspondencia entre las fincas resto tras las segregaciones y la que será objeto de la permuta posterior lo cual nos lleva a apreciar dudas fundadas sobre la identidad de la finca debiendo acreditarse fehacientemente la identidad entre las mismas. Se entiende que tal aprobación judicial serviría también para subsanar el que no se entregue una sola finca de 200 m2 (lo que implicaría tener que hacer una agrupación) sino dos registrales que suman tal superficie y parece necesario, a la vista de la siguiente escritura que protocoliza el proceso judicial, que quede perfectamente determinado el objeto a permutar entendiendo que no corresponde al Registrador apreciar si la segregación ahora practicada cumple lo pactado en el contrato primitivo sino a la autoridad judicial comprobar la identidad del objeto permutado conforme a lo pactado.

4.–Se aprecia igualmente un error material en la suma de la porción segregada de 51 m 2 a la superficie que figura inscrita de 80 m 2 lo que arroja un total al agruparlas de 131 (y no 130) m 2 lo que se estima fácilmente subsanable. Ahora bien, plantea más dudas la referencia a la nueva superficie catastral de 98 m 2 con que figura la finca colindante a la que se agrupa y a la que sumados los 51 m2 si da los 149 m 2. Cuestión ésta del posible exceso de cabida del que no se solicita en ningún momento su inscripción y no se expresa tampoco que corresponda a la superficie real. Si lo tomamos en consideración a la hora de acrecentar las dudas fundadas sobre la identidad de la finca colindante, es decir la de calle del pozo n.º41 que en catastro figura con 219 m 2 y en Registro como dos registrales 41 y 41 bis y con una suma total de 251 m 2 como así se refleja en el documento privado de permuta. A la vista de lo expresado anteriormente y que viene fundamentado en el principio de especialidad de los derechos inscritos que implica también la correcta descripción de las fincas que se recoge en Artículos como el 9 de la Ley y el 51 de su Reglamento, el art. 47 del mismo Reglamento y la necesidad de una calificación global y unitaria así como el principio de la tutela judicial efectiva, la Registradora ha acordado SUSPENDER la práctica de la inscripción solicitada por los defectos antes señalados que se notifica a los interesados y al Notario autorizante de la misma.

Alfaro, a 29 de septiembre de 2008. La Registradora interina. Fdo. María del Pilar Oliva Brañas.

Contra la presente calificación y a partir de la notificación de la misma puede 1.– Solicitarse nueva calificación al Registrador que corresponda conforme al cuadro de sustituciones aprobado por la Resolución de la DGRN de 1 de agosto de 2003 en el plazo de quince días de conformidad con el RD 1093/2003 y art. 275 bis de la L. H.; 2.– Interponer recurso gubernativo con carácter potestativo y previo a la impugnación judicial del n.º 3 en el plazo de un mes ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, mediante escrito dirigido a este Registro o a cualquiera de las oficinas a que se refiere el artículo 327 LH y según los trámites previstos en los Arts 66, 324, 327 y 328 LH redactadas por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, y 3.– impugnarla en el plazo de dos meses ante el Juzgado de 1.ª Instancia competente siendo de aplicación las normas del juicio verbal según los art. 437 y ss de la Ley 1/2000 de 7 de enero L. E. C., y, en la medida en que le sean aplicables, las disposiciones contenidas en el artículo 328 L. H.

Al efectuarse la presente notificación se entenderá prorrogado el asiento de presentación durante sesenta días a contar desde la fecha en que conste la recepción de modo fehaciente de conformidad con la Ley 24/2001.»

II Los recurrentes anteriormente expresados impugnaron la calificación registral alegando: que no existen errores materiales que no puedan ser subsanados por el contexto del documento, y que no puede haber dudas sobre la identificación de una finca, pues la misma está perfectamente identificada.

III La Registradora se mantuvo en su calificación remitiendo el expediente a este Centro Directivo con el oportuno informe, con fecha 5 de diciembre de 2008.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 19 bis, 323 y 326 de la Ley Hipotecaria

1. No es fácil dilucidar en la calificación que defectos se achacan al documento presentado. En definitiva, en la nota de calificación se dice lo siguiente a) que la calificación debe hacerse teniendo en cuenta los documentos presentados en el asiento de presentación siguiente; b) que no se expresa que con la escritura se cumple con la elevación a escritura pública de que se trata en el asiento siguiente; y c) que existe una discordancia de superficie de un metro cuadrado que acrecienta las dudas de la Registradora sobre la finca colindante.

2. En cuanto al apartado a) anterior, debe ser rechazado. Aunque la inscripción que ahora se solicita sea presupuesto de la que se solicita en el asiento de presentación siguiente, el hecho de que no concuerde con circunstancias que en este último se establecen no pueden fundar la negativa a la inscripción ahora solicitada, que debe hacerse con abstracción de si ello permitirá o no despachar el asiento posterior. Por la misma razón ha de rechazarse el obstáculo que se describe en el apartado b).

3. Respecto al pretendido defecto señalado en el apartado c) anterior, las dudas sobre la identidad de una finca pueden ser un obstáculo para la inscripción de ciertas inmatriculaciones o excesos de cabida, pero no para la inscripción posterior de una finca ya inscrita y mucho menos cuando la duda se atribuye a una finca colindante.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 20 de febrero de 2009.–La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.