RESOLUCIÓN de 21 de junio de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Valencia don Carlos Pascual de Miguel frente a la negativa de la Registradora de la Propiedad número 4 de la misma capital, doña Ana María del Castillo González, a inscribir una escritura de compraventa en virtud de apelación del recurrente. - Boletín Oficial del Estado, de 03 de Agosto de 1999

Hechos

I Por escritura que autorizó el 13 de julio de 1995 el Notario de Valencia don Carlos Pascual de Miguel, la Generalitat Valenciana, a través del «Instituto Valenciano de la Vivienda, Sociedad Anónima», actuando unilateralmente, vendió a doña Josefa Morales Gómez un local comercial del edificio sito en la avenida de Hermanos Maristas, sin número, de Valencia, venta cuya perfección quedó sujeta a la aceptación por la parte compradora, que tuvo lugar según diligencia extendida el 22 de agosto siguiente en la matriz. Consta como Estipulación Séptima en dicha escritura lo siguiente: «El día 26 de junio de 1980 se suscribió contrato privado de compraventa del local objeto de esta escritura, entre el Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo y don Jaime Rodríguez Morales. Este último en virtud de la cláusula VI de dicho contrato en la que se permite la cesión del local comercial, vendió mediante documento privado de fecha 13 de julio de 1983 a doña Josefa Morales Gómez, lo que legalmente se comunicó al Instituto para la Promoción Pública de la Vivienda».

II Presentada copia de dicha escritura en el Registro de la Propiedad número 4 de Valencia fue calificada con la siguiente nota: «Presentada en este Registro de la Propiedad de Valencia número 4 la precedente escritura el día 8 de septiembre del presente año, bajo el asiento número 3.829 del Diario de Operaciones 23, fue notificada calificación desfavorable, siendo retirada el 6 de octubre y presentada de nuevo el día 5 de diciembre del corriente, bajo el asiento número 815 del Diario de Operaciones 24, junto con testimonio de la escritura de Capitulaciones Matrimoniales de la parte compradora, expedido el 30 de agosto del presente año por el Notario de Valencia, señor Pascual de Miguel, se ha denegado su inscripción por carecer la parte vendedora de poder de disposición ya que, como resulta de la propia escritura y así se ratifica por la parte compradora, la finca objeto de la misma fue transmitida mediante documento privado de compraventa de fecha 26 de junio de 1980, a favor de persona distinta. Siendo insubsanable el defecto, no procede tomar anotación preventiva de suspensión de conformidad con el artículo 65 de la Ley Hipotecaria. Contra la precedente nota de calificación cabe interponer recurso gubernativo de conformidad con el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y artículos 111 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Valencia, 11 de diciembre de 1995. La Registradora». Sigue la firma.

III El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo frente a la nota de calificación alegando: Que el organismo transmitente tenía el 13 de julio de 1995 poder de disposición sobre la finca vendida y precisamente para que constase en el título la razón por la que otorgaba la escritura a favor de doña Josefa Morales Gómez incluyó una cláusula explicativa de que la primera persona a la que se transmitió la finca por la entonces titular, el Instituto para la Promoción Pública de la Vivienda, cedió o transmitió, a su vez, todos sus derechos y obligaciones a quien ahora figura como adquirente; que estamos ante una cesión de contrato previa y anticipadamente consentido por la vendedora, figura ésta que produce la plena subrogación del cesionario en la posición jurídica del cedente respecto del contrato que se cede produciendo una verdadera novación subjetiva modificativa; que por tanto no puede cuestionarse que la escritura calificada está formalizando la compraventa entre quienes a la fecha del otorgamiento eran partes en el contrato, siendo de resultar que también se había producido una subrogación en la parte vendedora; que por su parte, el principio de legitimación registral implica que aunque el titular registral haya transmitido con anterioridad su derecho, conserva la legitimación dispositiva frente a terceros mientras aquella transmisión no se haya inscrito en el Registro; que la presunción del artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria es una presunción de derecho, que aunque sea «iuris tantum», la desvirtuación de su contenido ha de hacerse en juicio ordinario en virtud de la salvaguardia judicial de los asientos que establece el artículo 1.3 de la misma Ley; que el contenido de la estipulación debatida, el reconocimiento por las partes contratantes de la existencia de una transmisión intermedia no supone desvirtuar la presunción de legitimación dispositiva si se califica aquel negocio con arreglo a su verdadera naturaleza, una cesión de contrato; que el poder dispositivo del titular registral entronca con el principio de tracto sucesivo y en la escritura calificada se cumple perfectamente el tracto sucesivo formal y ello presupone poder dispositivo material; que exigir la inscripción de la transmisión intermedia supone atribuir carácter obligatorio a esa inscripción, aparte de ser en la práctica tremendamente entorpecedor pues partiendo de un negocio perfectamente eficaz de compraventa con cesión posterior por una de las partes a un tercero exigiría el consentimiento y la inscripción previa en favor de una persona ya desaparecida de la relación contractual y que podría no ser localizable; que aunque la Resolución de 18 de septiembre de 1989 podría parecer que sienta una doctrina contraria a lo argumentado, parece que circunscrita al supuesto a que se refiere no desmonta la tesis del recurrente sobre los efectos sustantivos de la legitimación registral, que en modo alguno defiende la inscripción de un acto nulo sino el evitar una inscripción puente, y que, por último, las Resoluciones de 12 de mayo y 21 de junio de 1994 que reconocen la independencia del contrato de arrendamiento financiero y la compraventa en ejercicio de la opción incorporada a ellos, sientan una doctrina perfectamente trasladable al supuesto contemplado.

IV La Registradora al informar en defensa de la nota alegó: Que no puede mantener el mismo criterio que el recurrente en cuanto a la naturaleza jurídica del contrato celebrado el año 1983, pues claramente resulta que hubo dos contratos privados de compraventa del mismo local que ahora se vende, los cuales seguidos de tradición tienen la misma fuerza traslativa que la escritura pública; que no es de aplicación el principio de legitimación registral, que se basa en la necesaria protección jurídica de la apariencia, el principio de seguridad jurídica sancionada en el artículo 9.3 de la Constitución y el principio hipotecario de legalidad y en la idea de probabilidad que fundamenta la protección de la apariencia; que la presunción de exactitud derivada de la legitimación registrales tan sólo «iuris tantum», el principio de seguridad jurídica lleva a considerar como titular al que se ha acogido al sistema oficial publicidad previsto en la ley, y el principio de legalidad exige que el acto jurídico sea calificado favorablemente por el Registrador; que en la escritura calificada se reconoce expresamente que la finca había sido transmitida previamente por lo que la legitimación registral queda desvirtuada tanto por el favorecido por ella como por el que podía haberse visto beneficiado por la misma; que se está infringiendo el principio de tracto sucesivo tanto en su aspecto sustantivo que obliga al Registrador a comprobar la preexistencia del derecho en la persona que en el título que pretenda su inscripción figura como transmitente, como en el aspecto formal, que impone que cada acto dispositivo se refleje en su correspondiente asiento a salvo los supuestos de tracto abreviado; que ha de tenerse en cuenta la doctrina de la Resolución de 18 de septiembre de 1989, ratificada por la de 25 de enero de 1990, sin que, por el contrario, sea aplicable la de las invocadas por el recurrente de 12 de mayo y 21 de junio de 1994.

V El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana dictó Auto desestimando el recurso fundándose en que en la escritura calificada no consta la más mínima alusión a que la finalidad perseguida fuera formalizar el único contrato inicialmente convenida con el señor Rodríguez y finalmente celebrado con la señora Morales, con especificación de la subrogación operada en la posición del primitivo adquirente en virtud de la cesión de contrato, sino que al resultar claramente que el local había sido vendido, el titular registral perdió toda facultad de disposición sobre el mismo y toda legitimación para ello.

VI El recurrente apeló dicho auto por entender que sus argumentos no desvirtuaban su tesis de que el documento privado reseñado en la escritura queda al margen de la calificación registral y su contenido no debe entorpecer la inscripción de la escritura calificada.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 18, 20, 38 y 40, d), de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones de 18 de septiembre de 1989 y 22 de enero de 1999.

1. En la escritura cuya calificación ha dado lugar al presente recurso se vende una finca y en una de las estipulaciones del contrato se hace constar que el propietario original, el Instituto Nacional de la Vivienda al que ha sucedido, previa integración de aquél en el Instituto para la Promoción Pública de la Vivienda, la Generalitat Valenciana en virtud del Real Decreto 1720/1984, de 18 de julio, sobre traspaso de competencias había suscrito un contrato privado de compraventa de la misma finca con un tercero que en virtud de una de las cláusulas de dicho contrato, vendió a su vez en documento privado a la que en la escritura figura como compradora, lo que se comunicó a la entidad vendedora. La existencia de esa transmisión previa es lo que, según la nota de calificación recurrida, constituye motivo para denegar la inscripción al carecer en la actualidad la vendedora de poder de disposición sobre la finca.

2. Como señalara la Resolución de 18 de septiembre de 1989 no cabe acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo, frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo, de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente. Cierto que este poder se presume a todos los efectos legales (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), cuando así resulta del contenido tabular (y dicha presunción puede, mediante el juego del artículo 34 de la misma Ley determinar el mantenimiento de la adquisición aun cuando fuera inexacta), pero el Registrador debe calificar no sólo por lo que resulte del Registro, sino también atendiendo al contenido del título presentado, sin que pueda prescindir del reconocimiento de la inexactitud de aquella presunción cuando se verifica por quien puede ser favorecido por ella. Así lo imponen (cfr Resolución de 22 de enero de 1999), la doctrina de los actos propios, que puede operar registralmente en virtud de la eficacia rectificatoria que tiene el consentimiento del propio titular registral (artículo 40, d), de la Ley Hipotecaria), como la necesidad de cerrar el Registro a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes, que deben ser tenidas en cuenta en la calificación registral.

3. No puede, por último, contradecir la anterior conclusión, el argumento de que el derecho del adquirente derive de una previa cesión de contrato, de la transmisión de la posición jurídica que en la compraventa previa ostentaba el allí comprador consentida por el vendedor. En la estipulación origen del problema se dice que en determinada fecha se suscribió un contrato privado de compraventa del local, y el que era comprador, en virtud de una cláusula que permitía la cesión del local no del contrato lo vendió no que cedió su posición en aquel contrato a quien resulta ser la ahora compradora. Con independencia de si hubo o no consumación de la primera de aquellas transmisiones a virtud de tradición, es lo cierto que se reconoce la existencia de dos títulos de transmisión distintos y sucesivos, de suerte que el último de los adquirentes no deriva el suyo del vendedor inicial, sino de otro intermedio, lo que por exigencia de los principios de legalidad y tracto sucesivo material (artículos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria) impone la calificación de la validez de ambas transmisiones y su correspondiente reflejo registral, sin necesidad de abordar, por tanto, el examen de las peculiaridades que pueda plantear la inscripción de las transmisiones en que se haya producido una cesión de la posición contractual del adquirente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar el auto apelado.

Madrid, 21 de junio de 1999.

El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.