RESOLUCION de 26 de enero de 2008, de la Direccion General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid don Angel Sanz Iglesias, contra la negativa de la registradora de la propiedad numero 9, de Madrid, a inscribir una escritura de subrogacion en un prestamo con garantia hipotecaria. - Boletín Oficial del Estado, de 14 de Febrero de 2008

Hechos

I El 11 de septiembre de 2007, el Notario de Madrid don Jesús María Ortega Fernández, como sustituto de su compañero de residencia don Ángel Sanz Iglesias, autorizó una escritura de subrogación de préstamo hipotecario, otorgada por «Bankinter, S. A.», en concepto de entidad subrogada y don Daniel L. G. y don JorgeManuel R. S., como deudores y dueños de la finca hipotecada. La hipoteca, en garantía de un préstamo de ciento cincuenta y ocho mil novecientos euros, se constituyó mediante escritura de 29 de abril de 2003, otorgada ante el Notario de Madrid don Javier Mejías Gómez, en favor de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid sobre el piso que se describe.

En dicha escritura se expresa, entre otros extremos, lo siguiente: «III.- Que la entidad “Bankinter, S. A.”, al amparo de la Ley 2/94, de 30 de marzo, ha presentado a la parte prestataria oferta vinculante que ésta ha aceptado, mejorando las condiciones del tipo de interés del préstamo hipotecario relacionado, en los términos que resultan de un ejemplar que en este acto me entregan y yo, el Notario, dejo unido a esta matriz»; «… VII.- «Bankinter, S. A.» declara el pago a la entidad acreedora “Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid”, la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente, intereses y comisión, devengados y no satisfechos, según el detalle que antecede…»; «… A.- “Bankinter, S. A.”, con la expresa aceptación de la parte prestataria queda subrogado en el préstamo... en la extensión y con el alcance que resulta del artículo 1212 del Código Civil, viniendo dicha parte prestataria a ser deudora de “Bankinter, S. A.”, en los términos pactados en la escritura... con la sola excepción de la mejora de los tipos de interés, cuya regulación consta en la oferta vinculante que queda unida a esta matriz».

II El título se presentó en el Registro de la Propiedad número 9 de Madrid, mediante telefax, el 15 de febrero de 2007, con asiento 122 del Diario 60, que fue posteriormente consolidado el 20 de septiembre de 2007; y fue objeto de calificación negativa que a continuación se transcribe parcialmente:

«Hechos En dicho documento no se cumple uno de los requisitos de la Ley sobre subrogaciones y modificaciones de préstamos hipotecarios 2/1994 de 30 de marzo, pues no consta que el Banco que se subroga conceda un préstamo al deudor para pagar a la primera entidad acreedora, según dice el artículo 1211 del Código Civil, que es el que dio origen a la citada Ley de subrogaciones.

Fundamentos de Derecho Ley sobre subrogaciones y modificaciones de préstamos hipotecarios 2/1994 de 30 de marzo.

Artículo 1211 del Código Civil que dice textualmente: “El deudor podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada”.

Por tanto se suspende la inscripción hasta que no conste claramente cual es la cantidad que presta el Banco que se subroga al deudor y que éste acepte con la finalidad de pagar a la primera entidad acreedora.

Contra la presente calificación puede interponerse… Madrid, veintiséis de septiembre de dos mil siete. La Registradora de la Propiedad (firma ilegible). Fdo. Doña Raquel Laguillo MenéndezTolosa.»

III El Notario sustituido en la autorización de la escritura interpuso recurso contra la anterior calificación, mediante escrito que causó entrada en el Registro de la Propiedad el 17 de octubre de 2007, en el que alega que la Ley 2/1994, de 30 de marzo, no exige que conste expresamente en la escritura, con carácter de fórmula sacramental, que “El Banco que se subroga concede un préstamo al deudor” como parece exigir la nota de calificación, según resulta, entre otras, de la Resolución de esta Dirección General de 5 abril de 2000 (cuyo Fundamento de Derecho número 2, únicamente en su primer párrafo, transcribe el recurrente).

IV La Registradora de la Propiedad formó expediente que remitió a este Centro Directivo junto con el informe, que causó registro de entrada el 24 de octubre de 2007.

Fundamentos de derecho

Vistos los artículos 1211 y 1212 del Código Civil; 2 y 5 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios; y las Resoluciones de esta Dirección General de 5 de abril de 2000 y 21 de febrero de 2001, entre otras.

1. Limitado el recurso a las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación registral, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, exclusivamente debe decidirse en este recurso si es o no inscribible una escritura de subrogación de préstamo hipotecario, otorgada al amparo de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, en la que, según expresa la Registradora en su calificación, «no consta que el Banco que se subroga conceda un préstamo al deudor para pagar a la primera entidad acreedora, según dice el artículo 1211 del Código Civil, que es el que dio origen a la citada Ley de subrogaciones».

2. El defecto invocado por la Registradora no puede ser confirmado. En efecto, aunque en la escritura calificada no se haga constar expresamente que el Banco que se subroga concede un préstamo al deudor, es indudable que es dicho negocio para pagar al anterior acreedor, y la subsiguiente subrogación, lo que se formaliza en dicha escritura, toda vez que su parte expositiva se acomoda a las previsiones de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, y en el apartado relativo al otorgamiento se expresa textualmente que «Bankinter, S. A.», con la expresa aceptación de la parte prestataria queda subrogado en el préstamo... en la extensión y con el alcance que resulta del artículo 1212 del Código Civil, viniendo dicha parte prestataria a ser deudora de «Bankinter, S. A.», en los términos pactados en la escritura... con la sola excepción de la mejora de los tipos de interés, cuya regulación consta en la oferta vinculante que queda unida a esta matriz», documento éste último, que forma parte integrante de la escritura califi cada y del que resulta palmariamente que se concede un préstamo para pagar a la primitiva entidad acreedora. A mayor abundamiento, no puede entenderse en qué otro concepto distinto del de préstamo el deudor consiente en pasar a serlo de la nueva entidad, una vez que éste ha pagado a la anterior acreedora el importe acreditado en la certificación emitida en cumplimiento del artículo 2 de la Ley citada.

Por lo demás, la subrogación comporta el simple cambio subjetivo en un crédito anterior que subsiste con la única modificación del tipo de interés –o, en general, de las condiciones financieras–, sin que la subrogación en la garantía hipotecaria, dada su accesoriedad, pueda alcanzar por otros conceptos a cantidad alguna que exceda de la cifra a la que dicho crédito había quedado reducido como consecuencia de previas amortizaciones del principal del préstamo –cfr. artículos 1211 y 1212 del Código Civil–. Y no puede confundirse la cantidad que, según el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, es necesario pagar a la entidad acreedora –y que incluye no sólo el capital pendiente, sino también la cantidad que corresponda por «intereses y comisión devengados y no satisfechos»– con la cantidad en que se produce la subrogación, que únicamente es la que se debiera por capital pendiente del préstamo en ese momento.

Por todo ello, a la vista de las circunstancias concretas de este expediente, en el presente caso la Registradora deberá hacer constar la subrogación debatida en el Registro de la Propiedad conforme a lo establecido en el artículo 5 de la Ley, toda vez que se han observado los requisitos previstos en tal precepto, y en concreto los necesarios para que la nota marginal exprese las nuevas condiciones pactadas del tipo de interés y la persona jurídica que queda subrogada en los derechos del acreedor tal y como figuran inscritos, sin que pueda entrarse en otras cuestiones no planteadas por la Registradora en su nota de calificación aunque sí, indebidamente, en su preceptivo informe.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación de la Registradora, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 26 de enero de 2008.– La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar BlancoMorales Limones.