Resolución No Vinculante de Dirección General de Tributos, 0385-04 de 24 de Febrero de 2004

Normativa

Ley 40/1998, Arts.31, 32, 33, 35, DT 9ª

Normativa

Ley 40/1998, Arts.31, 32, 33, 35, DT 9ª

Cuestión

Tributación en caso de venta o de aportación a una Sociedad para la construcción.

Descripción

El consultante es propietario desde el año 1980, en proindiviso con otros cuatro familiares, de un solar edificable.

Contestación

El artículo 31.1 de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y otras Normas Tributarias, define las ganancias y pérdidas patrimoniales como "las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos".
Para cuantificar el importe de esta ganancia o pérdida patrimonial hay que acudir a los artículos 32 y siguientes de la Ley 40/1998. El artículo 32 recoge la norma general, estableciendo que en el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, vendrá determinado por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición. No obstante, el artículo 35 recoge una serie de normas específicas de valoración y, en concreto en la letra d) de su apartado 1 la relativa a las aportaciones no dinerarias a sociedades.
De lo dispuesto en los preceptos mencionados se pueden extraer las siguientes conclusiones:
1ª) En caso de venta del solar, la ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición, definiéndose éstos en el artículo 33 de la Ley 40/1998:
"1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren las letras a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste".
A estos efectos, el artículo 38.2 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el RD 214/1999, de 5 de febrero, establece que "Tratándose de la transmisión de elementos patrimoniales afectos a actividades económicas, se considerará como valor de adquisición el valor contable, teniendo en cuenta las amortizaciones que hubieran sido fiscalmente deducibles, sin perjuicio de la amortización mínima a que se refiere el apartado anterior. (…)". En el caso de un solar, esto último no sería aplicable al no ser amortizable.
2ª) En caso de aportación del solar a una sociedad, la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble, determinado en la forma anteriormente expuesta, y la cantidad mayor de las siguientes:
- El valor nominal de las acciones o participaciones sociales recibidas por la aportación o, en su caso, la parte correspondiente del mismo. A este valor se añadirá el importe de las primas de emisión.
- El valor de cotización de los títulos recibidos en el día en que se formalice la aportación o en el inmediato anterior.
- El valor de mercado de los inmuebles aportados.
El valor de transmisión así calculado se tendrá en cuenta para determinar el valor de adquisición de los títulos recibidos como consecuencia de la aportación no dineraria.
En ambos casos, si el solar no estaba afecto a actividades económicas o hubiera sido desafectado con más de tres años de antelación a la fecha de transmisión, sería aplicable el régimen transitorio previsto en la disposición transitoria novena de la Ley 40/1998, al haber sido adquirido con anterioridad al 31 de diciembre de 1994. Dándose estas circunstancias, caso de obtener una ganancia patrimonial, ésta se reduciría aplicando el coeficiente del 11'11 por 100 por cada año de permanencia del solar en el patrimonio del contribuyente que exceda de dos, contados desde su adquisición, que tuvo lugar en el año 1980, hasta el 31 de diciembre de 1996, redondeado por exceso, por lo que, al haber transcurrido más de diez años entre dichas fechas, quedará no sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
En el supuesto de estar afecto a actividades económicas o desafectado con menos de tres años de antelación a la fecha de la transmisión, no resultaría aplicable el citado régimen transitorio.
Lo que comunico a Vd. con el alcance y efectos previstos en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria.