Resolución No Vinculante de Dirección General de Tributos, 0452-04 de 02 de Marzo de 2004

Normativa

Ley 40/1998, Art. 33

Normativa

Ley 40/1998, Art. 33

Cuestión

Consideración de los siguientes gastos como integrantes de los valores de adquisición y transmisión, a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial:
- Adquisición: gastos de notaría, registro, gestoría e impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados correspondientes a la compraventa; los mismos gastos correspondientes a la hipoteca.
- Transmisión: gastos de notaría y registro por la cancelación de la hipoteca, abogado e inmobiliaria que gestionaron la venta, recibo del IBI.2003 y expedición de certificación sobre estado de deudas con la comunidad de propietarios.

Descripción

El 27 de febrero de 2003, el consultante y su esposa compran, con financiación ajena (préstamo hipotecario), una vivienda. Posteriormente, el 21 de noviembre del mismo año, venden la vivienda.

Contestación

El artículo 32.1.a) de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y otras Normas Tributarias (BOE del día 10), cuantifica el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales procedentes de transmisiones onerosas en "la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales".
La determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el artículo 33 de la misma Ley, configurándose de la siguiente forma:
"1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren las letras a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste".
Por tanto, el asunto que nos ocupa se concreta en determinar si los gastos relacionados en la cuestión planteada tienen la consideración de inherentes a la adquisición y a la transmisión, a efectos de la determinación del importe de la ganancia patrimonial. Pues bien, por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y la venta del piso. Conforme a ello, cabe afirmar que de los gastos relacionados todos ellos -con excepción del recibo del IBI.2003- tienen la consideración de inherentes a la adquisición o transmisión, según estén unidos a una u otra.
Respecto al recibo del IBI.2003, el hecho de haber sido pagado por el consultante sin venir obligado a ello contractualmente (en la escritura no se pactó la asunción de su pago -lo que incrementaría el coste de adquisición- por el comprador, quien no era titular del inmueble a 1 de enero, por lo que su pago correspondía al vendedor), comporta su no consideración como gasto que pudiera estar relacionado con las operaciones de compra o venta, pues su importe podrá ser reclamado al vendedor.
Todo lo cual, con el alcance previsto en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria, según redacción dada por la Ley 25/1995, de 20 de julio, comunico a Vd. para su conocimiento.