Resolución No Vinculante de Dirección General de Tributos, 0639-03 de 13 de Mayo de 2003

Normativa

Real Decreto Legislativo 1175/1990; RIRPF (RD 214/1999) Art. 70

Normativa

Real Decreto Legislativo 1175/1990; RIRPF (RD 214/1999) Art. 70

Cuestión

No disponiendo de personal ni de local dedicados en exclusiva a la actividad, se pregunta lo siguiente:
- Consideración del arrendamiento de terrenos como alquiler de inmuebles urbanos.
- Sometimiento a retención.
- Procedencia de alta en el IAE por el epígrafe 861.2.

Descripción

Comunidad de bienes constituida con la aportación por parte de los comuneros de terrenos, los cuales posteriormente van a ser alquilados para que los arrendatarios instalen paneles solares que producirán energía eléctrica. El importe del alquiler asciende al 12 por 100 de la producción de cada instalación solar.

Contestación

El artículo 392 del Código Civil establece que "hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas", siendo este el planteamiento del que parte esta contestación.
La Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y otras Normas Tributarias (BOE del día 10), en su artículo 25.2 califica el arrendamiento de inmuebles como actividad económica únicamente cuando concurran las siguientes circunstancias:
"a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la misma.
b) Que para la ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa".
En el presente caso, según se manifiesta en el escrito de consulta, no se cumplen tales circunstancias, por lo que el arrendamiento de inmuebles no constituye actividad económica, procediendo calificar como rendimientos de capital inmobiliario los correspondientes al arrendamiento de los terrenos.
Respecto al sometimiento a retención o ingreso a cuenta de los rendimientos procedentes del arrendamiento de los terrenos, el artículo 70 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 214/1999, de 5 de febrero (BOE del día 9), establece en su apartado 2, letra a), la sujeción a retención o ingreso a cuenta de "los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos". A su vez, el apartado 3, letra h), del mismo artículo excepciona de la obligación de retener o ingresar a cuenta los siguientes supuestos:
"1º Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.
2º Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales.
3º Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.
A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de Hacienda".
Por tanto, la cuestión se concreta en determinar cuáles son los inmuebles que tienen la consideración de urbanos. Para ello se hace preciso recurrir a la distinción que entre inmuebles de naturaleza urbana e inmuebles de naturaleza rústica se contenía en los artículos 62 y 63 de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales (BOE del día 30), en la redacción anterior a la aprobación de la Ley 51/2002, de 27 de diciembre, de reforma de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de la Haciendas Locales (BOE del día 28), distinción que cabe entender plenamente válida, conforme a lo establecido en la disposición transitoria primera de la Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario (BOE del día 24). Así, el artículo 62 otorga la consideración de bienes inmuebles de naturaleza urbana a:
"a) El suelo urbano, el declarado apto para urbanizar por las normas subsidiarias, el urbanizable o asimilado por la legislación autonómica por contar con las facultades urbanísticas inherentes al suelo urbanizable en la legislación estatal.
Asimismo, tendrán la consideración de bienes inmuebles de naturaleza urbana los terrenos que dispongan de vías pavimentadas o encintado de aceras y cuenten, además, con alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía eléctrica y alumbrado público y los ocupados por construcciones de naturaleza urbana.
Tendrán la misma consideración los terrenos que se fraccionen en contra de lo dispuesto en la legislación agraria siempre que tal fraccionamiento desvirtúe su uso agrario, (...).
b) Las construcciones de naturaleza urbana, entendiendo por tales:
1. Los edificios sean cualesquiera los elementos de que estén construidos, los lugares en que se hallen emplazados, la clase de suelo en que hayan sido levantados y el uso a que se destinen, aun cuando por la forma de su construcción sean perfectamente transportables y aun cuando el terreno sobre el que se hallen situados no pertenezca al dueño de la construcción, y las instalaciones comerciales e industriales asimilables a los mismos, tales como diques, tanques y cargaderos.
2. Las obras de urbanización y de mejora, como las explanaciones y las que se realicen para el uso de los espacios descubiertos, considerándose como tales los recintos destinados a mercados, los depósitos al aire libre, las presas, saltos de agua y embalses incluido el lecho de los mismos, los campos o instalaciones para la práctica del deporte, los muelles, los estacionamientos y los espacios anejos a las construcciones.
3. Las demás construcciones no calificadas expresamente como de naturaleza rústica en el artículo siguiente".
En este punto, procede hacer referencia a la disposición transitoria cuarta de la Ley 13/1996 que establece que "tendrán la consideración de suelo de naturaleza urbana aquellos terrenos clasificados como urbanizables no programados en el planeamiento que se encontrase vigente o en tramitación el 10 de junio de 1996, desde el momento en que se apruebe un programa de actuación urbanística que incluya a los mismos"
Por su parte, el artículo 63 considera bienes inmuebles de naturaleza rústica los siguientes:
"a) Los terrenos que no tengan la consideración de urbanos conforme a lo dispuesto en la letra a) del artículo anterior.
b) Las construcciones de naturaleza rústica, entendiendo por tales los edificios e instalaciones de carácter agrario, que situados en los terrenos de naturaleza rústica, sean indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.
En ningún caso tendrán la consideración de construcciones a efectos de este impuesto, los tinglados o cobertizos de pequeña entidad utilizados en explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales que, por el carácter ligero y poco duradero de los materiales empleados en su construcción, sólo sirvan para usos tales como el mayor aprovechamiento de la tierra, la protección de los cultivos, albergue temporal de ganados en despoblado o guarda de aperos e instrumentos propios de la actividad a la que sirven y están afectos; tampoco tendrán la consideración de construcciones a efectos de este impuesto las obras y mejoras incorporadas a los terrenos de naturaleza rústica, que formarán parte indisociable del valor de éstos".
Conforme con todo lo expuesto, si los inmuebles tienen consideración de urbanos, los rendimientos procedentes de su arrendamiento estarían sometidos a retención (ingreso a cuenta si se trata de rendimientos en especie como parece ocurrir en el presente caso), salvo que fuera aplicable alguna de las excepciones ya citadas del artículo 70.3.h) del Reglamento.
Por lo que se refiere al Impuesto sobre Actividades Económicas, cabe señalar lo siguiente:
1º) Las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas junto a la Instrucción para su aplicación por Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, clasifican en el Epígrafe 861.2 de la Sección Primera la actividad de "Alquiler de locales industriales y otros locales n.c.o.p.", que comprende el arrendamiento de terrenos, locales industriales, de negocios y demás bienes inmuebles de naturaleza urbana distintos a las viviendas.
Por otro lado, el Grupo 862 de la Sección Primera clasifica la actividad de "Alquiler de bienes inmuebles de naturaleza rústica".
Así pues, la actividad de alquiler de terrenos se clasificará en el Epígrafe 861.2 "Alquiler de locales industriales y otros locales n.c.o.p." si se trata de inmuebles de naturaleza urbana, o en el Grupo 862 "Alquiler de bienes inmuebles de naturaleza rústica", si se trata de inmuebles de naturaleza rústica. La cuota es del 0,10 por 100 del valor catastral asignado a los inmuebles a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
En base a la Nota 2ª contenida en cada una de las citadas rúbricas, los sujetos pasivos cuyas cuotas por dichas actividades sean inferiores a 601,01 euros tributarán por cuota cero.
2º) La Regla 15ª de la Instrucción establece que "Cuando de la aplicación de las Tarifas resulte cuota cero, los sujetos pasivos no satisfarán cantidad alguna por el impuesto, ni estarán obligados a formular declaración alguna".
3º) Aplicando lo hasta aquí expuesto al caso planteado en la consulta, resulta que si la cuota resultante de la actividad de alquiler de inmuebles correspondiente (Epígrafe 861.2 y/o Grupo 862 de la Sección Primera) es inferior a 601,01 euros, la comunidad de bienes consultante no estará obligada a darse de alta ni a formular declaración alguna respecto del Impuesto sobre Actividades Económicas.
Por el contrario, si la cuota resultante de la actividad de alquiler de inmuebles correspondiente es superior a 601,01 euros, la comunidad de bienes estará obligada a presentar la declaración de alta en el Impuesto sobre Actividades Económicas, si bien habrá que estar a lo dispuesto en el apartado siguiente en relación al pago efectivo del mismo a partir del año 2003.
4º) Por último, debe señalarse que, con efectos desde 1 de enero de 2003, la Ley 51/2002, de 27 de diciembre, de reforma de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales (B.O.E. de 28 de diciembre de 2002), ha modificado el artículo 83 de dicha Ley 39/1988.
El artículo 83.1.c) de la Ley 39/1988, en su nueva redacción vigente desde 1 de enero de 2003, establece, entre otros supuestos, la exención en el pago del Impuesto sobre Actividades Económicas para las entidades del artículo 33 de la Ley General Tributaria (como es el caso de la comunidad de bienes consultante) que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros.
Lo que comunico a ustedes con el alcance y efectos previstos en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria.