Resolución No Vinculante de Dirección General de Tributos, 1489-04 de 22 de Julio de 2004

Normativa

Ley 2/1994 de 30 de marzo, Real Decreto Legislativo 1/1993 art. 45-I-C 24º

Normativa

Ley 2/1994 de 30 de marzo, Real Decreto Legislativo 1/1993 art. 45-I-C 24º

Cuestión

Tratamiento fiscal de la citada operación

Descripción

La entidad consultante, titular de diversos préstamos hpotecarios, se plantea la posibilidad de que una o varias entidades financieras se subroguen parcialmente en los mismos, modificándose el tipo de interés o el plazo del préstamo, acogiéndose a lo establecido en la Ley 2/1994.

Contestación

El artículo 45.I.C del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), establece que se aplicarán en sus propios términos y con los requisitos y condiciones en cada caso exigidos, los beneficios fiscales que para este impuesto establecen determinadas disposiciones, entre las que se incluye, en su nº 23, la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE de 4 abril 1994).
En la citada Ley se recoge en el artículo 1 el ámbito de aplicación de la misma, en los artículos 2 y 4 los requisitos de la subrogación y en los artículos 7 y 9 los beneficios fiscales previstos tanto para la subrogación como para la novación modificativa de los prestamos hipotecarios.
Artículo 1
Las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta Ley.
Artículo 2
El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1211 del Código Civil.
La entidad que está dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.
Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario. En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria.
Artículo 4
En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente.
Artículo 7
Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» sobre documentos notariales.
Artículo 9
Estarán exentas en la modalidad gradual de "Actos Jurídicos Documentados" las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente. Conjuntamente con la modificación del tipo se podrá pactar la alteración del plazo.
La Ley 2/1994 respondía a la necesidad del salir al paso de la situación planteada a raíz del descenso generalizado de los tipos de interés, con la consiguiente repercusión en los préstamos hipotecarios.
Así establece su exposición de motivos que ante dicha situación "parece razonable y digno de protección que los ciudadanos que concertaron sus préstamos con anterioridad a la bajada de los tipos puedan beneficiarse de las ventajas que supone este descenso. Pero, por otra parte, la situación de estos prestatarios se ve agravada por la concurrencia de una doble circunstancia, que determina la inviabilidad económica del «cambio de hipoteca», la fuerte comisión por amortización anticipada, impuesta por las entidades creditícias al tiempo de otorgar el contrato y la duplicación de gastos que implican la cancelación de un crédito hipotecario y la constitución de otro nuevo.
Esta Ley viene además a cumplir con el mandato parlamentario que en su moción del 2 de noviembre de 1993, aprobada por unanimidad, instaba al Gobierno a «habilitar los mecanismos para que los deudores, en aplicación de los artículos 1211 y concordantes del Código Civil, puedan subrogar sus hipotecas a otro acreedor».
Esta situación, históricamente reiterada, puede encontrar solución adecuada por la vía de la subrogación convencional prevista por el artículo 1211 del Código Civil, que la configura como un acto potestativo -voluntario- del deudor".
Conforme al artículo 1.211 del Código Civil. "El deudor podrá hacer la subrogación sin el consentimiento del acreedor, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada".
De lo expuesto se deriva claramente que la Ley 2/1994 pretende favorecer la situación de los prestatarios a través de dos mecanismos distintos:
-Subrogar sus hipotecas a otra entidad financiera sin el consentimiento de la entidad acreedora, o
-Pactar con el acreedor una novación modificativa del préstamo
En cualquiera de los procedimientos citados resulta evidente la necesitad de la intervención del deudor:
-En el primero de ello porque se articula a instancia suya, como "acto potestativo" del mismo, y
-En el segundo, porque se exige "común acuerdo" entre acreedor y deudor.
Sin embargo en el supuesto de consulta la operación se plantea entre varias entidades prestamistas: la entidad consultante, titular original de varios préstamos hipotecarios, transmite a otras entidades financieras parte de dichos créditos, de tal forma que, como se dice expresamente en el escrito de consulta, "después de producida la subrogación existirán dos o más prestamistas cada uno de ellos titular del préstamo y de la hipoteca", modificándose asimismo el tipo de interés o el plazo del préstamo.
La falta de intervención del prestatario deudor, instando por si mismo la subrogación o pactando con el acreedor la modificación de las condiciones del préstamo, hace que se trata de una operación al margen de lo previsto en la Ley 2/1994, a cuya calificación resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 16 del Texto Refundido, "La subrogación en los derechos del acreedor prendario, hipotecario o anticrético se considerará como transmisión de derechos", ya que, como establece el artículo 2. "El impuesto se exigirá con arreglo a la verdadera naturaleza jurídica del acto o contrato liquidable, cualquiera que sea la denominación que las partes le hayan dado, prescindiendo de los defectos, tanto de forma como intrínsicos, que puedan afectar a su validez y eficacia".
En conclusión, tratándose de una transmisión de créditos realizada por un empresario en el ejercicio de su actividad debe tributar por la modalidad Actos Jurídicos Documentos, Documento Notaria, al reunir todos los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido, y sin que resulte de aplicación la exención establecida en los artículos 7 y 9 de la Ley 2/1994.
Lo que comunico a Vd. con los efectos previstos en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General Tributaria, de acuerdo con lo establecido en el apartado 1 de la disposición transitoria segunda de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.