Resolución de Tribunal Económico-Administrativo Foral de Bizkaia, 12070 de 19 de Febrero de 2009

Normativa

Arts. 7, 10, 11, 27, 29, 50, 51 y 52 de la Norma Foral 3/1989, de 21 de marzo.

Arts. 609 y 1.462 del Código Civil.

Resumen

Documento privado de compraventa de inmueble

Cuestión

El consultante ha firmado un contrato privado de compraventa de un inmueble, que no se ha elevado a escritura pública. Debido a su avanzada edad y a la enfermedad que padece, el vendedor se niega a formalizar escritura pública. Por este motivo, el compareciente desea legalizar el citado documento privado.

Desea saber si debe abonar algún impuesto como consecuencia de la legalización del contrato privado de compraventa, y los efectos que esta actuación tendría para él.

Descripción

En principio, la compraventa de un bien puede formalizarse tanto en escritura pública como en documento privado. No obstante, para fijar cuándo se produce la transmisión de la propiedad sobre el bien objeto del contrato de compraventa, ha de atenderse a lo dispuesto en el Código Civil. A estos efectos, el artículo 609 del Código Civil señala que: 'La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición'. Y, al regular el contrato de compraventa, el artículo 1.462 del mismo Código Civil indica que: 'Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resaltare o se dedujere claramente lo contrario'.

En este punto, debe recordarse que el derecho interno, en opinión del Tribunal Supremo y de la mayoría de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo. Según la cual, la simple celebración del contrato de compraventa (el título) no conlleva, por sí sola, la transmisión del dominio sobre la cosa vendida, si no se acompaña de la tradición o entrega (el modo) de la misma. Esta tradición, o entrega del bien, puede realizarse de múltiples formas, entre las que cabe citar para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia, o el otorgamiento de escritura pública (si en ella no se dispone lo contrario).

De acuerdo con todo lo anterior, se entenderá adquirida la propiedad del inmueble objeto de consulta en el momento en que se formalice la escritura pública de compraventa (siempre que en ella no se disponga lo contrario), salvo que con anterioridad se haya producido ya su tradición (o entrega) mediante cualquier otra forma (en especial, mediante la entrega de llaves). En cuyo caso, se considera adquirida la propiedad en el momento en que se haya realizado dicha entrega material del bien (al margen de que exista o no escritura pública). 

Sentado lo anterior, procede analizar las consecuencias tributarias de la operación por la que se pregunta, y de la eventual legalización del contrato de compraventa suscrito, debiéndose distinguir dos posibles situaciones diferentes:

1) Tras la firma del documento privado de compraventa se ha producido la tradición del inmueble y, consecuentemente, se ha perfeccionado la transmisión de la propiedad sobre el mismo. En este caso, existirá una transmisión onerosa, sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Particularmente, resultará de aplicación lo establecido en el artículo 7 de la Norma Foral 3/1989, de 21 de marzo, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (NFITPAJD), donde se dispone que: '1. Son transmisiones patrimoniales sujetas: a) Las transmisiones onerosas por actos 'inter vivos' de toda clase de bienes y derechos que integran el patrimonio de las personas físicas o jurídicas. (...)'.

Por su parte, el artículo 10 de la misma NFITPAJD determina que: '1. La base imponible vendrá determinada por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Unicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas, aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca. (...)'. Siendo el tipo aplicable a la operación el previsto en el artículo  11 de la referida NFITPAJD, según el cual: '1. La cuota tributaria se obtendrá aplicando sobre la base liquidable los siguientes tipos, sin perjuicio de lo establecido en el artículo siguiente: a) El 6 por 100 si se trata de la transmisión de bienes inmuebles, así como de la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre los mismos, excepto los derechos reales de garantía. (...)'.

En lo que se refiere a la determinación del valor real del inmueble adquirido, de lo dispuesto en el artículo 44 de la NFITPAJD, cabe concluir que, tratándose de un inmueble de naturaleza urbana que tenga asignado por esta Hacienda Foral un valor mínimo atribuible, el consultante podrá consignar en su autoliquidación del Impuesto dicho valor mínimo atribuible como valor real del bien. De forma que, en ese caso, la Administración tributaria no podría comprobar el valor así declarado a través de ningún otro medio diferente (con lo que daría por bueno el importe consignado en la autoliquidación).

Con respecto al devengo del Impuesto correspondiente a la transmisión por la que se pregunta, el artículo 50 de la ya citada NFITPAJD prevé que: '1. El Impuesto se devengará: a) en las transmisiones patrimoniales, el día en que se realice el acto o contrato gravado. (...)'. A lo que el artículo 51 de la misma NFITPAJD añade que: '2. A los efectos de prescripción, en los documentos que deben presentarse a liquidación se presumirá que la fecha de los privados es la de su presentación, a menos que con anterioridad concurran cualquiera de las circunstancias previstas en el artículo 1.227 del Código Civil, en cuyo caso se computará la fecha de la incorporación, inscripción, fallecimiento o entrega, respectivamente. En los contratos no reflejados documentalmente se presumirá a iguales efectos, que su fecha es la del día en que los interesados den cumplimiento a lo prevenido en el artículo 52. (...)'.  

Finalmente, el artículo 52 de la NFITPAJD preceptúa que: '1. Los sujetos pasivos vendrán obligados a presentar una declaración por este Impuesto en el lugar y la forma que se determine por Orden Foral del Diputado Foral de Hacienda y Finanzas. A la citada declaración se deberán acompañar los documentos comprensivos de los hechos imponibles a que se refiere la presente Norma Foral. Además, en ella se deberá hacer constar el valor real de los bienes y derechos que se transmitan, o de la operación societaria o del acto jurídico documentado. 2. Esta declaración deberá presentarse en el plazo de 30 días hábiles a contar desde el momento en que se produzca el hecho imponible. (...)'. Actualmente, el impreso aprobado para las autoliquidaciones de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto es el Modelo 600. 
    

De otro lado, no queda claro en el escrito presentado qué entiende el consultante por 'legalizar' el documento. En concreto, si únicamente está pensando en presentar el contrato y liquidar el Impuesto que corresponda ante oficina liquidadora del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados competente. O si, además, tiene intención de protocolarizar notarialmente dicho contrato, en cuyo caso, debe atenderse a lo previsto en el artículo 29 de la NFITPAJD, de conformidad con el cual: '1. Las matrices y las copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios, se extenderán en todo caso en papel timbrado de 0,15 euros por folio. Las copias simples no estarán sujetas al Impuesto. 2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, en los Registros Mercantiles, en la Oficina Española de Patentes y Marcas, en los Registros de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de la Posesión, en los Registros de Cooperativas dependientes de las Administraciones Públicas correspondientes o en los Registros de Bienes Muebles, y no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Norma Foral, tributarán, además, al tipo de gravamen del 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos. Por el mismo tipo y mediante la utilización de efectos timbrados, tributarán las copias de las actas de protesto'. De donde se desprende que el compareciente sólo tendrá que abonar, por este concepto, la cuota fija de 0,15 ? por folio de papel timbrado en que, en su caso, se extienda el correspondiente testimonio notarial.

Aun cuando no se trate de una cuestión de naturaleza tributaria, cabe señalar que con la presentación del documento ante las oficinas liquidadoras de esta Hacienda Foral, o con su protocolarización notarial, el compareciente logrará que la fecha del contrato privado se cuente frente a terceros desde el día en que realice cualquiera de ambos trámites, tal y como se indica en el artículo 1.227 del Código Civil, en virtud del cual: 'La fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio'. Pero no conseguirá que su título de propiedad acceda al Registro de la Propiedad.

Por ello, si lo que pretende es realizar los trámites procedimentales necesarios para poder acceder al Registro de la Propiedad sin formalizar escritura pública (mediante expediente de dominio o acta de notoriedad), resultará de aplicación lo dispuesto en el artículo 7.2 de la NFITPAJD, en virtud del que: '2. Se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del Impuesto: (...) c) Los expedientes de dominio, las actas de notoriedad, las actas complementarias de documentos públicos a que se refiere el título VI de la Ley Hipotecaria y las certificaciones expedidas a los efectos del artículo 206 de la misma Ley, a menos que se acredite haber satisfecho el Impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión, cuyo título se supla con ellos y por los mismos bienes que sean objeto de unos u otras, salvo en cuanto a la prescripción cuyo plazo se computará desde la fecha del expediente, acta o certificación. (...)'. Con lo que, también por esta vía, el consultante deberá hacer frente al pago de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto (aplicando las mismas reglas arriba descritas). Como expresamente se indica en este precepto, si se abona el impuesto por el documento privado, no se debe volver a abonar en el momento en que se lleve a cabo el procedimiento de que se trate.

2) Tras la firma del documento privado de compraventa no se ha producido la transmisión (o entrega del inmueble). En este caso, conforme a lo establecido en la legislación civil, no se ha producido, por parte del comprador, la adquisición de la propiedad sobre bien. De modo que la operación no se encuentra aún sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto. En este supuesto, en relación con el concepto Actos Jurídicos Documentados, documentos notariales, la protocolarización del contrato únicamente conllevaría para el compareciente la obligación de abonar, en su caso, la cuota fija de 0,15 ? por folio prevista para los documentos notariales en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados del Impuesto.

La presente contestación no tiene carácter vinculante para la Hacienda Foral de Bizkaia, sino meramente informativo, al no haberse consignado la totalidad de los antecedentes y circunstancias del caso, y no haberse formulado clara, precisa e inequívocamente el contenido de la consulta, tal y como se exige en el artículo 85 de la Norma Foral 2/2005, de 10 de marzo, General Tributaria del Territorio Histórico de Bizkaia.