Resolución de Tribunal Económico-Administrativo Foral de Bizkaia, 12083 de 04 de Marzo de 2009

Normativa

Art. 89 de la Norma Foral 6/2006, de 29 de diciembre.

Art. 68 del Decreto Foral 207/2007, de 20 de noviembre.

Resumen

Transmisión de vivienda habitual antes del transcurso de tres años. Circunstancia alegada: situación de desempleo, nacimiento de hijo y subida de tipos de interés.

Cuestión

El consultante y su esposa adquirieron en julio de 2006 una vivienda, que pretenden enajenar sin haber residido en ella durante el plazo mínimo que se exige, con carácter general, para poder entender que dicha vivienda tiene la consideración de habitual en el ámbito del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Las razones que alegan para justificar la transmisión son: a) el nacimiento de un segundo hijo, por lo cual el piso, de 58 metros cuadrados, ha quedado pequeño; b) la subida de los tipos de interés desde que se adquirió la vivienda, y c) el hecho de que la esposa haya perdido su empleo. Su intención es alquilar una vivienda, en lugar de comprar una nueva. Asimismo, afirman que con la venta de esta vivienda no obtendrán ningún beneficio, ya que la venderán a un precio inferior o igual al de compra.

Desea conocer si la vivienda adquirida en julio de 2006 mantiene su consideración de habitual, aun cuando no lleguen a residir en ella durante los tres años que, con carácter general, exige la normativa reguladora del IRPF.

Descripción

Respecto a la cuestión planteada en el escrito de consulta, es de aplicación la Norma Foral 6/2006, de 29 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (NFIRPF), cuyo artículo 89.8, en su redacción dada por la Norma Foral 7/2008, de 10 de diciembre, establece que: '8. A los efectos de este Impuesto, se entenderá por vivienda habitual, aquélla en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como la inadecuación de la vivienda al grado de discapacidad del contribuyente, o de un ascendiente, descendiente, cónyuge o pareja de hecho, que conviva con el contribuyente, o de alguna persona que genere el derecho a practicar la deducción de la cuota íntegra de este impuesto, separación matrimonial o extinción de la pareja de hecho, traslado laboral, obtención de primer empleo o de otro empleo, circunstancias de carácter económico que impidan satisfacer el pago de la vivienda en el citado plazo, u otras circunstancias análogas. (...)'.

En este mismo sentido, el artículo 68 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado mediante Decreto Foral 207/2007, de 20 de noviembre, prevé que: '1. Con carácter general, se considera vivienda habitual aquella edificación en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como la inadecuación de la vivienda al grado de discapacidad del contribuyente o de un ascendiente, descendiente, cónyuge o pareja de hecho, que conviva con el contribuyente, o de alguna persona que genere el derecho a practicar la deducción de la cuota íntegra de este Impuesto, celebración del matrimonio, separación matrimonial, extinción de la pareja de hecho, traslado laboral, obtención del primer empleo o de otro empleo, u otras circunstancias análogas justificadas. (...)'.

Para que una vivienda tenga el carácter de habitual a efectos de la exención por reinversión y de la deducción por inversión, se requiere la residencia en ella durante un período continuado de tres años. La excepción a este requisito únicamente puede darse cuando se produzca alguna circunstancia que necesariamente exija el cambio de domicilio, independientemente de cuál sea la voluntad o conveniencia del interesado. Esta necesariedad implica la existencia de una causa a la que resulte imposible sustraerse o resistirse. Por lo que la aplicación de la excepción al requisito de residencia continuada durante un período mínimo de tres años requiere plantearse si, ante una circunstancia sobrevenida a la adquisición del inmueble, cambiar de domicilio es una opción para el contribuyente o es una consecuencia que queda al margen de cuál sea su voluntad. Si el contribuyente mantiene la posibilidad de elegir y decide cambiar de residencia, no podrá entenderse que la vivienda de que se trate tiene la consideración de habitual a efectos del Impuesto. En caso contrario, si carece de margen de decisión, la vivienda mantendrá su condición de habitual aun cuando no se haya residido en ella durante el período mínimo legalmente exigible.

A pesar de que la falta de recursos suficientes pueda ser entendida como una circunstancia de carácter temporal, cuya gravedad y trascendencia no cabe valorar en fase de consulta vinculante, y que no conlleva, por sí misma y en todos los supuestos, la necesidad de vender la vivienda habitual (para valorar lo cual hay que atender a la capacidad económica del contribuyente y de su familia, así como a si ésta ha variado desde el momento en que adquirió el inmueble o si es la misma que ya tenía entonces), sí puede afirmarse que, en la mayor parte de las ocasiones (es decir, salvo excepciones concretas) la pérdida del empleo deberá ser considerada como una causa que justifica la venta de la vivienda con anterioridad al transcurso de tres años de residencia continuada en ella. Lo mismo puede decirse de determinados supuestos en los que se produce una subida relevante de las cuotas del préstamo hipotecario solicitado para financiar la compra de la vivienda.

Así, la recientemente aprobada Instrucción 8/2008, de 15 de diciembre, de la Dirección General de Hacienda, sobre el tratamiento tributario de determinadas situaciones relacionadas con la vivienda en la coyuntura económica actual, prevé que: 'Primero. Necesidad de venta de la vivienda con anterioridad al transcurso de los tres años de residencia continuada exigidos con carácter general por pérdida del empleo. Como expresamente se reconoce en la redacción actual del artículo 89.9 de la Norma Foral 6/2006, de 29 de diciembre, la existencia de circunstancias económicas que impidan satisfacer el pago de la vivienda justifica el cambio de residencia con anterioridad al transcurso de los tres años de permanencia continuada exigidos con carácter general, sin que por ello la referida vivienda pierda su carácter de habitual. Ya que resulta evidente que, en ese caso, nos encontramos ante un supuesto que determina la necesidad de cambiar de domicilio, al margen de cuál sea la voluntad o conveniencia del contribuyente. Consecuentemente, en los casos de pérdida sobrevenida del empleo, la vivienda conservará su condición de habitual si, atendiendo a la situación patrimonial del contribuyente y a sus expectativas de encontrar un nuevo empleo, su venta no puede ser entendida como el resultado de una opción por él libremente elegida, sino como una necesidad a la que no pueda abstraerse. Para concretar en qué supuestos ha de entenderse que el contribuyente carece de margen de decisión, debe analizarse, básicamente, su situación patrimonial en conjunto, el importe de la renta de que disponga para atender sus gastos ordinarios, y los de las personas que de él dependan, una vez satisfechas las cuotas correspondientes al préstamo hipotecario, y las expectativas que tenga de encontrar un nuevo empleo. Para valorar todo ello se deberá tener en cuenta que, debido a la situación actual en la que se encuentra el mercado inmobiliario (en el que existe un importante frenazo, y cierta tendencia a la baja en los precios), hoy día la venta de la vivienda difícilmente responderá a comportamientos especulativos. Este mismo criterio se aplicará a los trabajadores autónomos que se vean obligados a cesar en el ejercicio de su actividad, o que vean drásticamente reducidos sus ingresos. Segundo. Necesidad de venta de la vivienda con anterioridad al transcurso de los tres años de residencia continuada exigidos con carácter general por imposibilidad de hacer frente al préstamo solicitado para su financiación ante la subida de los tipos de interés. De forma coherente con lo anterior, en el supuesto de que la subida de los tipos de interés experimentada en los últimos dos años dé lugar a la imposibilidad de atender las cuotas del préstamo hipotecario solicitado para financiar la compra de la vivienda, y el contribuyente se vea en la necesidad de cambiar de residencia por este motivo con anterioridad al transcurso del período de tres años de permanencia continuada, el inmueble no perderá su condición de vivienda habitual. Para concretar en qué casos debe entenderse que la subida de los tipos de interés determina necesariamente la obligación de cambiar de residencia, deberá valorarse, igualmente, la situación patrimonial en conjunto del contribuyente, y el importe de la renta de que disponga para atender sus gastos ordinarios, y los de las personas que de él dependan, una vez satisfechas las cuotas correspondientes al préstamo hipotecario. En particular, habrá que atender de forma especial al incremento en las cuotas que haya soportado desde la fecha en que solicitó el préstamo hasta el momento en que decide cambiar de residencia. Asimismo, a la hora de valorar estas circunstancias se tendrá en cuenta que, debido a la situación actual en la que se encuentra el mercado inmobiliario (en el que existe un importante frenazo, y cierta tendencia a la baja en los precios), hoy día la venta de la vivienda difícilmente responderá a comportamientos especulativos. Tercero. Aplicación temporal de la modificación del artículo 89.8 de la Norma Foral 6/2006, de 29 de diciembre, llevada a cabo a través de la Norma Foral 7/2008, de 10 de diciembre. Aun cuando la modificación del artículo 89.8 de la Norma Foral 6/2006, de 29 de diciembre, señalada más arriba entrará en vigor formalmente el próximo 1 de enero de 2009, debe entenderse que con ella no se ha pretendido incorporar ningún supuesto nuevo a la regulación anterior, sino únicamente aclarar que las circunstancias económicas que impidan satisfacer el pago de la vivienda han de considerarse, en todo caso, como causa que necesariamente exige el cambio de residencia. Por lo que su contenido, y el de esta Instrucción, deberán ser aplicados igualmente a los ejercicios anteriores a 2009 en los que se den las circunstancias analizadas'.

Consecuentemente, la citada Instrucción determina que para concretar en qué supuestos ha de considerarse que el contribuyente que pierde su empleo, o que ve aumentado el importe de las cuotas del préstamo hipotecario de forma significativa, carece de margen de decisión, ha de analizarse su situación patrimonial en conjunto, el importe de la renta de que disponga para atender sus gastos ordinarios y los de las personas que de él dependan, y las expectativas que tenga de encontrar un nuevo empleo (expectativas éstas que, con carácter general, son menores en la situación económica actual). Todo lo cual, por expresa disposición de la Instrucción 8/2008 debe valorarse actualmente con un criterio flexible, ya que, debido a la situación en la que se encuentra el mercado inmobiliario, hoy día la venta de la vivienda difícilmente responderá a un comportamiento especulativo.

De entenderse que el compareciente y su esposa no tienen alternativa a la venta del inmueble (como parece desprenderse de los datos aportados), no perderán el derecho a  las deducciones practicadas, si bien deberán estar en disposición de, en su caso, poder acreditar este extremo (que se da en la mayor parte de los supuestos de pérdida sobrevenida del empleo), siendo los órganos de gestión e inspección los competentes para, previo requerimiento en su caso, valorar las pruebas que se aporten.

Finalmente, en lo que afecta al nacimiento de un nuevo hijo, no cabe calificar este hecho como una circunstancia sobrevenida que necesariamente exija el cambio de vivienda. Por lo que si sólo existiera este motivo, debería concluirse que el traslado por el que se pregunta es consecuencia de una decisión libremente adoptada por los consultantes.