Resolución de Tribunal Económico-Administrativo Foral de Bizkaia, 13186 de 24 de Febrero de 2014
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Resolución de Tribunal Económico-Administrativo Foral de Bizkaia, 13186 de 24 de Febrero de 2014

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Órgano: Tribunal Económico-Administrativo Foral de Bizkaia

Fecha: 24/02/2014

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Normativa

Art. 91 de la Norma Foral 7/1994, de 9 de noviembre.

 

 

 

 

Resumen

Tipos del Impuesto sobre el Valor Añadido correspondientes a las entregas y a los arrendamientos con opción de compra de viviendas de protección oficial.

Cuestión

La consultante es una sociedad pública que tiene por objeto, entre otros, la adquisición y promoción de suelo y la urbanización y gestión de áreas residenciales destinadas a viviendas, destacando las sometidas algún régimen de protección pública, así como cualquier otra actuación destinada a mejorar la oferta de suelo en el Territorio Histórico de Bizkaia. En particular, promueve viviendas sometidas a los siguientes regímenes de protección: 1) Viviendas de Protección oficial de Régimen General; 2) Viviendas Tasadas Municipales de Régimen General; y 3) Viviendas de precio protegido, o convenidas con los Ayuntamientos. Según se deduce de los datos aportados, la compareciente realiza entregas de las viviendas descritas, y formaliza contratos de arrendamiento sobre las mismas.

Desea conocer el tipo del Impuesto sobre el Valor Añadido aplicable a las entregas y a los arrendamientos con opción de compra de las viviendas descritas.

Descripción

Con respecto a la cuestión planteada, es de aplicación, en primer lugar, el artículo 20 de la Norma Foral 7/1994, de 9 de noviembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (NFIVA), donde se regula que: 'Uno. Estarán exentas de este Impuesto las siguientes operaciones: (...) 23. Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Norma Foral y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes: (...) b) Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos. La exención no comprenderá: (...) d') Los arrendamientos con opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al impuesto. (...)'.

 

De modo que el arrendamiento con opción de compra de viviendas cuya entrega esté sujeta y no exenta del Impuesto se encuentra, igualmente, sujeto y no exento del mismo.

 

Aclarado lo anterior, el artículo 91 de la NFIVA, referido al tipo del Impuesto sobre el Valor Añadido, determina que: 'Uno. Se aplicará el tipo del 10 por 100 a las operaciones siguientes: 1. Las entregas, adquisiciones intracomunitarias o importaciones de los bienes que se indican a continuación: (...) 7. Los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente. En lo relativo a esta Norma Foral no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas. No se considerarán edificios aptos para su utilización como viviendas las edificaciones destinadas a su demolición a que se refiere el artículo 20, apartado uno, número 22.º, parte A), letra c) de esta Norma Foral. (...) 2. Las prestaciones de servicios siguientes (...) 11. Los arrendamientos con opción de compra de edificios o parte de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente. (...) Dos. Se aplicará el tipo del 4 por 100 a las operaciones siguientes: 1. Las entregas, adquisiciones intracomunitarias o importaciones de los bienes que se indican a continuación: (...) 6. Las viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando las entregas se efectúen por sus promotores, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente. A estos efectos, el número de plazas de garaje no podrá exceder de dos unidades. Las viviendas que sean adquiridas por las entidades que apliquen el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas del Impuesto sobre Sociedades, siempre que a las rentas derivadas de su posterior arrendamiento les sea aplicable la bonificación establecida para las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas a que se refiere dicho régimen especial del Impuesto sobre Sociedades. A estos efectos, la entidad adquirente comunicará esta circunstancia al sujeto pasivo con anterioridad al devengo de la operación en la forma que se determine reglamentariamente. (...) 2. Las prestaciones de servicios siguientes: (...) 2. Los arrendamientos con opción de compra de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente.

 

En lo que al supuesto de hecho planteado se refiere, el tipo impositivo del Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente a las entregas o arrendamientos con opción de compra de las viviendas objeto de consulta dependerá de la calificación administrativa que reciban las mismas.

 

De forma que, si se trata de la entrega o del arrendamiento con opción de compra de una de las tipologías de vivienda a que se refiere el artículo 91.Dos (punto 1, número 6, y punto 2, número 2), la operación tributará al tipo del 4 por 100. En concreto, este tipo súper reducido del 4 por 100 se aplica a las entregas de viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando las mismas sean efectuadas por sus promotores, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente, así como a los arrendamientos con opción de compra de las mencionadas viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, incluidas, también, las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente.

 

En otro caso, las entregas y arrendamientos con opción de compra de las viviendas tributan al tipo reducido del 10 por 100.

 

La consultante indica que promueve la construcción de las siguientes tipologías de viviendas: 1) Viviendas de Protección Oficial de Régimen General; 2) Viviendas Tasadas Municipales de Régimen General; y 3) Viviendas de precio protegido o convenidas con los Ayuntamientos.

 

Sobre este particular, la disposición adicional octava de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, determina que: '1. A los efectos de esta ley, tendrán la consideración de viviendas de protección pública (VPP) las viviendas de protección oficial (VPO), las viviendas tasadas municipales (VTM) y otras que la legislación especial pueda desarrollar. 2. A los efectos de esta ley, tendrán la consideración de viviendas de protección oficial (VPO), las viviendas de protección de régimen general, las de régimen especial o viviendas sociales y las de régimen tasado de regulación autonómica. 3. La definición, las características y, en general, el régimen jurídico de las viviendas de protección oficial de régimen tasado (VPOT) serán las propias de las actuales viviendas de protección oficial de régimen general, hasta tanto no se promulgue la legislación propia en materia de vivienda de protección oficial o las disposiciones reglamentarias que las regulen. 4. A los efectos de esta ley, tendrán la consideración de viviendas tasadas municipales (VTM) las que los ayuntamientos del País Vasco decidan establecer mediante la promulgación de la correspondiente ordenanza local que regule su régimen de protección pública. 5. La ordenanza local que establezca y regule la vivienda tasada municipal de un municipio determinará: a) Las características de la citada vivienda y sus anexos. b) Los regímenes de protección municipal que establezcan y, en su caso, las modalidades del régimen general y del régimen especial, siendo éste el de las viviendas que podrán sustituir a las viviendas de protección oficial de régimen tasado según se establece en el artículo 80. c) Los destinatarios y el procedimiento para su adjudicación, en el que deberán respetarse necesariamente los principios de publicidad, libre concurrencia y no discriminación. Excepcionalmente podrá acordarse la exclusión de un cupo de viviendas de cada promoción para atender por parte de las administraciones locales necesidades sociales a través del alquiler tutelado o cesión en precario, todo ello sin perjuicio de los expedientes de realojo, que estarán excluidos del citado cupo. 6. El precio máximo de venta de las viviendas de protección oficial de régimen tasado y de las viviendas tasadas municipales de régimen especial que computen en el cumplimiento de los estándares establecidos como mínimos en el artículo 80 no podrá superar 1,70 veces el precio máximo de las viviendas de protección oficial de régimen general. Hasta que no se modifique por disposición reglamentaria, los ingresos máximos de los beneficiarios de estas viviendas no podrán ser superiores al índice de 1,3 respecto a los ingresos máximos vigentes para acceder a las viviendas de protección oficial de régimen general. Todo ello se establece sin perjuicio de la libertad para el establecimiento por parte del ayuntamiento de otros parámetros distintos para las viviendas tasadas municipales de régimen general. 7. Así mismo, las viviendas acogidas a cualquier régimen de protección pública tendrán la calificación permanente de viviendas protegidas. Consecuentemente, estarán sujetas de forma permanente tanto a un precio máximo de transmisión, establecido por su norma reguladora como al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto a favor en primer lugar de la administración actuante, y, en todo caso, subsidiariamente a favor de la Administración general de la Comunidad Autónoma'.

 

Este precepto se encuentra desarrollado en el Decreto 39/2008, de 4 de marzo, de régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo, en cuyo artículo 2 se señala que: '1. Tendrán la consideración de viviendas de protección pública las viviendas de protección oficial de régimen especial, general y tasado, así como las viviendas tasadas municipales de régimen especial y de régimen general referidas en la disposición adicional 8ª de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo de la Comunidad Autónoma del País Vasco. (...)'. Así el artículo 5 del mismo texto legal regula que: 'Las Viviendas de Protección Oficial habrán de reunir las características técnicas que, para las mismas, se establezcan en las Ordenanzas de diseño de viviendas de protección oficial'. Además, el artículo 6 del citado Decreto 39/2008, de 4 de marzo, prevé que: '1. Los precios máximos en transmisiones de viviendas de protección oficial, se calcularán multiplicando el metro cuadrado de superficie útil de la vivienda o anejo de que se trate por una cantidad a determinar mediante Orden del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales en función del tipo de vivienda y de su ubicación en la Comunidad Autónoma del País Vasco. (...)'. A lo que, por lo que afecta al supuesto planteado, el artículo 19 del referido Decreto 39/2008, de 4 de marzo, añade que: '1. Deberán acreditarse ingresos anuales ponderados entre las siguientes cuantías mínima y máxima: a) para alquiler de viviendas de protección oficial de régimen especial y de alojamientos dotacionales: 3.000 a 21.000 euros.  b) para compra de viviendas de protección oficial de régimen especial: 9.000 a 21.000 €. c) para alquiler de viviendas de protección oficial de régimen general: 3.000 a 33.000 euros. d) para compra de viviendas de protección oficial de régimen general: 9.000 a 33.000 € e) para compra y alquiler de viviendas tasadas autonómicas: 12.000 a 43.000 €. (...) 2. Los límites de ingresos previstos podrán ser actualizados mediante Orden del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales (...)'.

 

No obstante, a todos estos efectos, debe tenerse en cuenta que el Impuesto sobre el Valor Añadido es un tributo concertado que ha de regirse por las mismas normas sustantivas establecidas en cada momento por el Estado. De modo que el tipo del Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente a las entregas y a los arrendamientos con opción de compra de viviendas de protección oficial no puede hacerse depender de categorías exclusivas de la normativa autonómica del País Vasco.

 

Concretamente, sobre este particular, en el ámbito de la normativa estatal, la disposición adicional séptima del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, recoge que: '1. A los efectos establecidos en el artículo 91.dos.1.6º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, (...) se incluyen bajo la denominación de viviendas de protección oficial de régimen especial, las viviendas de nueva construcción, o procedentes de la rehabilitación, así calificadas y destinadas exclusivamente a familias o personas cuyos ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el IPREM siempre que su precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil no exceda de 1,5 veces el Módulo Básico Estatal. 2. Se considerarán asimismo viviendas de protección oficial de Régimen Especial, a los efectos de la Ley mencionada en el apartado anterior, las viviendas calificadas, en el marco de este Real Decreto, como protegidas para venta de régimen especial, y las protegidas para arrendamiento, de régimen especial y general'.

 

Así, el artículo 32 de este Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, establece que: '1. Podrán ser calificadas como protegidas para venta las viviendas de nueva construcción o procedentes de la rehabilitación, incluyendo aquellas en las que se transmita únicamente el derecho de superficie, y que, según la normativa de las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla, cumplan las condiciones a las que se refiere el título I de este Real Decreto, y las específicas que sean de aplicación para cada uno de los regímenes que se establecen a continuación: a) Régimen especial: Viviendas destinadas a adquirentes con ingresos familiares que no excedan de 2,5 veces el IPREM y cuyo precio máximo de venta, por metro cuadrado de superficie útil computable a efectos de financiación, no exceda de 1,50 veces el MBE. b) Régimen general: Viviendas destinadas a adquirentes con ingresos familiares que no excedan de 4,5 veces el IPREM y cuyo precio máximo de venta, por metro cuadrado de superficie útil computable a efectos de financiación, no exceda de 1,60 veces el MBE. c) Régimen concertado: Viviendas destinadas a adquirentes con ingresos familiares que no excedan de 6,5 veces el IPREM y cuyo precio máximo de venta, por metro cuadrado de superficie útil computable a efectos de financiación, no exceda de 1,80 veces el MBE. 2. En el supuesto de promotores para uso propio, el precio máximo de adjudicación, o la suma de los valores de la edificación y el suelo, si se trata de un promotor individual, tendrán los mismos límites que los establecidos en el apartado anterior. 3. Si la vivienda tuviera garaje o anejo o aparcamiento para motocicletas, trastero y superficie adicional computable, para determinar su precio máximo de venta se estará a lo establecido en los apartados 2 y 3 del artículo 10.4. En el caso de adquisición del derecho de superficie de viviendas protegidas para venta, el precio máximo por metro cuadrado útil no podrá superar un porcentaje del precio máximo establecido para la venta de una vivienda protegida del mismo régimen. Dicho porcentaje será del 80 por ciento, cuando el derecho de superficie tenga un período de duración de 75 años, por estar la vivienda construida sobre suelo público; o de 99 años, en otros casos. Para la determinación del precio máximo, tanto en primeras como en segundas y posteriores transmisiones, estos porcentajes se reducirán en proporción a los años que resten hasta la extinción de ese derecho de superficie, y se aplicarán sobre el mencionado precio máximo, actualizado en función de la evolución del IPC desde la fecha de la calificación definitiva de la vivienda.5. Estos precios máximos se incrementarán en el porcentaje que corresponda si la vivienda se ubica en un ATPMS, según el régimen de protección al que pertenezcan'.

 

Por su parte, el artículo 22 de este mismo Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, determina, con relación a las viviendas destinadas al arrendamiento, que: '1. Podrán ser calificadas como protegidas las viviendas de nueva construcción o procedentes de la rehabilitación, y destinadas a arrendamiento que, según la normativa propia de las Comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, cumplan las condiciones a que se refiere el Título I de este RD y las específicas que sean de aplicación para cada uno de los regímenes que se establecen a continuación: a) Régimen especial: Viviendas destinadas a inquilinos con ingresos familiares que no excedan de 2,5 veces el IPREM, y cuyo precio máximo de referencia, por metro cuadrado de superficie útil computable a efectos de financiación, será de 1,50 veces el MBE. b) Régimen general: Viviendas destinadas a inquilinos con ingresos familiares que no excedan de 4,5 veces el IPREM, y cuyo precio máximo de referencia, por metro cuadrado de superficie útil computable a efectos de financiación será de 1,60 veces el MBE. c) Régimen concertado: Viviendas destinadas a inquilinos con ingresos familiares que no excedan de 6,5 veces el IPREM, y cuyo precio máximo de referencia, por metro cuadrado de superficie útil computable a efectos de financiación será de 1,80 veces el MBE. Estos precios máximos se incrementarán en el porcentaje que corresponda si la vivienda se ubica en un ATPMS, según el régimen de protección al que pertenezcan. Si la vivienda tuviera garaje o anejo o aparcamiento para motocicletas, trastero y superficie adicional computable, para determinar su precio máximo de referencia se estará a lo dispuesto en los apartados 2 y 3 del artículo 10. 2. Las viviendas protegidas a que se refiere este artículo podrán ser edificadas sobre suelos cedidos en derecho de superficie, en las condiciones establecidas por la normativa de las Comunidades Autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla'.

 

Asimismo, el artículo 26 del repetido Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, preceptúa que: '1. Las viviendas protegidas para arrendamiento a 10 años podrán ser objeto de un contrato de arrendamiento con opción de compra, característica que vendrá expresamente reflejada tanto en la calificación provisional como en la definitiva. 2. En este supuesto, el inquilino que haya mantenido esta condición al menos durante 5 años, podrá adquirir la vivienda una vez que ésta última haya estado en régimen de arrendamiento desde su calificación definitiva, al menos por 10 años. 3. El precio máximo de venta una vez transcurridos 10 años será de hasta 1,7 veces el precio máximo establecido en la calificación provisional previamente actualizado mediante la aplicación de la variación porcentual del Índice de Precios de Consumo desde el año siguiente al de la calificación definitiva, y en las condiciones que establezcan las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla. Del precio de venta se deducirá, en concepto de pagos parciales adelantados, al menos el 30 por ciento de la suma de los alquileres satisfechos por el inquilino, en las condiciones que establezcan las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla. 4. En el supuesto de que el inquilino no ejerciera la opción de compra, el titular de la vivienda podrá mantenerla en régimen de arrendamiento o proceder a su venta según el precio máximo establecido. 5. Las cuantías máximas de las rentas establecidas no incluyen la tributación indirecta que pueda recaer sobre las mismas'.

 

El Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, ha cambiado el enfoque de las ayudas estatales en materia de vivienda, y las ha redirigido hacia el fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación de las edificaciones y la regeneración y renovación urbanas. De modo que, en este Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, no se regula el concepto estatal de viviendas de protección oficial de régimen especial.

 

De otra parte, en lo que respecta al concepto de viviendas calificadas administrativamente de protección oficial de promoción pública, cabe indicar que éste se encuentra recogido en el Real Decreto 3.148/1978, de 10 de noviembre, de cuya regulación se desprende que la promoción pública de viviendas de protección oficial es la llevada a cabo, sin ánimo de lucro, por el Estado y las Administraciones públicas territoriales, como las Comunidades Autónomas o las entidades locales, que tienen conferida la competencia de promoción y gestión de viviendas en el artículo 25.2 d) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local. Competencia que pueden desarrollar por sí mismas, o a través de las distintas formas de gestión directa reguladas en el artículo 85.3 de la citada Ley 7/1985, de 2 de abril.

 

El régimen legal de las viviendas de promoción pública se desarrolla en los artículos 49 a 55 del mencionado Real Decreto 3.148/1978, de 10 de noviembre. En este sentido, teniendo en cuenta que los promotores públicos pueden promover viviendas no sólo en régimen de promoción pública, sino también en régimen general, especial o tasado, la aplicación del tipo de IVA que corresponda a las viviendas dependerá del régimen en cuyo marco se hayan promovido (el cual se consigna en las correspondientes calificaciones definitivas de las mismas).

 

En concreto, las características principales del régimen legal de las viviendas de protección oficial de promoción pública reguladas en el referido Real Decreto 3.148/1978, de 10 de noviembre, son las siguientes: a) la finalidad primordial de estas promociones consiste en la eliminación del chabolismo y la infravivienda, así como en la remodelación de grupos de viviendas promovidos por los entes públicos; b) el régimen de uso de estas viviendas puede ser en arrendamiento o en propiedad; c) se establecen unos precios máximos de venta de las viviendas, y una renta máxima a percibir por el alquiler, así como la obligación de ser adjudicadas exclusivamente a quienes reúnan las condiciones exigidas por normas vinculantes; e) su plazo de ocupación es de un mes desde la entrega del inmueble; f) se someten a limitaciones en su transmisión 'inter vivos', y a derechos de tanteo y retracto a favor del promotor; y g) una vez obtenida la calificación definitiva de una vivienda como de protección oficial de promoción pública, en ningún caso puede ser objeto de descalificación.

 

Particularmente, en lo relativo a los beneficiarios de este tipo de viviendas, el artículo 49 del Real Decreto 3.148/1978, de 10 de noviembre, establece que sólo podrán acceder a las viviendas de promoción pública las familias cuyos ingresos anuales sean inferiores al 25% del precio de la vivienda. A lo que el artículo 51 del mismo Real Decreto 3.148/1978, de 10 de noviembre, añade que el precio de venta en primera transmisión, por metro cuadrado de superficie útil de una vivienda de promoción pública, será para cada área geográfica homogénea hasta el 90% del módulo (M) aplicable, vigente a la fecha de celebración del contrato de compraventa (si bien ha de tenerse en cuenta que, actualmente, ya no se utiliza el concepto de 'módulo', sino el de 'Precio Básico a Nivel Nacional' o el de 'Módulo Básico Estatal'). Asimismo, la renta máxima inicial por metro cuadrado de superficie útil de vivienda de promoción pública se fija aplicando un determinado porcentaje sobre su precio de venta.

 

Por último, esta Dirección General entiende que, de cara a determinar el encuadre de una determinada vivienda en alguna de las categorías anteriormente señaladas, debe estarse a lo indicado en la legislación estatal y, en su caso, autonómica vigente a la fecha de la concesión de la calificación definitiva. El hecho de que posteriormente se alteren los parámetros de esta legislación no implica que se modifique el régimen tributario aplicable a las viviendas, salvo en los supuestos de descalificación o recalificación.

 

De conformidad con todo lo anterior, esta Dirección General entiende que tributan al tipo súper-reducido del 4 por 100 del Impuesto sobre el Valor Añadido las entregas de viviendas efectuadas por sus promotores en las que se dé cualquiera de las siguientes circunstancias:

 

a) Que se trate de viviendas calificadas como de protección oficial de régimen especial. Conforme a lo indicado en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, se trataría de viviendas destinadas a familias o personas cuyos ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el IPREM, siempre que su precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil no exceda de 1,5 veces el Módulo Básico Estatal (MBE).

b) Que se trate de viviendas de protección oficial de promoción pública. En este caso, se exige que los ingresos familiares anuales sean inferiores al 25% del precio de la vivienda y que el precio de venta por metro cuadrado de superficie útil no exceda de 0,9 veces el Módulo Básico Estatal.

c) Que se trate de viviendas con protección pública según la legislación vigente en el País Vasco cuyos parámetros de superficie máxima protegible, precio de venta y límite de ingresos de los adquirentes no excedan de los establecidos para las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

 

Asimismo, también tributan en el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo súper-reducido del 4 por 100 los arrendamientos de viviendas con opción de compra en las que se dé cualquiera de las siguientes circunstancias:

 

a) Que se trate de viviendas para arrendamiento de régimen general o especial, en el sentido de lo previsto en la disposición adicional séptima del Real Decreto 2006/2008, de 12 de diciembre. A este respecto, las viviendas de régimen especial son las destinadas a inquilinos con ingresos familiares que no excedan de 2,5 veces el IPREM, y cuyo precio máximo de referencia, por metro cuadrado de superficie útil computable a efectos de financiación, sea de 1,50 veces el MBE. Mientras que las viviendas de régimen general son las destinadas a inquilinos con ingresos familiares que no excedan de 4,5 veces el IPREM, y cuyo precio máximo de referencia, por metro cuadrado de superficie útil computable a efectos de financiación sea de 1,60 veces el MBE. Las viviendas protegidas para arrendamiento a 10 años pueden ser objeto de un contrato de arrendamiento con opción de compra, que puede ejercitar el inquilino que haya mantenido esta condición durante, al menos, cinco años, quien puede adquirir la vivienda una vez ésta haya estado en régimen de arrendamiento desde su calificación definitiva durante un mínimo de diez años. El precio máximo de venta transcurridos diez años puede ser de hasta 1,7 veces el precio máximo establecido en la calificación provisional, actualizado en el IPC. De este precio se debe deducir, en concepto de pagos parciales adelantados, al menos, el 30 por 100 de los alquileres abonados por el inquilino.

b) Que se trate de viviendas de promoción pública para arrendamiento en los términos regulados en el Real Decreto 3.148/1978, de 10 de noviembre, cuyos beneficiarios han de ser familias cuyos ingresos anuales sean inferiores al 25% del precio de venta de la vivienda, el cual no puede exceder de del 0,9 veces el Módulo Básico Estatal. Asimismo, la renta máxima inicial anual por metro cuadrado de superficie útil se fija aplicando un determinado porcentaje sobre este precio de venta.

c) Que se trate de viviendas con protección pública según la legislación vigente en el País Vasco cuyos parámetros de superficie máxima protegible, precio de renta y de venta, ingresos de los adquirentes, y condiciones de contratación no excedan ni difieran de los establecidos para las viviendas de protección oficial de régimen especial, general o de promoción pública.