Resolución de Tribunal Economico Administrativo Comunidad Foral de Navarra, 970734 de 16 de Febrero de 2001

Resumen

Se opone la recurrente a la tasación efectuada, alegando que al ser la arrendataria del piso, el valor de este es inferior al señalado. Analiza el Órgano la diferencia entre el valor y el precio del bien, estimándose parcialmente el recurso, ya que si bien el arrendamiento no supone merma alguna en el valor del bien, por cuanto no supone una disminución del valor de modo permanente, se aprecia nulidad en el acto de comprobación de valor ya que este debe motivarse y notificarse adecuadamente, por lo que se ordena la retrotracción del expediente hasta el momento de dictado de nuevo acto de comprobación de valor.

Cuestión

1º) Valoración de vivienda comprada por antigua arrendataria. 2º) Motivos de nulidad de la tasación de valor.

Contestación

Visto escrito presentado por Doña (?), con D.N.I. número (?) y domicilio en Pamplona, en relación con liquidación girada por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- La interesada adquirió en (?) de 1997 la vivienda o piso (?) de la casa señalada con el número (?) de la calle (?), de Pamplona, pactándose en la correspondiente escritura pública un precio de 13.116.000 pesetas.

SEGUNDO.- Presentada la escritura a liquidación dio lugar a la número (?)-97 por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, cuya base imponible-liquidable vino a ser de 22.824.000 pesetas, dándose lugar con ello a una deuda tributaria de 1.410.523 pesetas, comprensiva de cuota y honorarios de liquidación. Contra dicha liquidación vino a interponerse recurso mediante escrito con fecha de entrada en el Departamento de Economía y Hacienda, de (?) de 1997, en el que básicamente venía a impugnarse la valoración efectuada por la Administración.

TERCERO.- Ello dio lugar a informe complementario emitido por el Servicio de Riqueza Territorial en (?) de 1997, en el que vino a producirse ratificación de la valoración en su día efectuada. Y a la vista de dicho informe viene la interesada a presentar nuevo escrito en (?) de 1997, en el que viene a ratificarse en su opinión acerca de lo excesivo de la valoración efectuada por la Administración, ya que la vivienda adquirida se hallaba en situación de arrendamiento en favor de la interesada. Solicita, pues, sea anulada la liquidación girada.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Ha de declararse la competencia de este Organo para el conocimiento y resolución del recurso de alzada interpuesto, dada la naturaleza del acto administrativo impugnado, en virtud de lo que disponen los artículos 1º y 2º de su Reglamento aprobado por Acuerdo de la Diputación Foral de Navarra de 19 de junio de 1981, habiendo sido interpuesto en tiempo hábil y por persona debidamente legitimada al efecto.

SEGUNDO.- En primer lugar ha de indicarse que no consta que con anterioridad a la remisión de la liquidación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se hubiera notificado acto de comprobación de valor alguno a la interesada. Pues bien: el hecho de que con posterioridad a la práctica y pago de la liquidación viniera a emitirse por el Servicio de Riqueza Territorial informe complementario que fuera puesto en conocimiento de la interesada, no viene a subsanar el radical defecto formal padecido por el acto liquidatorio inicialmente notificado a la interesada, ya que éste carece éste de fundamento suficiente en orden a la rectificación de la base imponible-liquidable. Dicho de otro modo, al ser el acto liquidatorio nulo de pleno derecho, no le cabría en modo alguno beneficiarse de una hipotética convalidación, ya que los actos nulos de pleno derecho son insubsanables. Es por ello que, independientemente de lo que se diga a continuación acerca de la acomodación o no a Derecho del resultado del expediente de comprobación de valor, debe procederse a la anulación de la liquidación en su día practicada por la Oficina Liquidadora.

TERCERO.- Reiteradamente viene indicando este Organo, por lo que se refiere a las exigencias que plantea un acto de comprobación administrativa del valor real de un bien, que, como tiene establecido el Tribunal Supremo en Sentencia de 26 de mayo de 1989, en el acto administrativo de comprobación de valor ?es necesaria esa exposición de criterios, ya que tanto los datos físicos o jurídicos como los cálculos de la valoración son fiscalizables por esta jurisdicción contenciosa. Por ello, si en una valoración se fija un valor al metro cuadrado, debe razonarse el porqué de esta valoración, con referencia a unos Registros Fiscales, precios de mercado u otras transmisiones próximas en tiempo y lugar?, de suerte que (viene a seguir diciéndose en esa Sentencia) no cabe dar una valoración al metro cuadrado sin expresión de las razones que a ello lleven y sin indicación de la procedencia del correspondiente dato. Y esa forma de operar (continúa señalando la Sentencia) carece de garantías para el ciudadano y hace imposible la fiscalización del acto por los Organos de la Jurisdicción. Y asimismo, por su parte, otra Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 1988 declara que, girando el Tributo sobre el verdadero valor (valor real es la mención que ahora utiliza la normativa) de los bienes transmitidos, debe prevalecer un medio concreto y específico sobre cualquier otro que se refiera a meros indicadores o parámetros generales de valor, como pueda ser el de la simple referencia genérica a precios medios de mercado. Pues bien: esto último es lo que ocurre en el expediente de que aquí se trata, en que la tasación de valor no resulta debidamente motivada, limitándose al señalamiento de unas genéricas expresiones, que, en algún caso, no resultan, además, adecuadas a Derecho. En efecto: empieza por decirse en el informe que ?en el mismo portal se han tasado recientemente otras cuatro viviendas, (?), (?) y (?) y (?) a las que se les ha aplicado el mismo valor por metro cuadrado que a la objeto del presente recurso, 64.000 pesetas?. Es irrelevante, a los efectos de determinar la valoración de un determinado inmueble, el hecho de que otros colindantes con él se hayan tasado con idéntico resultado valorativo. Para determinar el valor de un inmueble lo interesante es conocer precios de venta de bienes de idénticas o análogas características, situados en la misma zona, con parecido estado de conservación, etc., puesto que sólo de la toma de esa muestra puede derivarse un valor real. A continuación se contiene en el informe una muy genérica fórmula de que ?dicho valor se ha obtenido teniendo en cuenta las circunstancias del edificio, en especial la situación, esquina calle (?) con (?), antigüedad, construcción del año (?), gran superficie de las viviendas y estado de conservación?, realizándose a continuación una serie de precisiones acerca del estado de conservación. En definitiva, se da en el presente caso la falta de expresión (digamos, objetiva, puesto que no hay traducción numérica de lo anteriormente expuesto) de las razones y cálculos concretos (en definitiva, la motivación) que dieron lugar al resultado del valor real, con lo que, como se decía más arriba, se produce fundamentalmente el resultado de privar a los interesados de la posibilidad de impugnar eficazmente en su caso esa comprobación de valor, por lo que procede llevarla a cabo con esa debida fundamentación, lo cual ha de conducir a la anulación del acto de comprobación de valor.

TERCERO.- Ahora bien: aun cuando lo anterior sería ya suficiente para dar por concluida la resolución del expediente (debe dictarse por la Administración nuevo acto de comprobación de valor), resulta a nuestro juicio interesante entrar a considerar algunas de las afirmaciones vertidas por la interesada en su escrito de recurso, por si hubieran de ser tomadas en consideración por la unidad administrativa competente para el dictado de ese nuevo acto de comprobación de valor. Concretamente procede resolver acerca de cuál sea la influencia que sobre el valor del inmueble hubiera de ejercer el hecho de hallarse éste dado en arrendamiento en el momento de la compraventa a quien finalmente resultó comprador. No ha de perderse de vista cuál es la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: ?La base imponible con carácter general, vendrá determinada por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Dicho valor real será el que resulte de la comprobación administrativa, si fuere mayor que el declarado por los interesados? (artículo 7º.1 de las Normas reguladoras del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). Y ha de hacerse hincapié en que el punto de partida que se toma para la determinación del gravamen por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es el valor real del bien y no necesariamente su precio. Son éstos dos conceptos que a menudo se confunden en el lenguaje coloquial, pero que son radicalmente distintos en su esencia. El concepto de valor es intrínseco a las cosas, se determina en función del grado de utilidad o de aptitud de las mismas para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite, independientemente de que vaya a producirse una transmisión respecto de tales cosas. Ahora bien: el precio se vincula ya a una concreta operación y no tiene por qué coincidir necesariamente con el valor del bien o derecho transmitido, aunque éste último concepto puede tomarse como punto de referencia para la determinación de aquél primero. Y es que son muchas las circunstancias que pueden influir en la determinación del precio en una operación transmisoria, aparte del propio valor del bien, por ejemplo, una urgente necesidad de liquidez. Pues bien: la propia normativa fiscal se ha hecho eco de esta diferenciación entre valor y precio a la hora de establecer el régimen tributario de determinadas operaciones (véase, si no, la regulación que se ofrece acerca de la presunción de onerosidad, tanto en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como en el Impuesto sobre Sociedades, o la normativa sobre operaciones entre personas y sociedades vinculadas). Así que una tal diferenciación no ha de resultar chocante o novedosa en el ámbito de la normativa tributaria, de tal modo que para la determinación del valor de las cosas ha de acudirse a su esencia o naturaleza, esencia o naturaleza que no se ve afectada por la celebración de un contrato (como el de arrendamiento) que no da lugar a la constitución de alguno de los derechos reales que suponen una disminución del valor de carácter permanente o, incluso, perpetuo (confiere, más bien, un derecho de tipo personal), lo que sí vendría a incidir sobre lo más íntimo del bien de que se tratase (en el sentido de ?carga? al que se refiere la normativa tributaria).

Y, en consecuencia, este Organo, en sesión celebrada en el día de la fecha arriba indicada, acuerda estimar en parte el recurso de alzada interpuesto por Doña (?) (expediente (?)/97 de la Sección gestora) a propósito de tributación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (liquidación número (?)-97) con motivo de adquisición de inmueble sito en el número (?) de la calle (?) de Pamplona, de modo tal que habrá de procederse a la anulación de la liquidación girada, ordenándose la retrotracción del expediente hasta el momento de dictado de nuevo acto de comprobación de valor, que habrá de ser debidamente notificado y que habrá de atenerse en cuanto a su motivación a lo indicado en el presente Acuerdo, con especial referencia a lo marcado en su parte final.