Resolución de Tribunal Economico Administrativo Comunidad Foral de Navarra, 980552 de 18 de Mayo de 2001

Resumen

Solicita el recurrente que se tome como valor del bien a efectos de la base del impuesto, el valor de compra del mismo, ya que si al precio señalado en el segundo informe del Servicio de Tasación, realizado con posterioridad a la reforma habida en la casa, le descontamos el valor de las obras de rehabilitación, resulta un valor similar al de la compraventa. Se estima parcialmente el recurso, debiendo dictarse nueva liquidación en la que se tome como valor el señalado por el segundo informe tasador, que ha sido realizado correctamente, disminuido en parte por las facturas que supongan reforma de la casa y por tanto aumento del valor, siendo excluidas las facturas de mobiliario y las de simple mejora de la casa.

Cuestión

Determinación del ?valor real? de una vivienda a efectos de cálculo de la base imponible.

Contestación

En examen de recurso interpuesto por Don (?) a propósito de tributación por Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en virtud de adquisición de bien inmueble.

ANTECEDENTES DE HECHO

Mediante escritura pública otorgada en (...) de 1997, el ahora recurrente vino a adquirir, por compraventa, una vivienda unifamiliar situada en (...), figurando como precio de compra el de 62.000.000 pesetas. Y, presentada esa escritura ante la Sección gestora del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, se llevó a cabo correspondiente acto de comprobación de valor del bien, cuyo valor quedó fijado en 123.008.193 pesetas, produciéndose impugnación al respecto por parte del interesado y efectuándose por la Sección gestora una interina liquidación sobre el mero valor declarado (artículo 124 del Reglamento del Impuesto) en sustitución de la practicada sobre el valor resultante de la comprobación. Entretanto se remitió el expediente al Servicio de tasación a fin de que se revisase la comprobación hecha, cosa que se hizo con expedición de un informe complementario en (...) de 1997. Y frente a dicho informe da el interesado en formular nueva impugnación aduciendo que el valor por él declarado (62.000.000 pesetas) era el precio realmente satisfecho y, por tanto, el valor real. Que, así, aun habiéndose rebajado por el Servicio de tasación su primera valoración de 123.008.193 pesetas a 82.539.536 pesetas, esta última valoración seguía siendo excesiva, pues ha de tenerse en cuenta que ?se hizo cuando el chalet, después de comprado, había sido mejorado notablemente con obras de acondicionamiento, reparaciones imprescindibles y mejoras de servicios?, a cuyo respecto aporta copias de facturas por un importe total de 12.600.053 pesetas, con lo que ya la cifra de valor había de quedar reducida a 69.939.483 pesetas. Pero que ni siquiera ello es lo adecuado, sino que simplemente ha de tomarse en todo caso el real precio pagado, que fue de 62.000.000 de pesetas. Dice que lo propio es tomar el valor realmente producido por el mercado y no un hipotético o teórico valor, ya que si hubiere de atenderse a éste no tendría ningún sentido aferrarse al declarado cuando sea mayor que ese teórico. Que ese valor teórico podría tener algún sentido cuando la normativa anterior utilizaba la expresión, por otra parte ambigua, de verdadero valor. Que los dos grandes impuestos que recaen sobre el tráfico inmobiliario parece que deben tomar bases imponibles iguales (el IVA utiliza tajante y llanamente la contraprestación, es decir, el precio pagado, amén de algunos otros componentes). Y que, en fin, ha de estarse a lo pronunciado por el Tribunal Supremo, por ejemplo en Sentencia de 1 de diciembre de 1993, en que viene a señalar identidad de valor real y precio en los casos en que éste último se dé. Y, en fin, solicita que se haga prestar declaración a empleada de la empresa inmobiliaria que intervino en la operación de compraventa, a fin de que declare acerca de cuál fue ese verdadero precio.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

1.- Ha de declararse por este Organo en primer lugar su competencia, por razón de la materia y de la naturaleza del acto impugnado (artículo 2.1.a. de su Reglamento), para conocer del presente recurso; éste, por otra parte, ha sido formulado por persona dotada de legitimación activa al efecto, al venir directamente afectada por el acto impugnado; y, en fin, ha de tenerse por interpuesto en tiempo hábil.

2.- Ciertamente, en el propio sentido de las alegaciones del interesado cabe ver determinados pronunciamientos jurisprudenciales (alguno, que luego se verá, viene a ser invocado por aquél). Así, Sentencia hay del Tribunal Supremo (una de siete de mayo de 1991) que, si bien refiriéndose en concreto a supuestos de adjudicación de bienes en subasta pública, señala que, por lo que se refiere al valor real de correspondiente bien, al no existir un sentido jurídico de qué haya de entenderse por real ni tampoco un sentido técnico, ha de recurrirse al sentido usual, lo que, según dicho pronunciamiento, lleva a tomar como real lo efectivamente habido, es decir, el precio pagado en el caso; similarmente otra sentencia de 1 de diciembre de 1993 (la precisamente invocada por el recurrente) que, también en relación con las adjudicaciones en subasta pública, recoge la antigua y tradicional distinción entre ?verdadero valor? del bien, que moteja de concepto económico pero jurídicamente indeterminado, frente al concepto jurídico, ya bien determinado, de ?precio?. Y señala que la expresión normativa de ?verdadero valor? ha quedado reemplazada por la de ?valor real?, que, en su forma de contraprestación efectivamente habida, es recogido como base imponible en el otro bloque normativo (del Impuesto sobre el Valor añadido) que contempla también y por ejemplo el tráfico inmobiliario, de donde se seguiría que por principio de coherencia de tratamiento tributario, cuando sea aplicable el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, la comprobación de valor (figura propia de este Impuesto) únicamente debería orientarse a la determinación de cuál fue ese precio, bajo el entendimiento de que éste ha de tenerse por sí como valor real del bien transmitido. Ahora bien (decimos nosotros): el hecho de que para tomar correspondiente base imponible de IVA se atienda a la contraprestación realmente habida no quiere decir que, al menos por el momento, haya de estarse a eso mismo en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El que los gravámenes tributarios que recaen sobre el tráfico inmobiliario muestren con ello una disparidad y el que, por hipótesis, aparezca como deseable, por el contrario, una homogeneidad de regulación con (especialmente) una uniformación de métodos, reglas y conceptos determinantes de la base imponible en uno y otro, es algo que, si acaso, podría llevar a una coincidencia o comunidad de regulación normativa en el futuro. Pero, por el momento, ha de estarse a la actualmente existente regulación distinta de la materia en uno y otro Impuesto. En fin, a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y ya en general ha de estarse a que la base imponible debe atender al valor real de los bienes, es decir, al valor intrínseco de éstos e independiente de las vicisitudes, no siempre aparentes, que lleven a la fijación del precio en una concreta operación. Ha de estarse en todo caso, pues, al principio general de búsqueda del valor real, pues ya el artículo 7.1 de la Norma básica del Impuesto establece que ?la base imponible, con carácter general, vendrá determinada por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Dicho valor real será el que resulte de la comprobación administrativa, si fuere mayor que el declarado por los interesados?. Y por mucho que quiera decirse que el valor real del bien es no otra cosa que el precio pagado por él, ello en modo alguno puede ser así, pues ya ese precepto que se acaba de transcribir está diferenciando entre uno y otro: valor real por un lado y el declarado por otro. Ese declarado es el precio, pues no es creíble que la norma esté ahí prefigurando la hipótesis de un valor declarado no coincidente con el precio verdaderamente habido; es decir, no está refiriéndose a una falsa o arbitraria declaración de los interesados sino que, al menos en principio, ha de estar suponiendo que el declarado es aquel precio habido; así, el contrastre del precepto se da entre el declarado (que se supone verdadero, es decir, coincidente con el precio pagado y expresivo de éste) y el valor real, es decir, el valor objetivo o intrínseco del bien, y cuya fijación puede llevar, en todo caso, a la necesidad de comprobarlo apartándose del valor declarado, mas sin que ello suponga tacha alguna de falsedad respecto de ese declarado. Sólo hubiera podido tenerse la impresión de llegar atisbarse (y ni aun eso tampoco) una idea de contraposición entre lo declarado y lo verdaderamente habido cuando en la configuración normativa anterior se usaba el adjetivo ?verdadero?. En fin, en cualquier caso, pues, ha de estarse a la búsqueda de ese valor real de correspondiente bien, con sólido amparo (según se ha visto) del dicho artículo 7.1 de la Norma básica del Impuesto. Y por todo lo dicho no tiene, pues sentido, acceder aquí a lo solicitado por el interesado en el sentido de que se haga prestar declaración a empleada de la empresa inmobiliaria que intervino en la operación de compraventa, a fin de que la tal declarase acerca de cuál fue el precio habido en el caso.

3.- Y, dicho todo lo anterior ha de verse (ya por lo que se refiere a las exigencias que plantea un acto de comprobación administrativa del valor real de un bien) que, como tiene establecido el Tribunal Supremo en Sentencia de 26 de mayo de 1989 (criterio persistentemente sostenido en otras muchas sentencias), en el acto administrativo de comprobación de valor ?es necesaria esa exposición de criterios, ya que tanto los datos físicos o jurídicos como los cálculos de la valoración son fiscalizables por esta Jurisdicción Contenciosa. Por ello, si en una valoración se fija un valor al metro cuadrado, debe razonarse el porqué de esta valoración, con referencia a unos registros fiscales, precios de mercado u otras transmisiones próximas en tiempo y lugar?, de suerte que (viene a seguir diciéndose en esa Sentencia) no cabe dar una valoración al metro cuadrado sin expresión de las razones que a ello lleven y sin indicación de la procedencia del correspondiente dato. Y esa forma de operar (continúa señalando la Sentencia) carece de garantías para el ciudadano y hace imposible la fiscalización del acto por los órganos de la Jurisdicción. Es decir, que tampoco habría de bastar con hacer referencia al hecho de poseer la Administración una ?base de datos? en los que supuestamente se sustentase la valoración, sino que se hace necesaria la expresión, en el individualizado acto de comprobación del concreto bien de que se trate, de unos tales datos en lo que sean atinentes a ese bien, y sin que tampoco valga hacer una mera formulación genérica de datos y factores susceptibles de ser utilizados (no se sabría si, en correspondiente caso, todos ellos o sólo algunos, lo cual equivaldría a una ?motivación? de pretendida validez ?plural e indiscriminada?, como en el presente caso ocurría en la primitiva configuración de la motivación que acompañaba al informe de comprobación de valor emitido por correspondiente funcionario. A esa dicha configuración resultaría especialmente aplicable lo señalado en otra Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1997, según la cual la obligación administrativa de concretar los hechos y elementos adicionales motivadores de toda elevación de base imponible no puede despacharse eficazmente por la Administración consignando ?meras generalizaciones sobre los criterios de valoración o sólo referencias genéricas a los elementos tenidos en cuenta mediante fórmulas repetitivas que podrían servir, y de hecho sirven, para cualquier bien. Por el contrario, la comprobación de valores debe ser individualizada? y suficientemente concreta, habiendo de verse que a las tasaciones ?no alcanza la presunción de legalidad de los actos administrativos (...) porque las peritaciones, aunque las practique un funcionario, son dictámenes. Por otra parte esta sala tiene también declarado en Sentencia de 26 de mayo de 1989 (la más arriba citada), reiterada en la de 19 de octubre de 1995, que la carga de la prueba del artículo 114 de la Ley General Tributaria, en materia de valoración, es aplicable a la Administración y a los particulares, tanto en vía de gestión como de reclamación?. Pues bien: en el presente caso ocurre ahora que, habiéndose efectuado por el correspondiente Perito tasador un nuevo informe complementario, el dicho funcionario viene a concretar de forma individualizada y contraída al específico bien de que se trata en qué factores y razones llega a basarse el resultado de la comprobación de su valor. Y a este respecto resulta que ese Perito de la Administración viene a mostrar la metodología empleada en la correspondiente valoración haciendo unos señalamientos y ofreciendo unas razones ciertamente plausibles. Ahora bien: debe tenerse en cuenta que si la comprobación ha de quedar referida (como no puede ser de otra manera) a un concreto bien, con sus peculiares características y estado de conservación, ello no puede lograrse de modo suficientemente afinado (al menos en un buen número de casos) más que realizando la correspondiente inspección, es decir, personándose los tasadores en el lugar. Y esa inspección ocular será un factor importantísimo para llegar a correspondiente resultado de valoración. Teniendo presente (en principio y teóricamente) que la comprobación ha de serlo del valor del bien en el momento mismo en que se dio el hecho imponible (es decir, en el momento de la transmisión del caso), resulta que, aunque ello, de suyo, venga a ser imposible, puesto que la comprobación (y esa personación de los tasadores) jamás podrá realizarse en el mismo momento de la ocurrencia de tal hecho imponible, sin embargo ha de tenderse a que el tiempo transcurrido entre aquel hecho y la actuación comprobadora sea el menor posible. Aquí, incluso el informe complementario (no digamos ya la inicial comprobación), en el que se recoge el hecho de aquella personación, ha de tenerse por suficientemente próximo en el tiempo respecto del momento en que se produjo la transmisión, que tuvo lugar en (...) de 1997, siendo así que el informe complementario y adicional lleva fecha de (...) de ese mismo año, con personación del tasador y algún otro técnico los días 3 y 8 de ese mismo mes de (...). En fin, el resultado de esa comprobación fue el de reducir la primera cifra de valor comprobado (123.008.193 pesetas) dejándolo en 82.539.536 pesetas. Sin embargo, como viene a señalar el interesado, en el tiempo que medió entre la compra y esa visita de los tasadores se produjeron en la vivienda diversas obras que parece que han de tenerse como de reparación (unas) y como de mejora (otras), de modo tal que, dejando aparte las facturas que se refieren meramente a mobiliario (en sus muy diversas configuraciones pero siempre atendiendo a ese carácter o naturaleza) y las que ha de pensarse que fueron de obras de mera reforma o indefinidamente de reforma junto con, tal vez pero no se sabe ello, hipotéticas mejoras (las cuales ya se ha dicho que incluso bajo tal hipótesis no aparece en qué cuantía hubiesen venido a aumentar -y ni aun si ese supuesto aumento se produjo- el valor del inmueble respecto del que éste tenía en su estado anterior al de tales obras), puede razonablemente pensarse que cuando se dio el hecho imponible el valor real del bien fue de 73.556.075 pesetas, es decir, aquel de 82.539.536 pesetas fijado por el servicio de tasación menos el importe de las obras que, habiéndose producido en la vivienda antes de su visita sí ha de pensarse que dieron lugar a un aumento de su valor, y cuyas obras admisibles a los dichos efectos importaron una total cantidad de 8.983.461 pesetas. Y, reducido a esa cifra de 73.556.075 pesetas el dicho valor real del bien, esa cifra dará lugar a correspondiente base imponible-liquidable a tener en cuenta en la práctica de la liquidación del caso.

Y, en virtud de ello, este Organo, en sesión celebrada el día de la fecha arriba indicada, acuerda estimar en parte recurso interpuesto por Don (?) a propósito de tributación por Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en virtud de adquisición de bien inmueble, concretamente, de vivienda unifamiliar situada en (...), a cuyo respecto ha de quedar fijado correspondiente valor determinante de base imponible-liquidable en la cifra de 73.556.075 pesetas, habiendo de procederse a la práctica de correspondiente liquidación con la toma en cuenta, como base imponible-liquidable, de la dicha cifra.