Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0031-11 de 16 de Enero de 2012

Normativa

Ley Hipotecaria, Art.s 119 y 123.

Cuestión

Si además de los actos de cancelación de hipoteca, sujeta y exenta de Actos Jurídicos Documentados, y de constitución de nueva hipoteca, sujeta y no exenta de dicha modalidad, debería tributarse por la redistribución de hipoteca.
La consultante entiende que no procede por considerar que no hay redistribución propiamente dicha sino simple distribución en el acto de la constitución de la hipoteca.

Descripción

La entidad consultante había constituido en 2005 un préstamo con garantía hipotecaria, estando constituida la garantía por un solar propiedad de la sociedad, que quedó respondiendo de 4.200.000 euros y tres locales propiedad de los socios, que quedaron respondiendo cada uno de 300.000 euros.
Actualmente los socios de la entidad van a proceder a enajenar las fincas de su propiedad y a comprar otra, por lo que pretenden sustituir la garantía de las fincas objeto de hipoteca por la nueva finca adquirida, sin que el Banco ponga impedimento alguno.

Contestación

En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro Directivo informa lo siguiente:
En primer lugar conviene precisar que la Ley Hipotecaria exige en su articulo 119 que "cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder", no permitiendo, por tanto, la posibilidad de que se hipotequen conjuntamente varias fincas a la vez sin especificar la parte de responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada una de ellas.
De igual forma el artículo 216 del Reglamento Hipotecario establece que "No se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas, derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que por convenio entre las partes o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder. Los interesados podrán acordar la distribución en el mismo título inscribible o en otro documento público, o en solicitud dirigida al Registrador firmada o ratificada ante él, o cuyas firmas estén legitimadas. ?. ".
De ahí que en el supuesto de que se hipotequen varias fincas en garantía de una misma obligación no cabe hablar de escritura de constitución de préstamo y distribución de responsabilidad hipotecaria, pues, conforme a los preceptos citados, se podría decir que dicha responsabilidad nace necesariamente distribuida.
Por ello debemos distinguir:
La determinación o distribución de la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada finca, que debe producirse necesariamente en el momento de la constitución de una hipoteca, y
La redistribución de la responsabilidad hipotecaria que, en relación a una hipoteca ya constituida, se produce, en un momento posterior a la constitución, como consecuencia de la alteración de la situación física de la finca hipotecada.
Exige, por tanto,
La previa existencia de una hipoteca ya constituida y
La división o modificación material de la finca hipotecada.
Así establece el artículo 123 de la Ley Hipotecaria que "Si una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez".
Por tanto cuando se constituye un préstamo con garantía hipotecaria sobre varias fincas de tal forma que cada una de ellas cubra únicamente el importe de la carga hipotecaria que, conforme al valor de la propia finca, se le haya asignado, tan solo se produce un acto jurídico, la constitución de un préstamo hipotecario, en el que, por exigencia de los artículos 119 de la Ley Hipotecaria y 216 de su Reglamento, debe determinarse la cantidad o parte de gravamen de que cada una de las tres fincas debe responder.
Por ello en el supuesto planteado, son dos los hechos objeto de tributación, la cancelación de hipoteca en cuanto a los locales pertenecientes a los socios, operación sujeta y exenta de Actos Jurídicos Documentados, y la constitución de préstamo hipotecario garantizado con la nueva finca adquirida por los socios en sustitución de los locales transmitidos, operación sujeta y no exenta por la citada modalidad, sin que proceda una tributación independiente por la redistribución de la responsabilidad hipotecaria, continuando respondiendo el solar de la cantidad asignada inicialmente en la escritura de constitución de préstamo otorgada en 2005 y la nueva finca hipotecada de la cantidad que se le asigne en la nueva escritura de constitución de préstamo que ahora se otorga.
CONCLUSION:
Primero. La tributación de redistribución de la responsabilidad hipotecaria exige la previa existencia de una hipoteca ya constituida y la división o modificación material de la finca hipotecada.
Segundo. En el caso planteado solo hay dos hechos objeto de tributación, la cancelación de hipoteca en cuanto a los locales pertenecientes a los socios y la constitución de préstamo hipotecario garantizado con la nueva finca adquirida por los socios en sustitución de los locales transmitidos.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.