Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0510-20 de 02 de Marzo de 2020

Normativa

Ley 2/1994, arts. 1, 4, 7 y 9. Ley 5/2019, D.T.1ª. TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 31-2

Normativa

Ley 2/1994, arts. 1, 4, 7 y 9. Ley 5/2019, D.T.1ª. TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 31-2

Cuestión

Si las escrituras de subrogación de acreedor o de novación modificativa de préstamos o créditos hipotecarios que cumplan los requisitos previstos en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, se encontrarán exentas de la cuota gradual o variable de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aun cuando en las mismas se reproduzcan las cláusulas financieras de las operaciones originarias que sean inscribibles y que se consideren necesarias para adaptar el contrato originario a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, si las referidas modificaciones no obedecen a ninguna estipulación contractual y surten efecto por mandato legal.

Descripción

La disposición transitoria primera de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, dispone en su apartado 1 que dicha ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor. No obstante, en su apartado 21 determina que las previsiones de dicha ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor y que el prestamista deberá informar al prestatario en los términos señalados en su artículo 14 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente.

Contestación

En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro directivo informa lo siguiente:

La disposición transitoria primera de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE de 16 de marzo de 2019) dispone lo siguiente:

«Disposición transitoria primera. Contratos preexistentes.

1. Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor.

2. No obstante, las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor. En particular, el prestamista deberá informar al prestatario en los términos señalados en el artículo 14 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente.

3. Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado en el supuesto previsto en el apartado 6 del artículo 23.

4. Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en el artículo 24 de esta Ley, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él. Sin embargo, no será de aplicación este artículo a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no».

A este respecto, la consultante recoge una relación no exhaustiva de las principales cláusulas que podrían resultar aplicables “ope legis” y que podrían limitar las comisiones estipuladas inicialmente en la escritura originaria:

Distribución de gastos hipotecarios (notaría, registro, etc.) entre prestamista y prestatario en caso de novación (Artículo 14).

Eliminación de las cláusulas suelo (Artículo 21.3). En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. Por tanto, en caso de novación se eliminaría cualquier límite que hubiese podido establecerse inicialmente.

Comisión por amortización anticipada (Artículo 23 apartados 5 y 7). Se reduce el importe de las comisiones máximas a satisfacer al prestamista en el caso de realizar amortizaciones totales o parciales.

Comisión por novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor (Artículo 23.6).

Cláusula de vencimiento anticipado (Artículo 24). El vencimiento anticipado tendrá lugar cuando el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses. Como se ha indicado anteriormente, esta modificación afecta a todos los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado (con independencia de si los mismos son o no objeto de novación o subrogación).

Intereses de demora (Artículo 25). Se establece que será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible.

A este respecto, se consulta si la inclusión en una escritura de subrogación de acreedor o de novación modificativa de un préstamo o de un crédito hipotecario que cumpla los requisitos previstos en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE de 4 de abril de 1994), de cláusulas financieras obligatorias conforme a lo dispuesto en la Ley 5/2019 mantendría el derecho a las exenciones reguladas en los artículos 7 (subrogación) y 9 (novación modificativa) de la referida Ley 2/1994. A tal efecto, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en los artículos 1, 4, 7 y 9 de la citada Ley 2/1994, que determinan lo siguiente:

«Artículo 1.º Ámbito.

1. Las Entidades financieras a las que se refiere el artículo 2.º de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras Entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta ley.

[…].».

«Artículo 4. Escritura pública.

1. En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente, así como la alteración del plazo del préstamo, o ambas.

2. Cuando el prestamista sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley, las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes:

i) la ampliación o reducción de capital;

ii) la alteración del plazo;

iii) las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente;

iv) el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo;

v) la prestación o modificación de las garantías personales.

[…].».

«Artículo 7.º Beneficios fiscales.

Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» sobre documentos notariales».

«Artículo 9. Beneficios fiscales

Estarán exentas en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de esta ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas».

La cuota gradual o variable de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), se encuentra regulada en el artículo 31.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993) –TRLITPAJD– que determina lo siguiente:

“Artículo 31.

[…]

2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.

Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.

[…].».

Por lo tanto, una escritura de subrogación de acreedor o de novación modificativa de un préstamo o de un crédito hipotecario quedará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD si cumple todos los requisitos que establece el artículo 31.2 transcrito:

Tratarse de la primera copia de una escritura.

Ser inscribible en el Registro de la Propiedad.

Tener contenido valuable.

No estar sujeta a las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas ni de operaciones societarias o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Partiendo de la base de la concurrencia de los requisitos 1 y 4, queda por determinar si se cumple la exigencia de que se trate de un acto inscribible y de contenido valuable. En este sentido, la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) ha manifestado, en informe de de fecha 20 de julio de 2012, lo siguiente:

«Primero: Sí son inscribibles en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria:

La prórroga del plazo del préstamo.

El establecimiento de un periodo de carencia.

La modificación del tipo de interés del préstamo.

La modificación del sistema de amortización.

El cambio de divisa.

Respecto de 'cualquier otra modificación en la relación obligacional' no cabe establecer un criterio general, sino que sería preciso determinar los pactos concretos, materia en cuanto a la que existen numerosas Resoluciones de la Dirección General.

[…]

Segundo: La inscripción de tales pactos, no supone, por sí sola, una modificación o alteración en la responsabilidad hipotecaria.

Para que pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad una alteración de la responsabilidad hipotecaria, es necesario que se pacte así expresamente en el documento público que va a ser objeto de inscripción. Ya por ampliación o ya por cancelación parcial.

Normalmente los pactos enumerados no van acompañados de modificación de responsabilidad hipotecaria. Sin embargo, en casos como la variación del tipo de interés o el cambio de divisas, podría alterarse tal responsabilidad. Más extraño resultaría si lo que se pacta es una prórroga o una ampliación del plazo de carencia. En cualquiera de los casos, como ya queda dicho, para que se-produzca la-modificación o alteración de la responsabilidad hipotecaria, sería necesario que se pactara expresamente en el documento 'inscribible; y nunca podría ni establecerse ni, desde luego, inscribirse, tácitamente.».

En relación con lo anterior, este Centro Directivo –como ha expuesto en numerosas resoluciones en contestación a consultas vinculantes, como la V3049-13, de 11 de octubre de 2013, o la V1380-18, de 25 de mayo de 2018– entiende que la condición de que el contenido sea valuable no depende de que se modifique o no la garantía hipotecaria, sino de que la novación se pueda cuantificar, y, por lo tanto, las escrituras que se limitan a introducir modificaciones tales como el establecimiento de un periodo de carencia, la prórroga del vencimiento de la disponibilidad del crédito, las alteraciones en el calendario de disposiciones y de modificación del tipo de interés, sin modificación de la responsabilidad hipotecaria, en la medida en que son cuantificables, son valuables, y, por ello, estarán sujetas a la cuota gradual de actos jurídicos documentados. En síntesis, aunque no se modifique la garantía hipotecaria, si la novación del préstamo o del crédito es cuantificable, tiene contenido valuable, por lo que estará sujeta a tributación con independencia de que se modifique o no la responsabilidad hipotecaria.

En cuanto a la Ley 2/1994, que regula en sus artículos 7 y 9 la exención de la escritura que documente las operaciones de subrogación y de novación modificativa, respectivamente, exige que en la escritura de subrogación solo se pacte la modificación de las condiciones del tipo de interés, la alteración del plazo, o ambas; en el caso de la novación modificativa, sin embargo, la escritura puede referirse a la ampliación o reducción de capital, a la alteración del plazo, a las condiciones del tipo de interés, al método o sistema de amortización y a cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo o la prestación o modificación de las garantías personales; sin embargo, solo estará exenta si la modificación se refiere a las condiciones del tipo de interés, a la alteración del plazo, o a ambas. En definitiva, las modificaciones que se refieran al tipo de interés o a la alteración del plazo sí están amparadas por la exención regulada en el artículo 9 de la Ley 2/1994, pero no el resto de las modificaciones permitidas por el artículo 4.2 de dicha Ley.

Conforme a lo expuesto, en relación con la consulta planteada, en principio solo estarían exentas las escrituras de subrogación de acreedor o de novación modificativa de un préstamo o de un crédito hipotecario –dando por hecho que se cumplen los requisitos previstos en la Ley 2/1994– cuando las modificaciones con respecto al contrato de préstamo o crédito hipotecario original se refirieran al tipo de interés o a la alteración del plazo, o a ambas. Es decir, que, en principio, cualquier otra cláusula con contenido valuable incorporada a la escritura estaría sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD, y no exenta, por exceder del ámbito de la exención.

No obstante, en cuanto a aquellas cláusulas que se limiten a incorporar a la escritura de subrogación o de novación modificativa aquellos preceptos de la Ley 5/2019 que sean de obligatorio cumplimiento, esto es, que actúen “ope legis” (por ministerio de la Ley), parece razonable considerar que no desvirtúan la aplicación de la exención, dado que el hecho de que se incorporen a la escritura no tiene carácter constitutivo, sino meramente declarativo, precisamente porque actúan por ministerio de la Ley, con independencia de su incorporación o no a la escritura. Por el contrario, la incorporación a la escritura de cláusulas contractuales, es decir, de cláusulas que no sean de obligado cumplimiento, por no operar por ministerio de la Ley, sino que son fruto del acuerdo de las partes, sí podrían desvirtuar la aplicación de la exención, siempre que, como se ha indicado anteriormente, tengan contenido valuable y cumplan los demás requisitos exigidos para el devengo de la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD.

A este respecto, cabe indicar que no corresponde a este Centro Directivo efectuar un análisis pormenorizado de la Ley 5/2019, para determinar qué preceptos han de actuar por ministerio de la Ley y, por ello, ser susceptibles de ser incorporados a las cláusulas de las escrituras de subrogación de acreedor o de novación modificativa de un préstamo o de un crédito hipotecario sin menoscabo de la exención, ya que se trata de una cuestión de carácter material o fáctico, que, como tal, deberá ser apreciada en cada caso concreto por la Administración gestora.

CONCLUSIONES:

Primera: Las escrituras de subrogación de acreedor o de novación modificativa de préstamos o créditos hipotecarios que cumplan los requisitos previstos en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, estarán exentas de la cuota gradual o variable de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aun cuando en ellas se reproduzcan las cláusulas financieras de las operaciones originarias que sean inscribibles y que se consideren necesarias para adaptar el contrato originario a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, si las referidas modificaciones no obedecen a ninguna estipulación contractual y surten efecto por mandato legal.

Segunda: La determinación de qué cláusulas pueden incorporarse a las escrituras de subrogación de acreedor o de novación modificativa de préstamos o créditos hipotecarios que cumplan los requisitos previstos en la Ley 2/1994, sin que se perjudique el derecho a las exenciones reguladas en los artículos 7 y 9 de dicha Ley es una cuestión material o fáctica, que no puede efectuarse a priori, sino que deberá ser realizada por la Administración gestora a la vista de las cláusulas incorporadas a las referidas escrituras.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.