Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0701-05 de 26 de Abril de 2005
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Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0701-05 de 26 de Abril de 2005

Tiempo de lectura: 5 min

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Órgano: Dirección General de Tributos

Fecha: 26/04/2005

Num. Resolución: V0701-05

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Normativa

TRITPAJD RD leg 1/1993, Arts. 7, 8, 10, 11; TRLIRPF RD Leg 3/2004, Arts. 31, 33, 39, 40

Cuestión

1ª) Si esta cesión de derechos constituye hecho imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y, su caso, base imponible, sujeto pasivo y tipo de gravamen.
2ª) Tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Descripción

La consultante, que no ejerce actividad empresarial o profesional alguna, efectuó con una promotora un contrato de compraventa de una vivienda que pensaba destinar a residencia de vacaciones y que está en fase de construcción. En los plazos convenidos con el promotor ha efectuado los pagos estipulados. Antes de la terminación de las obras ha cedido los derechos de compra de la vivienda a un tercero, siendo el importe de dicha cesión lo pagado al promotor más un pequeño beneficio.

Contestación

En la contestación a la consulta planteada se parte del supuesto, tal y como manifiesta la consultante, de que el comprador del inmueble cuyos derechos sobre el mismo transmite a un tercero no es sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido. De acuerdo con la premisa anterior, la operación por la que una persona, compradora de un inmueble en construcción, cede a un tercero los derechos del contrato privado de compraventa celebrado con el promotor, antes de la finalización y consiguiente entrega de la construcción de dicho inmueble, es una operación sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de transmisión patrimonial onerosa, según resulta de lo previsto en el artículo 7.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que dispone que son transmisiones patrimoniales sujetas las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.
Según establece el artículo 10.1 del mismo texto legal, la base imponible de la cesión de los derechos del contrato privado de compraventa está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda.
A este respecto, el artículo 17 de la citada disposición aclara la forma de determinar la base imponible y el tipo de gravamen correspondiente a la transmisión de derechos, señalando que en la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos. Es decir, que en el supuesto planteado en el escrito de consulta, habrá que atender al valor real del inmueble cuyos derechos se han cedido mediante la operación descrita, puesto que tal es el bien que obtendrá en su momento el cesionario de los derechos del contrato privado de compraventa cuando ejercite aquéllos.
En relación con el concepto de valor real, el Tribunal Supremo viene considerando como tal el valor intrínseco o por naturaleza del bien o derecho, el valor verdadero y definiciones similares y lo asimila al valor de mercado cuando esto sea posible por existir un mercado de los bienes o derechos transmitidos (sentencia de 7 de mayo de 1991).
Por lo que se refiere a la aplicación del tipo de gravamen, será el correspondiente al bien que se transmite, en este caso el tipo correspondiente a la transmisión de bienes inmuebles, que según el artículo 11.1 del Texto Refundido del Impuesto será el 6 por ciento, salvo que la Comunidad Autónoma correspondiente hubiese aprobado un tipo diferente.
El artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados establece que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario, en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere.
Hay que tener en cuenta que lo que se va a transmitir es un derecho a comprar la vivienda cuando esté terminada, no la vivienda en sí, por lo que el comprador del derecho, en su momento, adquirirá una vivienda en primera transmisión a la constructora.
Las rentas generadas en el transmitente por la cesión de los derechos de compra de una vivienda en construcción se califican, a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, como ganancias patrimoniales, a tenor de lo dispuesto en el artículo 31 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), al producirse una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente que da lugar a una variación en su valor. El importe de esta ganancia patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión del derecho, en la forma prevista en los artículos 32 y 33 de la citada Ley.
La ganancia o pérdida patrimonial así determinada se integrará en la base imponible en función del tiempo transcurrido entre las fechas de adquisición y de transmisión.
Si el tiempo transcurrido entre la adquisición y la transmisión es igual o inferior a un año, la ganancia patrimonial se integrará en la parte general de la renta del período impositivo, en la forma prevista en el artículo 39 de la Ley del Impuesto, y tributará según la escala general del impuesto (estatal y autonómica o complementaria, artículos 64 y 75 de la Ley del Impuesto, respectivamente).
Si ese período de tiempo es superior a un año, la ganancia patrimonial se integrará en la parte especial de la renta del período impositivo, en la forma prevista en el artículo 40 de la citada Ley, y tributará al tipo del 15 por 100 (artículos 67 y 77).
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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