Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0875-17 de 10 de Abril de 2017

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  • Órgano: SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
  • Fecha: 10 de Abril de 2017
  • Núm. Resolución: V0875-17

Normativa

LIRPF. Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35, y 36.

Cuestión

Cómo se calcula el valor de adquisición de la finca vendida en 2016.

Descripción

El consultante ha heredado un solar conjunto con sus hermanos, sobre el cual han construido un edificio de dos plantas compuesto de un almacén, dos locales, dos viviendas y un cuarto trastero. En 2008, han realizado la correspondiente declaración de obra nueva, y la posterior división horizontal, donde se ha especificado el valor de cada una de las fincas que componen el edificio. Todo ello se ha liquidado con la correspondiente liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Han realizado la venta de un local en 2016.

Contestación

La transmisión del inmueble generará una ganancia o pérdida patrimonial, tal y como señala el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que establece que son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.

El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, que se calculan en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto.

Por otro lado, la disposición transitoria novena de la citada Ley establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, o desafectados con más de tres años de antelación a la fecha de su transmisión, que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.

El artículo 35 de la LIRPF establece en cuanto a las transmisiones a título oneroso se refiere:

“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.

(…)”.

Mientras que en su artículo 36 se establece en relación a las transmisiones a título lucrativo lo siguiente:

“Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.

(…)”.

De acuerdo con estos preceptos, el valor de adquisición del inmueble objeto de consulta, estará constituido por la suma de los siguientes componentes:

a) Respecto al terreno adquirido por herencia, el valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado en la fecha del fallecimiento del causante, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hubieran sido satisfechos por el consultante.

b) El importe satisfecho por las obras de construcción del local, más los gastos y tributos inherentes a la declaración de obra nueva, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el consultante.

El coste de las obras de construcción, en los supuestos de autopromoción, deberá ser acreditado por el consultante. Dicha acreditación podrá realizarse por cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, cuya valoración no es competencia de este Centro Directivo, sino que corresponderá a los órganos de comprobación de la Administración Tributaria, teniendo en cuenta, que en los procedimientos tributarios habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre), según el cual serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por otro lado, en cuanto a la fecha de adquisición de los bienes recibidos por herencia será la de su adquisición por herencia según las normas del Código Civil, que se produce, con carácter derivativo, con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante.

Por tanto la fecha de adquisición del terreno por el consultante será la del fallecimiento del causante.

En cuanto a la fecha de adquisición del local, en los supuestos de “auto-promoción”, cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, el criterio interpretativo de este Centro Directivo es considerar como fecha de adquisición la de terminación de dichas obras, entendiendo que esta se corresponde con la escritura de declaración de obra nueva terminada, salvo que se acredite, por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, que tal finalización se produjo con anterioridad a la fecha de dicha escritura.

En consecuencia, el inmueble transmitido tendrá dos fechas de adquisición diferentes: la fecha de adquisición del terreno por herencia, y la de la finalización de las obras de construcción del local, entendiendo ésta en los términos anteriormente expuestos.

Por lo que respecta a los medios de prueba que acrediten tanto la fecha como el valor de adquisición del inmueble habrá de ajustarse a lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de Diciembre, General Tributaria, en los términos que ya se han expuesto con anterioridad.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Valor de adquisición
Pérdidas patrimoniales
Ganancias y pérdidas patrimoniales
Declaración de obra nueva
Herencia
Trastero
Fallecimiento del causante
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
Liquidaciones tributarias
Impuesto sobre sucesiones y donaciones
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Valor de mercado
Impuesto sobre sociedades
Rentas sujetas al IRNR
Elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas
Ganancia patrimonial
A título oneroso
Inversiones
Medios de prueba
Procedimientos Tributarios
Aceptación de la herencia
Fin de la obra