Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0971-06 de 22 de Mayo de 2006

Normativa

RDL 2/2004, art. 106-1-b), Real Decreto Legislativo 3/2004, arts. 31, 33, TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 7 y 45-I-B) 16

Cuestión

Impuestos a liquidar.

Descripción

Una persona física, no empresario, va a transmitir a una entidad bancaria un inmueble cuyo destino es un contrato de arrendamiento financiero inmobiliario con una persona jurídica.

Contestación

La operación de transmisión del inmueble supone para el consultante una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto por una alteración en su composición, por lo que su calificación a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas es la de ganancia o pérdida patrimonial (artículo 31.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo).
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial estará constituido por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión.
El artículo 33 del texto refundido de la Ley del Impuesto define estos valores en las transmisiones a título oneroso.
De acuerdo con este precepto, el valor de adquisición estará formado por la totalidad de los importes satisfechos para la adquisición, los gastos y tributos inherentes a la operación que hubieran sido satisfechos por el adquirente, excluidos los intereses, el coste de las mejoras y de las inversiones realizadas en la parcela. A su vez, al tratarse de un inmueble, este valor de adquisición se actualizará aplicando los coeficientes previstos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado correspondiente al año de la transmisión.
Siguiendo con este mismo precepto, el valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
Por su parte, la disposición transitoria 9ª de la Ley del texto refundido de la Ley del Impuesto establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, que se reducirán aplicando sobre el importe de las mismas el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contados desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras, respectivamente, hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
Por otra parte el artículo 7 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), establece que:
"1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:
A) Las transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas."
A su vez el artículo 45.I.B) del mismo texto legal en su apartado 16 establece que estarán exentas:
"Las transmisiones de edificaciones a las empresas que realicen habitualmente las operaciones de arrendamiento financiero a que se refiere la disposición adicional séptima de la Ley 26/1988, de 29 de julio, para ser objeto de arrendamiento con opción de compra a persona distinta del transmitente, cuando dichas operaciones estén exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Será requisito imprescindible para poder disfrutar de este beneficio que no existan relaciones de vinculación directas o indirectas, conforme a lo previsto en el artículo 16 de la Ley 61/1978, de 27 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades, entre transmitente, adquirente o arrendatario."
Dicho artículo exige una serie de requisitos para poder disfrutar de la exención:
-El transmitente ha de ser sujeto pasivo del IVA.
-Debe tratarse de una segunda entrega de edificaciones, ya que en virtud de lo establecido en el artículo 20.1.22º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA, es cuando opera la exención en este impuesto y surge la tributación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (artículo 7.5 del Texto Refundido), salvo la posibilidad de renunciar al IVA.
- El edificio adquirido debe tener por objeto el arrendamiento con opción de compra a persona distinta del vendedor.
- No deben existir relaciones de vinculación entre transmitente, adquirente o arrendatario.
De acuerdo con los requisitos expuesto, dado que el transmitente es una persona física no sujeta al IVA, el adquirente no puede beneficiarse de la exención en la transmisión de la edificación y, por lo tanto, la adquisición estará sujeta y no exenta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por el concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, siendo sujeto pasivo del mismo la entidad adquirente del inmueble, es decir, la entidad bancaria.
Por otra parte el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (BOE de 9 de marzo de 2004) establece en su artículo 106.1.b), relativo al sujeto pasivo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que "1. Es sujeto pasivo del impuesto a título de contribuyente: b) En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que transmita el terreno, o que constituya o transmita el derecho real de que se trate".
Según lo anterior, en las adquisiciones a título oneroso el sujeto pasivo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es el transmitente del bien inmueble, es decir el consultante. Este Centro Directivo no es competente para contestar a las consultas relativas al mismo al ser un impuesto municipal.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.