Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0971-07 de 18 de Mayo de 2007
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Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0971-07 de 18 de Mayo de 2007

Tiempo de lectura: 5 min

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Órgano: Dirección General de Tributos

Fecha: 18/05/2007

Num. Resolución: V0971-07

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Normativa

TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 7, 8, 10, 11 y 17

Cuestión

Tributación de la operación.

Descripción

Transmisión de los derechos derivados del contrato privado de compraventa de un inmueble, a un tercero.

Contestación

La operación por la que una persona física, compradora de un inmueble en construcción, cede a un tercero los derechos del contrato privado de compraventa celebrado con el promotor, antes de la finalización y consiguiente entrega de la construcción de dicho inmueble, es una operación sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, conforme a lo dispuesto en el artículo el artículo 7.1 del Texto Refundido del Impuesto, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), que dispone que son transmisiones patrimoniales sujetas "las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas".
En el caso planteado el cedente no tiene la condición de propietario del inmueble, pues en nuestro sistema jurídico la adquisición de la propiedad está condicionada a un doble requisito: la concurrencia del titulo, contrato de compraventa, que si ha tenido lugar, y el modo o entrega del bien que, por el contrario, aún no se ha producido.
Por otra parte, el artículo 8 del Texto Refundido del ITP y AJD establece que "estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario:
a) En las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere?"
Por lo tanto el consultante no será sujeto pasivo del impuesto, sino que lo será el adquirente del derecho.
Según establece el artículo 10.1 del mismo texto legal, la base imponible de la cesión de los derechos del contrato privado de compraventa "está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda".
A este respecto, el artículo 17.1 de la citada disposición aclara la forma de determinar la base imponible correspondiente a la transmisión de derechos, señalando que "En la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos".
La anterior regulación se desarrolla y aclara en el artículo 47 del Reglamento del impuesto, que incardinado en el capítulo III. Base imponible, establece:
"1. Cuando en la transmisión de créditos, derechos o acciones, mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación, el valor de aquéllos no conste, se practicará una liquidación con carácter provisional sobre el que, a requerimiento de la Administración, declaren los interesados, en el plazo de 10 días, y sin perjuicio de ampliarla al exceso, si lo hubiere, del verdadero valor de los derechos transmitidos, cuando, por hacerse efectivo, sea conocido el de los bienes que mediante aquéllos se obtengan, practicándose entonces la liquidación definitiva."
Es decir, que en el supuesto planteado en el escrito de consulta, habrá que atender al valor real del inmueble cuyos derechos se han cedido mediante la operación descrita, puesto que tal es el bien que obtendrá en su momento el cesionario de los derechos del contrato privado de compraventa cuando ejercite aquéllos.
En relación con el concepto de valor real, se trata de un concepto jurídico indeterminado. El Tribunal Supremo viene considerando como tal el valor intrínseco o por naturaleza del bien o derecho, el valor verdadero y definiciones similares y lo asimila al valor de mercado cuando esto sea posible por existir un mercado de los bienes o derechos transmitidos (sentencia de 7 de mayo de 1991).
Por lo que se refiere a la aplicación del tipo de gravamen, será el correspondiente al bien que se transmite, en este caso el tipo correspondiente a la transmisión de bienes inmuebles, que según el artículo 11.1 del Texto Refundido del Impuesto será el 6 por ciento, salvo que la Comunidad Autónoma correspondiente hubiese aprobado un tipo diferente.
CONCLUSIONES:
Primera: La cesión de derechos de compra de una vivienda en construcción estará sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, siempre que el transmitente no sea sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido, pues, en caso contrario, la operación quedaría sujeta a este impuesto (excepto si tales derechos de compra no están afectos al patrimonio empresarial).
Segunda: La base imponible de la transmisión onerosa de los derechos de un contrato de compraventa de una vivienda en construcción, realizada por el comprador antes de la finalización y consiguiente entrega de la construcción, estará constituida por el valor real de la vivienda cuyos derechos se transmiten.
Tercera: El sujeto pasivo será el adquirente del derecho.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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