Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1091-13 de 04 de Abril de 2013
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Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1091-13 de 04 de Abril de 2013

Tiempo de lectura: 8 min

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Órgano: Dirección General de Tributos

Fecha: 04/04/2013

Num. Resolución: V1091-13

Tiempo de lectura: 8 min


Normativa

LIRPF, Ley 35/2006, artículos 21 a 23 y 27; LIVA, Ley 37/1992, artículos 4, 5, 11 y 20.uno.23º.

Cuestión

Cómo tributa en el IRPF e IVA el alquiler de dicha vivienda.

Descripción

El consultante tiene la intención de alquilar una vivienda de su propiedad -por semanas, quincenas o meses- sin servicios propios de la hostelería, utilizando a tal efecto a una agencia inmobiliaria que actuaría en nombre y por cuenta del consultante arrendador para la localización de personas interesadas en el alquiler de la vivienda.

Contestación

1º) En relación con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
De acuerdo con lo establecido en el apartado 1 del artículo 21 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF-, tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.
Añade dicho precepto, en su apartado 2, que, en todo caso, se incluirán como rendimientos del capital los provenientes de los bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos, que no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente.
El artículo 22 de la LIRPF dispone lo siguiente:
"1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquellos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.
2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario."
Por su parte, el artículo 27 de la Ley del Impuesto establece, en su apartado 1, que se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuanta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En particular tienen esta consideración los rendimientos de las actividades de prestación de servicios.
A continuación, en su apartado 2, dicho precepto delimita cuando el arrendamiento de inmuebles constituye una actividad económica. Para ello han de concurrir las dos circunstancias siguientes:
a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la misma.
b) Que para la ordenación de aquella se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
En consecuencia, si no se va a realizar ninguna prestación de servicios complementaria propia de la industria hotelera, sino que tan solo se va a alquilar la vivienda con sus enseres, y no se cumplen los requisitos del citado artículo 27.2, los rendimientos derivados del arrendamiento de la vivienda se calificarán como rendimientos del capital inmobiliario. En caso contrario, habría que calificarlos como rendimientos de actividades económicas.
Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 23 de la LIRPF:
"a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:
1º. Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con lo señalado en este número 1º.
2º. Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de aquellos y no tengan carácter sancionador.
3º. Los saldos de dudoso cobro en las condiciones que se establezcan reglamentariamente.
4º. Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.
b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultando de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.
(?)".
Por último, debemos precisar que en caso de calificarse como rendimientos del capital inmobiliario, al tratarse del arrendamiento de un inmueble cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, no resultará aplicable la reducción del rendimiento neto prevista en el apartado 2 del artículo 23 de la Ley del Impuesto.
2º) En relación con el Impuesto sobre el Valor Añadido.
De acuerdo con lo establecido en el artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), estarán sujetas al citado tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
El artículo 5 de la Ley del Impuesto considera empresarios o profesionales, entre otros, a quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo y en particular a los arrendadores de bienes.
Por lo tanto, el arrendamiento del inmueble a que se refiere el escrito de consulta convierte al consultante en empresario a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido.
El artículo 11 de la citada Ley dice que a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido se entenderá por prestación de servicios toda operación sujeta al citado tributo que de acuerdo con la Ley no tenga la consideración de entrega de bienes. En particular, según su apartado dos, se considerarán prestaciones de servicios:
"(?)
2º. Los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin opción de compra."
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 20, apartado uno, número 23º, de la Ley 37/1992, están exentos de dicho Impuesto los arrendamientos que tengan la consideración de prestaciones de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de la misma Ley y que tengan por objeto edificios o parte de los mismo destinados exclusivamente a viviendas, incluidos los muebles arrendados conjuntamente con ellos.
En virtud de los dispuesto en la letra eÂ') del citado precepto, la referida exención no se aplicará a los arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.
En consecuencia, estarán sujetos pero exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido los servicios prestados por el consultante consistentes en el alquiler del inmueble a que se refiere el escrito de consulta, incluidos los muebles arrendados conjuntamente con él, cuando sea utilizado por los arrendatarios como vivienda, con independencia de cual sea el periodo de duración del arrendamiento, y teniendo en cuenta que el consultante no se obliga a prestar ninguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera durante el tiempo de duración del arrendamiento.
En el supuesto de contratación de un intermediario, que actuara en nombre y por cuenta del consultante, para localizar personas interesadas en el arrendamiento, la actividad realizada por dicho intermediario para el consultante supondrá una prestación de servicios sujeta al Impuesto (artículo 11, apartado dos, número 15º de la Ley 37/1992), distinta de la del arrendamiento.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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