Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1233-11 de 16 de Mayo de 2011
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Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1233-11 de 16 de Mayo de 2011
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Órgano: Dirección General de Tributos
Fecha: 16/05/2011
Num. Resolución: V1233-11
Normativa
Ley 35/2006, Arts. 22, 33, 34, 35Cuestión
Si la contraprestación percibida por la constitución del derecho de superficie y el coste de las obras de construcción de la estación de servicio efectuadas por el superficiario que proporcionalmente correspondan al tiempo transcurrido entre la constitución del derecho y la venta del terreno constituirían un mayor valor de adquisición.Descripción
El consultante es copropietario junto con otras tres personas de un terreno sobre el que constituyeron un derecho de superficie en el año 1995, con una duración de 25 años, percibiendo como contraprestación total unas cantidades en metálico. El superficiario efectuó las correspondientes obras para la construcción de una estación de servicio, que revertirá a los copropietarios del terreno a la fecha de extinción del derecho. En el año 2010 han procedido a la venta del terreno.Contestación
El artículo 40 del"1. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo."
(?).
3. El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie.
(?)."
El apartado 4 del artículo 41 de la citada Ley establece que "el propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste. El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será objeto de transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie".
El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), considera ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por la misma Ley se califiquen como rendimientos.
De acuerdo con este precepto, la transmisión del terreno, sobre el que sus titulares constituyeron el derecho de superficie, generará para los transmitentes ganancias o pérdidas patrimoniales, cuyo importe será, para cada uno de ellos, la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en el artículo 35 de la Ley del Impuesto.
El valor de adquisición estará formado por la suma del importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, del coste de las inversiones y mejoras en su caso efectuadas y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes.
Las cantidades satisfechas en su día por el superficiario en contraprestación del derecho de superficie supusieron para los copropietarios del terreno una ganancia patrimonial por el importe total percibido por cada uno de ellos, de acuerdo con lo previsto en los artículos 44 y 45 de la Ley 18/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (BOE de 7 de junio), vigente en la fecha de la constitución del derecho de superficie.
Como mayor valor de adquisición no puede, por tanto, computarse dicho importe, ni la parte proporcional del coste de las obras de edificación efectuadas por el superficiario correspondientes al tiempo transcurrido entre las fechas de la constitución del derecho y de la venta del terreno. Dichas edificaciones, cuando se extinga el derecho de superficie, revertirán al titular del terreno en ese momento.
El valor de adquisición así determinado se actualizará, al tratarse de un inmueble, mediante la aplicación de los coeficientes establecidos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año de la transmisión.
El valor de transmisión será, tal y como se establece en el apartado 3 del artículo 35 de la Ley del Impuesto, el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.